德國的租房生態很特別，即便競爭超級激烈，可以說是搶破頭，也鮮少透過仲介公司，大多是靠網路平台來完成，平台上也少見房屋仲介，多的是直接提供房源的大型租屋公司，及少數的私人房東。
⛿ 三大租房網介紹
應該算是德國最大、房源最多的網站。有免費及付費服務，付費服務一次至少要訂閱3個月，每個月29.99€。付費會員的優勢是房東發布房源時，可設定前48小時只開放給付費會員，免費會員要48小時後才能看到房源，以此來篩選條件比較好的房客。因此可以比沒付錢的人搶得先機。另外就是可看見後台數據，例如看見好房源已有幾百人申請，讓你更擔心租不到而產生絕望的一種制度。
而當你看到你鍾意的房源，才不過幾天光景，付費會員申請已經遠多於一般會員，更印證了沒有投資訂閱根本別想租到好房子。以下面這個刊登四天的房源為例，付費會員申請有290筆，一般會員100筆。是不是有種購買廉價航空優先登機服務，結果發現所有乘客都買了優先登機的感覺= =。不過會員的申請信排名還是會在普通會員前面啦。這制度設計著實陰險。
雖然覺得被迫花這筆錢有點不悅，只要把這當成仲介費也就不算太貴了= =。
我個人更偏好這個網站，除了因為它沒有情勒你付錢訂閱會員之外，手機版的介面也比Immoscout24好，可直接在搜尋結果的圖片滑圖，Immoscout24要點進去房源才能看更多圖片。
第二個優點是他在搜尋結果可直接看到可入住日期，這個非常重要，因為很多房源是馬上可住，但也有很多可入住日期是兩三個月後，判斷這房源適不適合你，日期是最重要的指標。在德國要解約房子通常得提前三個月書面申請，這也就是為何很多房源是兩三個月以後才能入住。
Immowelt房源和Immoscout24重複性高，偶爾有獨家房源，但不多。
是德國一個非常流行的免費分類廣告平台，專門讓用戶買賣二手物品、找房租、找工作、找服務等，甚至可以找有沒有機會買到銷售一空的演唱會門票。最初是獨立運營的網站，後來被 eBay 收購。租房房源來說也不少，很多是私人房東出租，在這裡發現有很多untermiete的房源（即轉租、二房東）。
左邊這兩個一樣的房源，Immowelt在app裡的顯示清晰了然太多了，不用往下滑才能看到想要的資訊。第三個是Kleinanzeige的介面，都比Immoscout24好。
為什麼很多德國人要轉租呢，可能是短期出差，房屋退掉太麻煩，所以乾脆出租幾個月出去，補貼一下租金。再來是可能因為職務調動，調到別的城市或是國家，捨不下房子的優秀地點跟租金，因為他可能是很久以前就和租房公司簽下契約，房租處於相對低的水平，即便年年租金調整，仍遠低於現今市面上的租金行情，一旦解約，日後要搬回來肯定是不會再有這麼便宜的房子了。轉租不但可以節省租金，收房客的錢還可以讓他幫你維護房子，簡直一舉兩得。
我去看過的一間公寓就是轉租的，原因是房東已經搬到一個更大的房子，但這個舊家地點太好無法割捨，於是想先轉租出去給自己留個後路，也因為包家具包水包電，租金也可以拉高一些每個月小賺一點。
當然還有更多租房網，Wunderflats、WG gesucht等等，就不一一介紹啦，因為到最後我自己只用上述三個來找房子而已。
熟悉這幾個平台之後，會發現這才是找房的起手式而已。等看到心動的房源，卻看到房東列出一堆要求：Schufa、租客自我揭露表Selbstauskunft、收入證明、無欠租證明Mietschuldenfreiheit ......一大堆搞得人頭痛的不得了。
⛿ 什麼是Schufa
Schufa（全名：Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung）是德國最主要的信用評分機構，類似台灣的聯徵中心。簡單來說，Schufa是一個記錄你個人信用紀錄的機構，房東、銀行、電信公司、保險公司等在跟你簽約前，通常會想看你的 Schufa 報告來評估你是否「可信、穩定、會按時付款」。你的信用評分Score，代表你被認為「多可靠」，分數越高越好，其他太私人的資料房東是看不到的。申請這個也是要花錢，一份29.99歐，通常房東會想看你三個月內的信用報告，等於是搬一次家就要花一次這筆錢。
Immoscout24和Schufa合作，可直接在Immoscout24裡申請Schufa，快速簡便，還有折扣優惠。我自己也是直接在Immoscout24申請，反正有pdf檔，就算最後在別的網站租房子，仍然可給房東看。
schufa example
詳細內容很多部落格都寫過，就不再贅述啦。
而至於房源篩選的眉眉角角呢，除了用網站或app裡面的篩選器過濾掉絕對不適合的房源外，最好也培養認識一些關鍵德文字，幫助你孽(房)源退散！
⛿ 什麼是Mietschuldenfreiheit
無欠租證明，就是讓房東幫你簽名證明你已經退房且按時繳房租，都沒有拖欠的一紙文件，證明你是良好房客。Immoscout24有免費範本可直接下載填寫，繳的錢算是有一點用處。
⛿ 德國找房關鍵字大公開
1. Kaltmieter/Warmmieter | 冷租/暖租
在德國租屋時，Kaltmiete是指純房租，不包括水電、暖氣或管理費等；而Warmmiete則是在 Kaltmiete 的基礎上加上附加費，例如Nebenkosten（管理費）、暖氣、水電費等，才是你每月實際需支付給房東的金額。
