騰緯的房地產置產－實務操作分享
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(本文原寫自2023/03，於PTT房版分享，當下自身的資產配置)
目前更新至2024/02
【背景】
原台中直營體系小綠，2023/02房仲滿4年
2023/4轉換至永慶房仲品牌繼續服務
【2019年2月進房仲業第一年】
那時的房市蠻穩定的，基本就是有需要的人買房、用不到的人賣房，買方屋主都有加/議價的空間，基本穩定好做。
我也很努力的在學習房地產 工作+存錢。
【2020進房仲業第二年】
年初認識了一位大投客貴人，學到了現金投報率的算法，自己拉Excel算覺得可以置產，跟太太一起拿出存款+跟家人借，買了第一間。
《*第一間》：北區15年屋大套房沒車(獨資)，弄到好460萬，月租15500，現金13%投報率。(那個時後是1.31%，在開始升息前就賣了)
後來用這張表成交很多客戶夥伴，客戶買單我的挑案眼光+管理know-how，也交了不少志同道合的朋友。
【2021進房仲業第三年】
疫情讓房市+房價大噴發，認真工作主業也賺了不少。
《*第二間》：彰化預售2房沒車(獨資)，5XX萬，本來預計準備當自住房。
《*第三間》：買老舊公寓改3個單位收租(合資)，含改套整理弄到好630萬，現金花了320萬，月租43000。其實投報很好，但在給我選一次我一定不會買：
原因1是現金花太多，延緩了下一間的時間。
原因2是時間花太多，我還有正職阿，那陣子常常要擠出時間處理：前期整理工班/後期招租/現況時不時的屋況及租客事項，這個真的比較適合主力是包租公的人。
【2022進房仲業第四年】
上半年爆漲的末升段，下半年急凍。
《*第四間》：北區12年屋大套房機上車(合資)，弄到好5XX萬，月租18000，現金11%投報率。
太太第一季換了工作也來到台中，想說在我們2個工作中間點租個大套房，拿第一間的租金來補也很輕鬆。結果遇到很爛的房東+煙味超重的房子，住2個月後一氣之下衝動退租+賣房+賣股+買房自住。
《^^^賣了第一間+賣了第二間》：兩間加起來獲利1XX萬，加頭期拿回3XX萬現金。(股票也在年中出清，總體來說大賺一票還閃過下跌，老婆我的超人！)
《*第五間－自住房》：西屯全新屋2房機上車，屋主買9XX剛交屋，我買12XX萬(扣車單坪42萬)，貸85成，寬限期月付17600利息，只能說獲利的錢，轉眼間也是被屋主全賺走Ｑ_Ｑ。
買了自住房真的會讓存錢速度大減，有地方住的話，還是建議先投資滾現金流，但目前是租房的話還是要先買自住(有數學公式，詳洽騰緯)。
《*第六間》：西屯區3年屋小2房沒車(合資，弄到好7XX萬，租22200，現金9.5%投報率。很新的房子，所以投報就沒有中古的那麼高。
【2023進房仲業第五年】
2月過年期間在做今年的操作策略時，發現把所有資產用市價來算，有存到超過八位數的錢(內含陸續跟家人借了200萬，不當自己的功勞)，我就毅然決然離職放假了，休了一個月後被邀請至永慶品牌，就繼續打拚！
4月加入永慶後，開啟了一段精彩的旅程，我在5個月內服務13組客戶成交，做了400多萬的業績，5個月內賺了直營體系三年的總薪水。本來想休個長假的，結果不小心又拚下去更更更忙了。
今年收入增加五倍，也有了更多的銀彈來操作(公司付我的薪水都還回去了呢)，所以今年試了很多新策略，以下一一記錄。
今年都以首購2.06%、青安以1.775%來做利率，這麼高的利率，我們投報都還是很漂亮，等開始降息...
