樓價上升與資本流入的關係 | ecyY 姚松炎 — vocus

最近紐西蘭政府為了壓抑急升的樓價,立法限制非本地居民購買二手房屋,紐西蘭的土地雖多,樓價依然飇升,令人重新思考增加土地供應能否壓抑樓價?香港樓價上升是否真的因為供應不足?不同的城市在同一期間出現相類似的樓價變化周期,而這些城市在同期出現不同程度的資本流入房產市場,令人懷疑樓價升跌是否與資本流動有關!

事實上,5年前Tillmann (2013)已經發現資本流入強勁推升亞洲新興經濟體的樓價;近年學者再就個別國家進行研究,新加坡學者 Chow and Xie (2016) 的研究證明新加坡的樓價變化與外來直接投資 (FDI) 於房產市場的金額成正相關;香港金管局職員與印尼銀行界人士的研究發現印尼、馬來西亞、菲律賓和新加坡的樓價均受資本流入影響而上升 (Yiu and Sahminan, 2017),即使剔除本地需求,資本流入在印尼和新加坡對樓價的影響仍然顯著,圖1顯示兩者在東盟五國的關係。

圖1 東盟五國樓價與資本流入關係,來源:Yiu and Sahminan (2017)

除了亞洲的經濟體外,其實近年有不少資金也流向澳洲和紐西蘭炒樓,因此澳洲和紐西蘭分別在2017和2018年收緊和立法限制非本地買家買樓。如果大家比對澳洲和香港過去10年的樓價年度變化圖 (圖2,左圖為澳洲樓價指數變化,右圖為香港樓價指數變化) 會發現兩者的周期時間相當接近,同樣出現「五指山」形態,有理由相信兩者受相類似的資本流入因素引致,而非土地供應不足。

圖2 比較澳洲和香港的樓價指數年度變化 2006-2018 (澳洲: Aird, 2018; 香港: 差估署)

Aird (2018) 認為澳洲近年的樓價急升與外來資本流入和低息環境有關,隨著最近收緊限購令,息口開始回升,外來資金流入樓市逐步減少,澳洲的樓價也開始回落 (今年第1季回落0.7%QoQ)。無獨有偶,另一位澳洲的業內人士亦有相類似的觀點 (Williams, 2018)。

2017年香港的外來直接投資(FDI)在世界排名第三高,頭寸高達18,131億美元,是GDP的5.7倍,其中超過6成放在投資、保險、房產和專業服務範圍,有理由相信資產價格的升跌一定程度上與外來直接投資金額有關。FDI的來源地頭三位分別為(1) 英屬維爾京群島 (British Virgin Islands) 30.5%,(2) 中國內地 (The mainland of China) 22.9%,(3) 開曼群島 (Cayman Islands) 6.9%,由於不少主要來源地為離岸公司的主要註冊地,反映香港的樓宇價格炒高部份因為香港法例歡迎神秘資金來港投資有關。(Yiu, 2018)

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Aird, G. (2018) House prices to fall further, Macrobusiness, May 23, https://www.macrobusiness.com.au/2018/05/commonwealth-bank-house-prices-to-fall-further/

Chow, H.K. and Xie, T. (2016) Are House Prices Driven by Capital Flows? Evidence from Singapore, Journal of International Commerce, Economics and Policy, 7(1), 1-21. http://doi.org/10.1142/S179399331650006X

Tillmann, P. (2013), Capital Inflows and Asset Prices: Evidence from Emerging Asia, Journal of Banking and Finance, 37, 717-729.

Williams, T. (2018) How the financial markets make and break housing affordability (not supply), The Fifth Estate, Aug 28. https://www.thefifthestate.com.au/columns/spinifex/how-the-financial-markets-make-and-break-housing-affordability-not-supply 

Yiu, C.Y. (2018) 香港的外來投資資金主要來自神秘的離岸公司,SOSreader blog,https://sosreader.com/n/@ecyY/5b836984fd897800015ea360

Yiu, M.S. and Sahminan, S. (2017) Global Liquidity, Capital Inflows and House Prices in ASEAN Economies, International Real Estate Review, 20(1), 105-126.