不過即使是 Warmmiete，很多時候仍不包含電費、水費與網路，這些需要自行向水電公司申請並自己支付帳單，網路更是不用說，絕對是自己去申請，房東頂多告訴你家裡是走哪家電信公司的線路而已。因此在看房或簽約前，務必確認 Warmmiete內含項目，避免日後發現多了筆帳單要繳才來痛心。
2. Zimmer | 房間
德國人對房屋格局的說法跟我們不一樣，我們會說幾房幾廳，他們是只要有門的都算是房間，所以客廳也算一房，廚房通常不特別提及。所以當你看到2-Zimmer，2房，其實就是一臥室一客廳的配置，廚房大多獨立於這兩房之外，至於衛浴則大多是一衛而已。如果是1-Zimmer，那就是我們說的套房，一個開放式大空間，裡面怎麼擺設隨便你，廚房有可能在這空間裡，也有可能另有獨立一間。
這格局也是所謂的一房，其實還不錯呢，衛浴和廚房都是獨立的，還有個大陽台
3. Einbauküche | 整體廚房
指的是廚房這個空間內已安裝好基本的櫥櫃、流理台、爐子、烤箱、抽風機。大部份的Einbauküche有這些設備，如果更好的還帶有冰箱，但很多房子是連冰箱都沒有。記得在篩選器打勾這個選項，不然會看到很多連廚房都沒有，只留有管線讓你自己接的房子！
有Einbauküche的廚房
沒有Einbauküche的廚房。基本上就是一片牆= =
4. Möblierte 附帶家具
德國的出租公寓大多不含家具，如果你真的很不希望自己張羅家具的話，就把這個選項打勾吧！只是，這類房源少之又少，簽到房子的困難度up up！
5. Ablöse
有些尋找Nachmieter (接手房屋的下一任租客）的租客會替房東刊登房源，他很有可能希望下一任租客承接他投資的廚房或是家具、甚至地板等等，會將這些設備用一筆金額轉讓給你。
6. Tauschwohnung
這幾個租房網站，共同特色是換屋Tauschwohnung的數量遠大於租屋。Tauschwohnung可以說是德國的一大特色，德國人愛換屋也是基於上述原因，或者純粹想換個地方生活看看，體驗交換公寓看能不能住到豪宅？好在租房網都能過濾掉換屋的刊登，要不然看到那麼漂亮的房子卻不能租，會很懊惱的。
換屋的房源會有明顯的浮水印。可以去篩選器過濾
7. Bausubstanz & Energieausweis | 建築狀況與能源分級
這兩個項目租房網通常會寫在一起，因為兩者的關係是密不可分。
Bauzustand（建築狀況）指的是房屋的狀態，常見的描述有：
• Neuwertig：幾乎是全新或翻新過的，
• Gepflegt：維護良好（雖非新建，但保養得好）
• Renovierungsbedürftig：需要整修
• Saniert：已翻修
• Altbau：老建築，通常指二戰前的建築
新建Neubau通常能源效率會很好，冬天保暖，通常也會裝設比較新式的地暖供熱。越老的建築，如果沒有經過翻修，能源效率很差（💸💸💸）。即便租金低，暖氣費可能也會成為一筆負擔，考慮房源時要多注意。現在漢堡常見到房子外面搭著鷹架，一施工就是好幾個月，就是在替房子做能源阻隔的補強施工，讓這些房子得以達到德國政府要求的能源效率，進而促進碳中和，零核政策的實現。
Energieausweis（能源分級），類似「建築能源效率證書」，是德國法律規定出租房屋時必須提供的文件，內容包括：
• Energieausweistyp：能源證書的類型，如 Verbrauchsausweis 使用證 或 Bedarfsausweis 需求證。
• Endenergieverbrauch 或 Endenergiebedarf：每平方公尺每年消耗的最終能源，單位為 kWh/m²·a。數據 60 為優、170 就偏高。
• Energieeffizienzklasse：能源效率等級（從 A+ 到 H，A 表示最節能，通常Neubau會介於A~C之間，多數房源不會超過G，看到H的我會直接略過，因為如果暖氣不包含在Warmmieter裡面，暖氣費用會很可怕。）
而供暖系統 Heizungsart 又有幾種不同的系統：Gasetagenheizung（天然氣個別供暖）、Zentralheizung（中央供暖）、Fußbodenheizung（地暖）。
能源類型 Wesentliche Energieträgery 則有：Gas（天然氣）、Strom（電）、Fernwärme（遠端集中供暖）幾種不同類型。
這邊放兩張Immowelt和Immoscout24的能源條件介面
Immowelt，簡單易讀，能源分級、建造年份一清二楚
Immoscout24，介面有待改進
在此苦口婆心建議
1. 先擬好一封自介，簡單描述自己的職業，是否穩定收入，幾人住，有沒有寵物小孩等都寫清楚，用ai翻成德文備用。
2. 準備好前述個人信用財力證明文件，上傳到你註冊的各個租房網。也印出來一份，看房的時候帶上，增加印象分！最好也上傳到自己的雲端硬碟以備不時之需。
3. 打開所有租房app的通知，一有通知馬上去看喜不喜歡，有OK的立刻把短訊貼過去按下申請！
然後你就可以慢慢地等房東要不要回應你。對，又是另一段虐心的過程......
以上，才只是在德國找房子的基本功而已呢！做足了功課之後，就可以開始上戰場，來場與未來房東的攻防戰了。
待續～