《*第七間》：南屯區全新屋2房沒車(合資)，弄到好8XX萬，月租24800，現金投報率6.7%。
以往追求每一塊現金的投報率，斤斤計較總現金支出；這次開始使用新的策略，今年會以有增值空間的物件為主，所以第一次多花錢裝潢+補家具家電，也能直接把租金拉高。
《*第八間》：蛋白區2年屋雙套房的格局沒車(合資)，弄到好9XX萬，月租15000+15500，現金投報率10.6%。第一次買雙套房，就純收租投報率來說，全新的雙套房真的投報率超高
《*第九間》：北屯區1年屋-特殊狀況先保密。
《^^^賣第三間》分回來每股利潤X0萬 + 加二年的租金收入 + 拿回本金1XX萬，也算是處理掉燙手山芋了，老房子真的麻煩。
《*第十間》：拿七位數，先借內人的長輩還清老家房子的貸款，也算是放進房地產內吧！？
《*第十一間》北屯區全新大2房平車(多人合資)，弄到好13XX萬，月租預計30000，現金投報率6.5%(青安)。這間也會走花錢裝潢+補家具家電的模式，過往都是我操盤+做服務都是55拆，這是第一次純當分母。
《*第十二間》西屯區預售2房機械(合資)，弄到好10XX萬，預計2025完工。第一次買預售屋置產，現金不需要太多分段慢慢繳，也是很適合小資族。
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2023年也算經營此類產品有成，今年除了跟夥伴合作之外，也服務了4位置產客戶，並協助包後續所有服務：購買、整理、招租、租客管理...等；自住客60%，置產客快拉到今年成交40%的比例了。
【2024進房仲業第六年】
《*第十三間》西屯區2年屋2房機械車(合資)，後續弄完出租後待補。
然後訂了一台車，本金-150萬，再賺回來！
【心路歷程】
我算是認同多軍對房產的主流風向：
在每個年代買房本就都是大事
不存錢導致精緻窮
對房子的想像太好高騖遠，剛出社區工作幾年就該買的起精華區三房平車嗎？
雖然很粗暴啦，但哪有不努力就能有收獲呢，就算是投對胎，當初也游贏2億人吧？ 這是資本主義社會阿！
我是很有意識的在控制花費跟存錢，當初(2019/2-2023/2)在信義直營體系仲介是蠻好存錢的，有底薪+獎金。我算省，但對自己也不到很嚴苛，就每個月底薪開開心心花完，當初住家裡每個月底薪3萬多說真的也花不完。
而領到的獎金、團體獎金、年終、留任獎金、業外收入、花不完的底薪...等，全部都存起來投資。
後來自己思考出一套存資產的方法，借2%的房貸錢，賺10%房子的租金，然後租金+獎金再存最穩定的6%的指數ETF定期定額，等存到頭期款，下一間。
從一開始(2019/2)
每個月存3萬：0(無被動收入)+3(工作收入存下的部分)
現在(2023/3)
每個月存下10萬：4(有被動收入：淨房租+股.債息)+6(能力成長讓薪資成長)
〈更新：2024/2，大概被動收入7+薪資存15〉
租金配息越來越多+本業越來越上手，每個月可以存更多錢，存到下一間的頭期就會超快。 目標是10+10，然後是20+0(純被動收入20萬)，我就要離開房地產業換個輕鬆工作了！
我是很保守的人，一直都是用存錢累積現金流的心態再買房買股，但這2年大暴漲，著實也讓資產累積速度加快很多；搭配金融槓桿運用，房地產/股票等資產上漲後，能弄出錢的方式太多了。
不過其實我也覺得房價漲太快了，如果沒有這波暴漲我應該可以購入更多間，同樣的產品從400多到600多漲3成，利率從1.3到2.06，投報率降低很多(要是等我買滿10間房價再暴漲就好了)。
房地產仲介超級辛苦，但收入是也比上班族好很多。
我現在很努力，就是想要儘快可以不用再努力，一起加油！
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