承熙 2023/9/1 投資週報｜營建類股要發動了嗎？長虹、達麗、欣陸、根基、新建、潤弘、豐泰

承熙投資週報內容是我對台股的觀察與想法，包含持股與觀察股。我的持股與觀察股集中在營造 ( 廠 ) 股、營建 ( 商 ) 股與冷門股，前兩種在主動投資最省事，目的是希望取得超越大盤和被動投資 ( 例如 0050、0056 ) 的報酬，冷門股則是特別需要眼光，當市場發掘它的好可望帶來不錯的獲利。

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1. EPS 連續衰退 3 季但合約負債創新高｜潤弘 ( 2597 ) 23Q2 財報分析 ( 2 ) ( 2023/8/27 )
2. EPS 連續衰退 3 季但合約負債創新高｜潤弘 ( 2597 ) 23Q2 財報分析 ( 1 ) ( 2023/8/25 )
3. 承熙 2023/6/9 投資週報｜5 月營收看法，營造股的春天！
4. 5/12 大跌後還會繼續跌嗎？｜根基 2023Q1 財報分析 ( 1 ) ( 2023/5/14 )

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對帳單

8 月操作 3 筆，對帳單如上。成交總金額 222,052 元，手續費 52 元等於是 1.65 折 ( 222,052 x 0.001425 = 316 元，52/316 =0.165 )。投資有賺有賠不好說，但手續費能省我一定省，1.65 折 ( 1.68 折 ) 是犇亞鑫豐證券，鑫豐我用 20 年了，有興趣開戶請往這邊走，10/8 前有開戶優惠活動，歡迎加入省錢行列。

( 註：週報如果沒附對帳單就是無操作 )

營建類股要發動了嗎？

本週最後一天 9/1 營建類股似乎蠢蠢欲動，漲幅前 18 名如下表，第一名是營造股新建 ( 2615 ) 上漲 5.89%、第二名是營建股冠德 ( 2520 ) 上漲 4.78%，其他像新潤 ( 6816 ) 3.34%、達麗 ( 6177 ) 2.16%、長虹 ( 5534 ) 1.25% 也很不錯。由於我的持股主要是營造與營建，本週就來談談以它們為主的 7 支股票。

來源 Goodinfo

長虹 5534

長虹是典型營建股，營建股的業務是投資興建住宅、廠房或商辦的出售或出租，因為興建需要時間，短則 1 年長則 5、6 年，並且營收認列採完工入帳法，因此我習慣掌握建案的週期，也就是「在適當時機布局、等待建案完工貢獻營收與 EPS、最後伺機賣出」。

長虹我是在 8/28 除息當天買進，之後花一小時在政府網站把它近期建案的完工時間查一遍並整理成下表。可以看到，今年 5~7 月陸續有 Park32、政大首席和長虹豐匯等 3 案領到使用執照 ( 即完工 )，總銷售金額合計約 78 億，公司說都已經完銷，因此交屋過戶後便能貢獻營收。

從完工到交屋過戶的期限通常是半年內，視驗屋速度和買方因素，因此這 78 億最快 Q3 起就能入帳，也就是 8 月起，因為 5~7 月營收都沒明顯增加；而假如這 78 億都挹注在今年營收，則全年合併營收約 92 億。

作者整理

政策打炒房之後不動產市場有些轉變，例如長虹在今年 6 月股東會表示「加碼商用不動產，目前比重已從 5 成拉高到 6 成 ...... 最新簽下來的台北市捷運西湖站前的新紡子公司商辦案，未來會是內湖新地標，估計可分回總銷達 45～50 億元」，上表的「長虹豐匯」就是商辦，早在去年 4 月就被某公司整棟買下。

投資營建股的關鍵是掌握建案的完工時間，提早佈局、耐心等待、期待歡喜收割，我相信不少人都知道，但投資難度也越來越高，有人會提早卡位，有人過程中不耐久盤離場或各種因素造成賣壓，當然也有人始終相信營建股會帶來投資獲利而續抱。

這兩三年料工雙漲和政策打炒房和囤房稅等措施會限縮投機客與整個房市，使市場發生質變與量變，例如建商在住宅市場轉而關注有容積獎勵誘因或土建融成數低的都更和危老改建等，部分資金也轉向商辦廠辦和公共工程，這些政策與市場轉變都會提高我們投資營建股的難度，好比建案完工一再遞延。

講到完工遞延，再怎麼樣時間到了還是要完工，這些上市櫃營建公司不大可能讓它變爛尾樓，不完工資金會一直卡住吃利息、合約負債無法轉列為營收，營收和 EPS 不好會使股價下跌，公司經營層和大股東也持有股票，多少也有內部壓力。

無論如何，該完工就是會完工。對投資而言，不可控因素很多，我們時間也有限，既然如此我覺得「建案完工時間」這個可控因素一定要掌握，這樣就贏過很多人了。之前這篇有說怎樣掌握建案完工，不花錢自己上網查政府機關網站就行。

