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台灣的房價是泡沫嗎?現在到底可不可以買房?

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台灣的高房價已經不是一天兩天的事情了,根據營建署107年第一季發佈的『房價負擔能力指標』,台北市的房價所得比接近15,也就是說想要在台北市買間很一般的房子你需要15年不吃不喝才有可能達成。
這樣的數字令人咋舌,很難想像需要15年不吃不喝才能換一個棲身之所,但是房子的需求畢竟是剛需,只要有了家庭、小孩,必定得要面對學區等問題,面對現在的這個價位,我想大家想知道的是,現在的房價是泡沫嗎?現在到底可不可以買房?我們的重點是『現在』。

影響房市的因素


要搞懂現在的到底可不可以買房,我們必須了解影響房價的因素到底有什麼?房子是一個家,是一個讓人感到心安的物件,但是說到底,他就是一個資產,資產的定價是由『供需理論』決定的。
講一個違背供需理論的例子,大陸范冰冰查稅事件鬧得滿城風雨之後,中國政府打算要對藝人的酬勞設定上限,但是藝人的價碼是市場決定的,如果藝人不值這個價碼,市場就會自動進行修正,難道一個官員會天真地以為他知道藝人到底要值多少錢嗎?
房市也是這樣,政府要打房絕對不會給房市設定一個天花板,就說房子最多值這麼多錢,其餘的不管,房子是一項資產,資產的價格是由市場的供需決定的。
而房市是一個國家經濟增長,城市綜合競爭力的反應,最後透過供需來反應,所以我們先看台灣的宏觀經濟面,經濟如果穩健,對整體房市會有支撐作用。
根據主計處107年第二季的經濟情勢展望,台灣的經濟增長率從2008年金融海嘯以來都維持著穩定的復甦路線,平均皆在1%-3%之間浮動,與全球市場相比,台灣的經濟成長並無衰退跡象。
今年度受惠於全球的經濟景氣增溫,新興科技應用帶動,預計本年經濟成長率也可達到2.69%,也就是說就趨勢上而言,台灣的經濟面還是穩定的成長。
資料來源:主計處
資料來源:主計處
其實在台灣經濟起飛的歷史當中,台灣房價的增長並非特例,而是符合全球性的一般規律。在發展中國家,只要有較快速的經濟增速,幾乎也都會伴隨的房市的上漲,例如:韓國、馬來西亞、中國、俄羅斯、南非等國家,隨著經濟的增速,其房市的增速其實也並不比我們慢,只能說就經濟面而言,台灣房價的上漲符合一般規律。

台灣的城市化率


既然房市是一個國家經濟增長,城市綜合競爭力的反應,那就城市的角度而言,我們可以參考『城市化率』這一個維度,這是指住在城市的人口佔總人口數的比例,台灣目前處在什麼樣的水準呢?
目前台灣的城市化率約78,美國為82、韓國為81,而中國則為58。台灣的城市化歷史主要由1970~1990年間製造業帶動經濟快速成長,讓台灣成為發展中國家,這段期間產業結構改變,大量人口由城鎮流向都市,造成都市房價快速上漲。
目前台灣的城鎮化率其實已經與世界的已發展國家不相上下,增幅有限,所以台灣的房市很難再由城市化率這一維度帶來房市紅利。
但是城市化率對中國就不同了,中國一級城市經濟增長非常快、資源集中,大量農村人口湧進都市,中國的城市化率從1978年的17.9%提高到2017年的58.5%,兩兩聯合之下,造成都市房市供不應求,這種大幅度城市化增長率也就說明了為什麼中國近年來房價會飆漲的原因。
Photo by Rafael De Nadai on Unsplash

人口結構對房市的影響


這裡另外想要跟大家討論個經常看到的因素,人口結構。人口結構這議題其實一直都是房市關注的要點,因為正常來說,人口基數大,容易產生人口紅利(demographic dividend)。要產生人口紅利,主要是國家在勞動人口的比例偏高,同時因為人口老化的速度尚未達到嚴重的程度,此時青壯年人口負擔比例低,會帶來強勁的經濟增長。
台灣的人口過度時期已經過了,未來台灣將面臨的是高齡化社會,而「人口紅利」不再這一點,一直是房市將會下跌的主要論點之一。但是各位應該聽過也聽過一句話,買房需要考慮最重要因素有三個:「位置、位置、位置。」
一個房子的價值,並不是由它本身決定的,而是由附近的機能決定的,例如:便利性、學區、就業機會等。位置是決定一個房子價值的關鍵,一個據發展濳力城市的位置是固定的,所以你看市中心的那些位置就是那麼多,房價不會輕易下跌。
而土地就不一樣了,建商可以在都市外圍建構更多的基地,例如:淡水、林口、青埔,甚至可以自己造一個城鎮,但是這些土地沒有台北市中心的機能性,台北市中心的位置是沒有辦法被取代的,位置沒有那麼好,所以房價不易得到支撐。
從位置來看就可以知道人口結構不是個問題,因為人口結構的老化會帶來的是二、三線城市人口會減少,但是多數人仍就會湧進一線大城,前一類的城市房價會下跌,後一類城市的房價會繼續上漲。老年化、生育率降低等問題,不會絕對的降低房價,而是會降低某些城市的房價,但是「位置」才是關鍵。
Photo by Craig Whitehead on Unsplash
所以從上述幾點來看,台灣的經濟成長目前沒有衰退跡象,經濟的發展可以支撐著房市穩定,但是由於台灣的城鎮化率已經達到78,與發達的已發展國家距離差距不大,難以再靠著人口流入近一步推升房價。而人口結構部分只會對二、三線城市造成房價向下修正的風險,位置好的地區較不易受到影響,整體而言,我認為房市不會有劇烈的回檔,而是隨著通貨膨脹、人民收入的增加持續穩定上升。
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因為世界很大、很有趣,更希望用多元思維模型來了解不同的事物。 透過不同的角度,讓我們的生活可以更完整一點~
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