預售屋好賺？想拿房去借二胎房貸？

這次中秋節回家，聽到阿姨說表姊要找我弟當保人，因為她聽人家說買預售屋很好賺，想拿家裡房子去借二胎房貸，怕額度不夠，要找人擔保。

我阿姨怕死了，怕我弟傻傻答應，讓我表姊舉債成功。趕快來叫我弟當壞人拒絕我表姊。我跟阿姨說，借二胎房貸本身沒錯，但是聽人家說也沒有做功課就跑去買預售屋，這件事才是問題所在。

以前我也不知道什麼是二胎房貸，除了房貸、車貸，其他什麼都沒聽過，所以難得之前研究資料可以派上用場。所以雖然也不贊成表姊舉債買預售，但還是很雞婆的找了二胎房貸相關的資料給我阿姨看。

順便聊一下房子，我表姊要拿去借二胎的房子是我阿姨以前買要給寶貝孫女的，現在出租收租金，等孩子成家立業了再給她。

二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸，就是在已經有房貸的狀況下，再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。會稱「胎」是源自於清朝時期的「胎借」一詞，指的是『抵押權』；台灣在進入日治時期後，日府延續這概念將質押權改為「胎權」，這概念也一直沿用至今。

由於第二間的金融機構承擔著更高額的風險，可能會面臨到借貸人無法償還債務時，房屋拍賣後仍無法回收借出的金額。相對來說利率會較一胎高，且借貸額度也會依照房屋的殘值來進行評估，金額為數十萬元至三百萬元不等。

我們以銀行、融資、民間三種管道分別進行說明：

銀行受著金管會與銀行法的嚴格規範，需要將所有的費用透明公告，不可能有違法的高額利率出現與不清楚的收款項目，以利率來說，是所有管道中最低，能讓借款人的還款壓力較為輕鬆，利率在約在2.13~16%之間。

但銀行也不是沒有缺點，由於法規的緣故，銀行所有的作為都必須符合規範，許多狀況少了隨機應變的能力，所以做法會較趨於保守與嚴謹，像是在受理二胎貸款的申請時，放款額度會用較為保守的方式評估，造成額度相對較小。

儘管已有房屋作為抵押，但仍會調閱申請人的聯徵紀錄，並衡量申貸人的收入狀況，若是聯徵分數不足或是財力證明不夠有力就有可能遭到婉拒。

市面上的融資公司良莠不齊，這邊就單以股票上市公司作為說明，例如：裕融新鑫、中租迪和、和潤等三家；依據臺灣證券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則規定，股票上市公司必須要資本額六億元以上，必須每月定期公布財報，且所有財報需要經過會計師查核，也因此所有營業項目必須符合法規才行。

但前述三家融資公司，目前只有裕融新鑫提供一般民眾二胎房貸，對比銀行來說，融資公司審核較為寬鬆，並不會參考聯徵分數，額度依照房屋殘值計算，撥款速度也快，是民眾在銀行以外可以優先考慮的管道，利率約為7~14%。

其實只要非金融機構以外的業者都屬於民間機構，包含前述的融資公司，但由於上市融資公司有著較嚴格的規範，因此特別挑出說明。

一般的民間二胎，優點是能借的額度沒有限制，不會去參考申貸人目前的信用狀況，撥款速度也較快，但相對利率較高，尤其需要注意利率部分是年利率還是月利率，若稍有不慎就有可能背上高額的利息，利率約為6~36%；另外也需要注意常有業者收取高額的手續費，建議申請前多看多比較。

同樣用三種管道進行說明，銀行的額度會先確認一胎貸款完的殘值，約為房屋鑑價的90%，最高為500萬元，利率則從2~16%不等；裕融新鑫則為房屋鑑價的110%，是最高500萬元，利率為7~14%；民間則較為混亂，額度每家公司不同、利率則從6~36%都有，建議需要與對方再三確認。

最近研究這麼多貸款資訊，心得是房子果然還是相對最保值，利率也比較好談的。當然是以一般狀況來說。難怪以前的人都覺得買房才有保障，有土斯有財，房子除了可以住，還可以拿來理財或周轉。

不管是哪種資產或是投資，理智、冷靜、多思考，做好功課與規劃才是王道啊！！