一場“大空頭”交易降臨房市！中國寫字樓“遭遇歷史性危機” 上海等省市空置率超30%

FX168財經報社(香港)訊 美國資本市場在幾年前出現一種新的“大空頭”交易，卡爾·伊坎(Carl Icahn)在內的對衝基金瞄準購物中心做空，以期持續美國實體零售商的整體惡化，幾年後再獲取豐厚的回報。如今這股風潮正在降臨中國寫字樓，低迷的租賃市場面臨歷史性危機，上海等省市空置率超過30%，北京數據也同樣飆升。

在美國，辦公室與新冠的封鎖措施同時進行，與此相反，在大流行的大部分時間裏，中國的辦公空間市場表現良好。在新冠疫情第一年出現最初的低迷後，在科技和金融公司的強勁需求的支撐下，市場在2021年大幅反彈，分析師曾預測2022年也將表現強勁。相反，企業對辦公空間的需求在第一季度後暴跌，即使是需求通常最強勁的中國大城市也未能倖免。

“第一季度市場表現不錯，所以我們原以爲2022年北京寫字樓市場穩健的預測會成爲現實，但誰也沒想到二季度會突然低迷，”一位樓市研究機構的內部人士表示。

2022年中國商業地產如此慘淡的原因，是由於新冠疫情的反覆封鎖，以及政府對科技行業的打壓，科技行業是優質辦公空間的主要租賃商。隨着“新冠清零”的結束，商業地產有望再次快速復甦，但業內人士表示，反彈還有一段路要走，而且即將到來的新供應潮將使今年情況變得複雜。

對於如此嚴重依賴房地產的經濟體來說，寫字樓入住率的下滑恰逢其時，尤其是在住宅市場仍受到前所未有的債務和流動性危機困擾的情況下。瑞銀投資銀行首席中國經濟學家王濤表示，房地產通過直接和間接渠道貢獻了中國GDP的25%。高盛最近計算出，中國的房地產市場是世界上最大的單一資產類別。

(來源:WFE)

根據國家統計局的數據，雖然寫字樓在這一貢獻中所佔的份額很難確定，但去年包括寫字樓和購物中心在內的商業地產投資，占房地產投資總額的12%。

2022年，北京、上海、廣州和深圳等中國大城市的淨租賃辦公空間均出現虧損，這是一項行業指標，衡量的是新租賃空間的數量減去取消的租賃中包含的總量。

根據房地產諮詢公司Savills PLC的數據，去年北京的淨租賃優質寫字樓面積從2021年的約100萬平方米暴跌至81300平方米，也就是875106平方英尺。

根據第一太平戴維斯的數據，去年的所有收益都發生在第一季度，當時淨租賃辦公空間達到95000平方米。這意味着租戶在接下來的三個季度中取消了淨13700平方米的辦公室租賃。另一家房地產諮詢公司Cushman & Wakefield的數據顯示，隨着更多租約被取消，全國甲級寫字樓的空置率在2022年上升1.5個百分點，達到16%。

在上海、廣州和深圳也可以看到這種趨勢。根據Cushman & Wakefield數據，在中國南方大都市廣州，2022年淨租賃辦公空間減少1130平方米，這是10年來取消租賃的辦公空間數量首次超過租賃數量。這四大城市以外的空置率也是如此。根據Cushman & Wakefield上個月的一份報告，在幾個省會城市，空置率已超過30%。

房地產諮詢公司Colliers董事總經理Charles Yan表示，在北京，寫字樓租賃放緩是由於公司削減成本，因爲他們的業務前景因新冠封鎖中斷而惡化。

與此同時，由於2021年開始的對該行業的監管打擊已經擠壓，作爲大城市主要寫字樓租戶的中國科技公司遭遇了與美國同行類似的命運，在過去一年中裁員並縮減了辦公空間他們的利潤。

“去年幾乎所有的科技巨頭都取消了辦公室租賃，小型科技公司也紛紛效仿，”市場研究公司內部人士提到。

在線食品配送和餐廳預訂巨頭美團，2022年取消北京酒仙橋商業中心30000平方米辦公空間的租賃。2021年9月，該公司因違反反壟斷規則而被處以34億元人民幣，約合5.012億美元的罰款。2022年前三季度，美團歸屬股東淨虧損56億元，延續2021年235億元的淨虧損。

根據Cushman & Wakefield數據，去年北京酒仙橋和中關村這兩個科技公司雲集的街區的寫字樓空置率分別上升了12.3%和9%，這些較高的空置率最終將壓低租金價格。

“當空置率上升時，租金就會下降，” Cushman & Wakefield的政策分析師說，而這在北京已經發生了。第四季度，北京優質寫字樓的平均月租金比前三個月下降1.7%。

商業地產經紀人Wu Wei說，一些中小型公司，尤其是貿易公司，也取消了辦公室租賃，因爲他們的業務在新冠封鎖之後放緩或關閉。他告訴中國媒體，在他的企業客戶中，60%最近搬到了較小的辦公室，並補充說去年他幫助完成的交易價值下降了40%。

上海一家化妝品製造商的聯合創始人指出，該公司希望縮減辦公空間，但不願取消任何租約，因爲它必須支付違約金。該公司去年在上海封城期間暫停了業務，導致其4月至6月期間的收入同比下降90%。

這位聯合創始人表示，該公司仍不排除在租約到期後削減辦公空間或搬到更便宜的地方的可能性。

市場內部人士和分析師對預測商業地產市場近期復甦持謹慎態度，即使經濟活動在中國嚴格的“新冠清零”政策逆轉後恢復。2022年12月下旬，Cushman & Wakefield對60多位寫字樓業主和房地產經紀人進行了調查，發現他們預計租金價格或辦公空間需求不會很快回升。

下一步是什麼？

有分析人士預測，雖然下半年需求會回升，但寫字樓供應量的增長將落後，租金價格將繼續承壓。據Cushman & Wakefield稱，北京今年將有約74萬平方米的新辦公空間投放市場，未來四年將有350萬平方米可供使用。所有這些可供出租的新物業看起來都可能導致供過於求，因爲在過去十年中，平均每年淨租賃辦公空間約爲500000平方米。

中國其他地方的情況更糟，數據顯示，深圳今年將新增約145萬平方米的辦公空間。這種新供應的海嘯部分是由於與大流行相關的寫字樓建設的延誤，這些辦公樓原定於去年完工。

二線城市也面臨寫字樓供過於求的問題，據中國估計，在中國中部湖北省省會武漢，儘管該市寫字樓的空置率高達35%，但今年新增寫字樓供應量可能達到約140萬平方米。

在中國考慮如何避免更廣泛的房地產市場危機之際，美國寫字樓市場至少在很久以前就受到了同樣嚴重的打擊，他們已經想出了下一步該做什麼，即：它正在迅速將寫字樓轉變爲公寓。

(FX168)

(Investing.com 香港)