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2021-03-28|閱讀時間 ‧ 約 4 分鐘
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商用物業價格下跌,供應急降

差估置剛公布2020年各類房產的落成量(供應)和空置率初步數據[1],三類房產,私樓、寫字樓和店舖的租金和價格全部下跌,空置率則全面上升;發展商的市場應變非常迅速,馬上大幅減少商用物業的供應量!
2020年的房產價格變化
圖1 為三類房產的價格年度變化率,其向下趨勢同步且明顯,反映去年的下跌其來有漸,自2016年三類同時見負後,2020年再次同時見負,其中零售店舖和寫字樓早在2019年已進入負數區域,私樓則待至2020年才見負;而寫字樓價格的下跌持續且急速,2020年的跌幅達雙位數的13.8%。
圖1 香港三類房產價格年度變化2010-2020。資料來源:差估署
過去兩年的情況再次否定了所謂供應不足導致價格上升的負相關關係,事實上,供應與價格經常同方向,2020年再次確認正相關關係,而且商用房產的供應量更出現罕有的大急降現象。圖2是三類房產在過去十年的落成量,其中寫字樓的供應量跌幅最為驚人,由2019年的26萬多平方米降至2020年的不足7萬平方米,跌幅高達-74.1%;店舖的供應量同樣下降,跌幅較細,但亦有-42.7%;私樓的落成量再破2萬伙大關,達到20,888伙,比2019年有53%的升幅,但樓價只跌-0.5%。
圖2 香港三類房產落成量2010-2020。資料來源:差估署
供應量的急降反映發展商就市況的反應非常迅速,在短短一年間便可減少房產落成量,從而減少損失。由於大多商用物業一般並非拆散出售,更多是長期持有以作收租用途,但過去兩年不但商用物業的租金持續下降,更出現破十年記錄的空置率新高,減少供應是因應租金和價格下跌的經濟行為。圖3顯示三類房產的空置率,寫字樓和店舖的空置率持續上升,雖然去年的升幅較大,但過去十年的持續上升,早已發出警號。私樓的空置率也有回升,2020年的空置率為4.3%,空置單位數量有52,370伙,雖然私樓空置率持續在較低水平,但租金正在下跌,反映有供過於求的情況。
圖3 香港三類房產空置率2010-2020。資料來源:差估署
經過一場全球疫症,加快了在家工作和網上消費的商業運作模式,令傳統的寫字樓和店舖的需求下降,長遠而言,商用房產樓面的需求可能減少,這是全球趨勢,香港難以獨善其身。因此,規劃人員在預測未來的房產需求量時必須考慮有關商業運作新模式的趨勢,不能單純根據過往的經濟產值與房產需求量的線性關係來預測未來[2],即使經濟衰退過去,根據CNBC的新用語:今次疫後經濟反彈並非V形或U形,而是K形反彈[3],即部份行業如資訊科技業的反彈較好,而另外有部份行業因新作業模式而可能不能復甦或復甦較差。
參考:
[1] 差估署 (2021) 《香港物業報告 2021》初步統計數字,差餉物業估價署,3月26日。https://www.rvd.gov.hk/doc/tc/HKPR2021_Preliminary_Findings_TC.pdf
[2] 姚松炎 (2021) 對未來預測準確的重要性 - 檢視香港2030+的頭七年預測數據,方格子,2月4日。https://vocus.cc/hk_real_estate_econ/601ba417fd89780001d3d09c
[3] CNBC (2021) Will NYC Go Bankrupt? CNBC,28 Mar 2021。https://youtu.be/5-msbWO4uvg

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    由於香港實施聯繫匯率制度,令香港的樓價、寫字樓價格和零售店舖價格嚴重受外圍因素影響,包括美國的利率、中國的通脹率、熱錢流出流入等國際宏觀經濟政策問題。然而,由於現時全球差不多只剩香港仍然把貨幣直接與美元掛勾,令情況特殊,國際的分析未必完全適用於香港。
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