二胎房貸成數、額度怎麼算？
閱讀時間約 9 分鐘
二胎房貸額度怎麼算？二胎房貸是房子的第二筆貸款，每間銀行的可貸額度區間略有不同，因為房子的價值比較高，額度從25-600萬都有，民間二胎的額度則約在30~500萬。二胎房貸成數是多少？銀行二胎房貸貸款成數：最高房價90%，新鑫二胎房貸貸款成數：最高房價110%，民間二胎房貸貸款成數：最高房價100%。
二胎房貸的可貸額度有限制嗎？
二胎房貸是房子的第二筆貸款，每間銀行的可貸額度區間略有不同，因為房子的價值比較高，額度從25-600萬都有，民間二胎的額度則約在30~500萬。
帶你先了解房屋貸款
房價實在太貴了，正常人沒辦法一次拿出那麼多錢，找銀行貸款是最好的辦法，假設想買一千萬的房子，如果個人條件正常，最多可以貸到8成，也就是800萬，條件稍差的，會落在600~750萬不等。
銀行設定抵押權的方式
銀行在設定抵押權的時候，設定的是「最高限額抵押權」，也就是以最高利率(目前是20%)來計算，為的是萬一將來貸款人繳不出錢時，確保銀行不會損失，因此抵押權金額會設定貸款金額的1.2倍，也就是960萬。
可貸空間就是房屋總價減抵押權金額
房屋可貸空間就是房屋總價1000萬 – 抵押權設定金額960萬 = 40萬，而銀行二胎房貸的可貸空間計算通常是房價的85成，也就是850萬，以1000萬的房子來說是沒有可貸空間的，而且不管本金還多少，銀行也只認抵押權設定金額，如果本金還到一定程度，客戶通常也會先選擇增貸或轉貸。
可貸空間計算方式差別很大
如果向銀行辦理轉增貸無法通過，卻又需要資金，可以向裕融新鑫申請二順位房貸(二胎房貸)，新鑫可貸空間認定的是「貸款餘額」，本金還到剩600萬，對新鑫來說就有100~300萬的貸款空間(視客戶條件而定)，足見可貸空間的計算方式，直接影響了貸款額度。
二胎房貸的貸款成數是多少？房屋價值是怎麼估算的？
二胎房貸的貸款成數，是以房價為基準來評估，可貸成數如下：
銀行二胎房貸貸款成數：最高房價90%
新鑫二胎房貸貸款成數：最高房價110%
民間二胎房貸貸款成數：最高房價100%
新鑫二胎房貸貸款成數：最高房價110%
民間二胎房貸貸款成數：最高房價100%
然而房屋的價值又是如何計算的呢？房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。
如果想得到更精確的房屋價格，可以請銀行行員協助估價，每家銀行估算的價格可能有些微差異，或是委託專業的不動產鑑價公司估價，但需額外支付鑑價費用。
什麼時候需要房屋估價？
當你有買賣房子的需求，希望能取得一個好價格，但又不能偏離市價太遠，否則無人問津，拖了大半年也無法順利成交，這時候就需要透過公正的第三方單位來對房子進行估價，再透過雙方的斡旋、議價，讓買賣房子能夠順利成交。
只要有房屋買賣、房屋貸款需求，甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦，都會需要知道房屋現值，進而產生房屋鑑價的需求，房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價。
房屋估價常見問題
(1) 對估價的金額不滿意可以爭取嗎？
如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。
(2) 房屋估價要收多少錢？
透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
(3) 估價出來的價格有落差，要以誰的為準？
各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。
(4) 如果房屋有裝潢或增建，對房屋估價會加分嗎？
如果花了一筆錢做房屋裝潢，對房屋的價值是會加分的，銀行會斟酌多給一點額度，如果在原本的使用空間外，額外增建或擴建，如頂樓加蓋，增建的建材、對外的通道（內外梯）也都會影響房屋估價的額度，但還是有部分銀行是不認列這些附加價值，而不會調整估價額度的。
(5) 房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
購屋流程中還有一個很重要的動作，那就是簽訂履約保證，屬於價金信託，也可以稱為「成屋價金履約保證」，買方的購屋資金，皆匯入履約保證專戶中，一般都是銀行擔任保管人，為了避免買賣房屋過程中的詐騙問題，將所有價金交由銀行保管，就不會有這個問題，當然，買屋價金保管，銀行會酌收手續費，簡稱「價金履保手續費」，該費用是成交價金的萬分之4%~6%計算，通常由買賣雙方各負擔一半，房仲業者可能會自行吸收，目前，每一筆房屋成交案件，大型房仲業者都會承作價金履約保證，這也是對買賣雙方的保障。
