如果你認為只要增加房屋供應，香港的樓價就會回落，那麼你一定要讀落去。 過去四年，香港的房屋落成量已大幅地及持續地上升，圖1報告有關全港在2015-2018年間每年的住宅落成量 (行內一般以屋宇署批出入伙紙起計)，落成量由每年11296間，上升至每年20968間，三年間上升86%，平均每年上升28%，不可謂不強勁。 圖1 全港在2015-2018年間每年的住宅落成量及樓價指數 然而，樓價不但沒有回落，反而大幅攀升，圖1第三欄顯示樓價指數，除了2016年有非常輕微的-4%回落，近兩年均有雙位數的年度升幅，三年間合共升了27%。 當然有意見可能認為 (1) 以入伙紙批出量作為計算新樓供應量未必準確，因為絕大部份的新樓銷售均以樓花形式出售，未有入伙紙前已經賣曬；另外(2) 即使每年供應2萬多間新建房屋可能仍然遠低於需求，所以樓價仍然繼續上升。 若果參考樓花和現樓的總批售量，結果更加不合理。圖2 加入了每年地政總署批准的樓花及現樓銷售量，批售量比落成量更多。過去四年實際上可供一手市場出售的新樓單位數量高達75351間，比取得入伙紙的新樓落成量還要多出超過一萬間，大若比落成量多出16.6%。換言之，無論是計算實質落成量或者樓花及現樓批售量，過去四年均呈現大幅增加趨勢，但同期的樓價卻仍然向上，並沒有因為新樓供應量大增而回落。 圖2 全港在2015-2018年間每年的住宅落成量、樓花及現樓批售量及樓價指數 那麼會否因為供應量仍然遠低於需求量，因此樓價繼續向上？大家只要參考每年的新樓銷售量，便可以否定這一推論。圖3 加入了新樓銷售量一欄可見，除了2015年外，其餘各年的新樓銷售量均少於樓花及現樓批售量 (實際賣出量比批准出售量的少)，四年來合共出售只有67897間新樓，比起可銷售的數量少了7454間；合理的原因或有兩種，要不然就是賣不出，否則就是發展商寡頭壟斷，操控供應，故意減少供應量，令樓價高企。 圖3 圖2 全港在2015-2018年間每年的住宅落成量、樓花及現樓批售量、新樓銷售量及樓價指數 香港政府認為係後者，所以提出要向發展商徵收新樓空置稅，以逼使發展商儘快把新樓出售；但發展商否認，並指新樓是賣不出，徵收空置稅對他們不公平。無論誰是誰非，兩者皆意味著即使增加了房屋供應，亦不一定能令樓價回落，因為樓宇可以賣不出，也可能被寡頭壟斷的發展商操控，故意惜售。事實上，過去五年的銷售量數字非常穩定，平均每年銷售16950間，方差只有1079，可能反映市場的需求量非常穩定，若然，則表示過去三年的批售量遠高於需求量，並非供不應求。房屋需要當然可能很高，但需要不等於需求，在當時的市場價格，即使供應增加了，但銷售量卻沒有增加，反映供過於求。再者，過去半年已有兩幅地皮流標，反映發展商對後市轉趨審慎。 相反，由於大量熱錢留港，令香港八次沒有跟隨美國加息，合理解釋了樓價持續向上的原因；去年底當香港銀行公會跟隨美國第九次加息，香港的樓價便從高位回落；但隨著上星期美國聯儲局決定停止收水，並停止加息，甚至有可能調頭減息，香港樓價馬上又再向上衝，實質利率理論的解釋能力明顯比供應不足理論為高。 因此，當大家思考應否支持填海與否時，不應想當然以為只要填海有地增加房屋供應便可壓抑樓價，這是沒有實證支持的幻想！ #樓價 #房屋供應 #熱錢
