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2018-11-08|閱讀時間 ‧ 約 6 分鐘
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明日大嶼人工島商業地如果賣唔出?

昨日我的文章[1]提到若果明日大嶼人工島的商業樓面面積供應過剩,將可能導致寫字樓價格下跌,而令賣地收入減少;然而,土地供應增加不一定壓抑寫字樓售價,因為發展商根本可以不買地,正如麵粉供應增加不一定降低麵飽價格[2]。最近就有土地出售招標時流標的情況,所以昨日文章的估算是假設4000萬平方尺樓面能夠全部賣得出,因而令售價下跌7成(舉例)的情境,得出商業地賣地總收入為1080億港元。
今日繼續討論如果商業地供應太多,發展商買不下,結果會出現閒置土地,令填海的開發費不能回本,並長期虧損開發成本的利息支出或機會成本(視乎舉債或政府出資)。根據規劃署《香港2030+》的估算,至2041年核心商業區的甲級寫字樓只有106萬平方米樓面面積的短缺,假設只有這部份30公頃土地(假設地積比3.5)賣得出,餘下的土地即使減價也賣不出,結果單計商業用地就造成70公頃造地成本的浪費,假設每一平方尺填海造地成本1400元計,即被這幅土地凍結的造地資金達到100億港元左右。若以每年利息2.5%計,閒置這幅土地的每年利息支出或機會成本高達2億5千萬港元。譬如大嶼東的迪士尼二期60公頃填海地就已經閒置超過十年,浪費大量造地費的機會成本[3]。
事實上,根據差估署資料,甲級寫字樓的樓面面積的存量 (圖1:藍線,左軸),由2000年的513萬多平方米,增加至2017年的759萬多平方米。藍色陰影為年度變化率 (右軸),近年的增長率接近3%。
圖1 甲級寫字樓樓面面積存量 (平方米) [藍線,左軸],年度變化率 [藍影,右軸],差估署
而根據規劃署《香港2030+》[4]的預測,核心商業區的甲級寫字樓面積在沒有明日大嶼人工島的情況下將會繼續以每十年上升12%-22%的增長率上升,在中短期內大致可以滿足需求,直至長期才會出現輕微短缺106萬平方米。而位於非核心商業區的甲級寫字樓面積更會在短期內出現過剩,而且過剩幅度在中期擴大至180萬平方米盈餘,至長期收窄至126萬平方米過剩。(圖2,3)

圖2 核心商業區甲級寫字樓的短中長期供需面積,香港2030+

圖3 非核心商業區甲級寫字樓的短中長期供需面積,香港2030+
根據差估署最新資料,甲級寫字樓的空置樓面面積 (圖4:藍線,左軸) 及空置率 (橙線,右軸),自從2012年起,空置率一直上升,由6%上升至2017年的9.6%,空置面積達到差不多73萬平方米,這與規劃署預測甲級寫字樓將會出現過剩情況吻合,若再大量增加甲級寫字樓的土地供應,可能會出現有地都賣不出的現象,靠賣地賺回填海成本的如意算盤未必打得響。
圖4 甲級寫字樓空置面積 (橙線,左軸) 及空置率 (藍線,右軸),差估署
必須指出規劃署聘請的顧問在評估甲級寫字樓面積的需求時已經包括了10%的空置率[5],圖5顯示至2041年甲級寫字樓的總新增需求為465萬平方米 (311萬+154萬),內含10%空置面積,即約46萬5千平方米新增空置面積。假設現時存量的空置面積73萬平方米不變,至2041年的估算總空置量為119萬5千平方米。

圖5 規劃署顧問的未來甲級寫字樓面積需求估算,ICF[5]
換言之,2041年的106萬平方米面積短缺估算是一項較實際為高的估算,包括了10%空置率。總空置樓面面積可能高達119萬5千平方米,空置量比短缺量還要多,因此更準確的說法應該是:所謂的短缺量其實是空置量而已!
參考
[1] 姚松炎 (2018) 明日大嶼人工島的商業用地賣地收入估算,11月7日。https://vocus.cc/@ecyY/5be263c4fd89780001a387b4
[2] 姚松炎 (2018) 麵粉供應能否決定麵飽供應?,6月7日。https://vocus.cc/@ecyY/5b191b42fd89780001155401
[3] 香港01 (2016) 二期發展無着落 60公頃土地繼續曬太陽14年?,11月23日。https://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E6%9C%83%E6%96%B0%E8%81%9E/55778/%E8%BF%AA%E5%A3%AB%E5%B0%BC%E6%93%B4%E5%BB%BA-%E4%BA%8C%E6%9C%9F%E7%99%BC%E5%B1%95%E7%84%A1%E7%9D%80%E8%90%BD-60%E5%85%AC%E9%A0%83%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E7%B9%BC%E7%BA%8C%E6%9B%AC%E5%A4%AA%E9%99%BD14%E5%B9%B4
[4] 香港規劃署 (2016) 香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略,綜合土地需求及供應分析,10月。https://www.hk2030plus.hk/TC/document/Consolidated%20Land%20Requirement%20and%20Supply%20Analysis_Chi.pdf
[5] ICF (2017) 檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求,顧問最後報告,1月。https://www.hk2030plus.hk/TC/document/Review%20of%20Land%20Requirement%20for%20Grade%20A%20Offices_Business%20and%20Industrial%20Uses(Chi)_FCR.pdf
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