二胎房貸的實際額度要如何估算？要如何拉高二胎成數？
依據每個人自身條件不同，可得到的二胎利率和額度都不同，主要審核面向包含這3個部分：
(1)房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬，一順位房貸貸款8成800萬，二胎最多可以貸到房價9成，也就是900萬，中間100萬的差額，就是你可以申請到的二胎最高額度。
(2)客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準，信用越好的客戶，可拿到的額度越高，會參考其餘兩項因素綜合評估。
所謂信用報告就是一般所說的『聯徵信用報告』，聯徵紀錄怎麼看?就是紀錄了每個人或每家企業，歷年來跟所有銀行（金融機構）的所有往來紀錄，包含貸款資訊、保證債務資訊、信用卡資訊，所有負債明細與還款紀錄狀況等，是相當詳細的紀錄報告，也就是因為相當詳細，所有銀行都會依照這一份信用報告紀錄，作為貸款審核的准駁依據。
由於是多年下來的紀錄，相當客觀且公正，銀行放款前一定會檢視客戶的信用狀況，藉此判斷款項回收的機率高不高，如有倒帳風險，情願婉拒也不願冒險放款。
信用評分是怎麼算出來的？
信用評分是以金融機構定期報送個人的最新信用資料，依受評對象特性，套用其所適用的信用評分模型，於線上即時將該受評對象的信用資料，逐一轉換成為該評分模型所需評估項目的評估結果，再將每個評估項目的評估結果，加總彙整成為該受評對象的信用評分總分。
而信用評分的占比，則以繳款行為類、負債類及其他類等三大類信用資料為主，並針對不同屬性客群的特性來決定每類資料佔評分的比重，其中以繳款行為、負債型態與負債程度多寡等對評分的影響較大，詳細評分模型並未公開。
貸款紀錄有可能不用紀錄在聯徵裡嗎？
只要是跟金融機構的借款紀錄，都會被記錄在信用報告中，若希望借款紀錄不要被記錄在信用報告中，就得選擇「非聯徵中心會員」的貸款公司，這樣貸款紀錄就不會回傳到聯徵中心。
選擇「非聯徵中心會員」的公司有一個風險，由於是民間私人機構，借款的安全性沒有保障，此時你還有一個較好的選擇，就是股票上市融資公司，大型的股票上市融資公司也是聯徵中心的會員，但您可以選擇要自行提供信用資料，或是委託融資公司代查信用報告，若是自行提供，就不會被記錄在信用報告中。
若貸款紀錄沒有記載在信用報告中，銀行就不會知道你的名下多這一筆貸款，在計算負債比例的時候不會將其列入，你可以申請到的額度，會比實際可貸的還多。
(3)客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況，銀行會計算客戶的負債比率，通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。
一般所說的負債比率，指的是「每個月支出的金額，佔收入淨額的比率」，白話一點的說法，就是每個月一定要花的錢，佔收入的比例，假設每個月房貸、信貸、信用卡的月付金是3萬元，固定月收入是5萬元，負債比率就是60%。
除了支出金額佔收入的比率外，還有三種計算方式也會列入參考：
總資產負債比率需大於1.5倍
計算方式是資產總額除負債總額，假如名下總資產是2000萬，總負債是500萬，總資產負債比就是4倍，算是非常安全的範圍，如果總負債來到1500萬，總資產負債比下降到1.33倍，就是危險範圍了。
資產流動比率需大於600%
計算方式是總存款除月負債再乘100%，假如名下總存款是100萬，月負債是3萬元，等於可以有33個月不需工作也能正常生活，但如果存款只有10萬，等於只能有3個月不工作，流動比率低於600%，負債比率過高無法貸款。
銀行的DBR 22倍限制
此一計算公式是針對沒有擔保品的負債，包含信用貸款、現金卡、預借現金、信用卡循環、信用卡分期付款、擔任保證人等等，這些負債加起來，不能超過月收入的22倍，如果固定月收入是5萬元，無擔保負債總計不能超過110萬，雖說上限是22倍，其實在16~18倍以上，申請新貸款就不易過件了。
以上述例子而言，二胎房貸額度會從100萬開始，依照信用和財務狀況開始往下扣，如果個人財務狀況不佳，可能只核准30萬，甚至有可能直接被婉拒貸款，想拉高貸款成數，就要盡量維持良好信用，將負債比率控制在60%以下，或是透過裝修房屋、增加保人的方式來提高銀行放款給你的信心，就能提高貸款額度。
本文引用來自：二胎房貸額度怎麼算？二胎房貸的貸款成數是多少？
為什麼會看到廣告
留言0
查看全部