東大嶼人工島先造一千公頃的發展規模估算 | ecyY 姚松炎 — vocus

2018年10月23日立法會發展事務委員會政策簡報會中發展局局長披露了關於東大嶼人工島第一期「交椅洲填海」一千公頃的發展規模準則。他的發言內容大致為:根據2030+,住宅單位不足之數為100萬間,若以插針、加大密度、新發展區等方法可建造60萬間,... 在兩個策略增長區,新界北可容納25萬5千人口,即大約8萬個住宅單位,交椅洲填海可容納40萬人口,即大約15萬個住宅單位,兩區相加共23萬間單位。」詳細原聲錄影可參考 (https://www.youtube.com/watch?v=ljhPZx0J9vE&t=7682s  時間由 1:54:30 開始)

然而,這個發展規模不但比建制派提出的規模細得多,比一般發展規模的準則還要低,結果會出現非常低密度的發展,或者非常大單位面積的結果,形成浪費。以下我試把他的「交椅洲填海」一千公頃的發展規模準則詳細計算出來,讓公眾討論是否同意:

情景D (建制派提出的發展規模參數):

建制派近日為了製造一種填海有錢賺的氣氛,在傳媒間提出一半填海地可以建屋,地積比率可高達6倍,每尺賣地價可賣8000港元,賣地收入過萬億的估算。然而,若以此參數,及局長的發展規模參數 (公私營房屋比例以單位數量7:3比,公屋平均面積500尺),會得出非常嚇人的結果!包括島上私樓單位平均面積為5500平方英尺,每單位平均樓價1億1000萬港元 (每尺售價2萬元)!普通香港市民根本不可能負擔得起。(圖1-4,D幢)

情景A (我根據一般新市鎮規劃參數):

即使根據一般新市鎮規劃參數,只有三成填海地可以建屋,地積比率3.5倍,每尺賣地價4000港元,賣地收入只有2100億,但私樓單位平均面積仍然高達1167平方英尺,遠高於現時的平均數。即使這是政策目的,若每單位尺價只需1萬元,每單位售價仍需1167萬元!即使6成按揭和30年低息還款,每月供款仍需27213元,首期4668000元!(圖1-4,A幢)

圖1 交椅洲填海發展參數1

圖2 交椅洲填海發展參數2

圖3 交椅洲填海發展後賣地收入

圖4 交椅洲填海發展後賣樓價格估算

換言之,1000公頃的東大嶼人工島交椅洲填海方案,只容納15萬戶的規劃屬超低密度發展規模方案,以三成面積建屋,每單位面積仍需過千尺。除非私樓樓價大跌至遠低於每尺一萬元,否則大部份香港人仍然難以負擔得起!因此,分析的結論明顯,如果東大嶼人工島項目政府要有過萬億元賣地收入,市民就要繼續捱貴樓。