至於我對長虹的後續投資與操作，大致就是至少每個月更新一次建案完工情形，再看有沒有便宜股價，不疾不徐建倉，如有操作一樣會透過週報分享，近期也會另外寫一篇專文。

投資營建股「查建案是否完工」不求人，以達麗 ( 6177 ) 為例

達麗 6177

達麗去年底開始買進，持有至今 8 個月，如同前述也是掌握建案完工週期。如果你跟我一樣有關注去年底法說，會知道預計 2023 完工的建案幾乎都延後了，公司本來說「創世紀與國家強棒 3 月完工、上東京是 Q1、陽明大苑預計 9 月」，現在來看，上東京是 5 月完工晚了約一季、國家強棒 8 月完工晚了約 2 季、創世紀我 9/1 中午查還沒完工同樣是晚 2 季，至於陽明大苑幾乎確定是 2024 的事。

國家強棒是 8/8 完工，總銷 40 億，預計 9~10 月灌營收，接著如果順利的話總銷 64 億的創世紀會在 Q4 完工入帳不順的話會跨年認列甚至全部認列在 2024，這些都是 100% 完成銷售的建案，所以交屋過戶就直接灌營收，這可能是 9/1 上漲 2.16% 的原因。

投資營建股就是提早布局、建倉後等待、等待過程持續更新建案工程進度與銷售率，不需要太複雜。

當然投資營建股也有風險，除了來自投資人自己 ( 例如買貴了、不耐久盤停損 )，來自公司的也不乏少見，例如達麗今年 5 月初標到台肥 D7 帶有建照的土地案，立委質疑有內線交易，公司 5 月底發布重訊澄清，8/31 新聞又再次報導立委希望檢調加快調查。

針對這件事我在 6/9 週報 ( 公開試閱文 ) 提過：「中性看待，等檢調調查結果出來，萬一真有不法導致股價大跌或建案完工交屋營收爆發股價卻沒漲呢？我只能雙手一攤，投資本來就沒絕對」，我現在還是一樣的看法，不可控的因素我不糾結。

感覺營建商容易有不法疑慮或涉訟，畢竟營建開發動輒數十億甚至上百億，交易標的又是保值的房地並且開發時程很長，例如最近亞昕也是，新聞報導董事長被起訴了。先不論有無不法，如果認為經營者誠信很重要，那麼對涉及不法疑慮的公司避開不要投資就好，而如果認為等事件確定了再說，那麼過程續抱就是了，想太多反而是虐待自己。

最後是關於 2024。2024 全年除了創世紀可能跨年來認列營收外，第一個建案是已經完銷的 41 億陽明大苑會接棒貢獻，第二個是總銷 76 億但還在銷售中的「松丹達麗」，目前銷售率約 4 成，兩案總銷合計 117 億，再往後就 2025 了，2025 比 2024 熱鬧，預計 4 案總銷金額 171 億，但同樣是要留意建案銷售率和工程進度。

欣陸 3703

與長虹和達麗不同，欣陸是一家擁有三大事業體的投控公司，但因為它以不動產開發 ( 營建 ) 為獲利關鍵，所以我直接把它當營建股看，同樣是掌握建案完工週期，可以說是節奏，而欣陸的節奏還沒到。

我在論壇看到有人罵欣陸，說是爛股票都不會漲。我覺得不漲或盤整是正常的，我在分析 5/11 法說會和 Q1 財報時有說，投資欣陸「我仍習慣盯『預售屋』...... 2023~2024 幾乎沒看頭 ...... 2024 再關注有無好價位伺機布局比較適合」。

我不是要說我自己有多厲害，而是在營建股週期的邏輯下，現在投資欣陸假如真要等到 2024 甚至 2025 才有明顯 EPS 增漲，然後帶動股價上漲，那麼這段一年多的時間把資金放在更有機會的股票，到時候再來考慮欣陸，這樣比較合理不是嗎，我自己不會因為過去投資欣陸賺錢就讓這次的判斷多了情感。

不過我也不會把這一年多的時間「空白」，因為欣陸幾乎每季召開一次投資人都能參加的法說會，事後也有錄音檔，我固定參加，畢竟營建股存貨是房子與土地，欣陸也可能賣掉土地或飯店來挹注 EPS，不然靠營造和環工兩部門要衝出像 22Q1 EPS 1.5 元是很吃力的，即使連 22Q2 的 1.14 元都勉強。( 註：22H1 EPS 主要是琢豐建案的貢獻 )。

EPS 年減 83% 主因去年基期高+大股東還在賣，未來呢？｜欣陸 5/11 法說會摘要及 23Q1 財報分析 (1)

EPS 年減 83% 主因去年基期高+大股東還在賣，未來呢？｜欣陸 5/11 法說會摘要及 23Q1 財報分析 (2)

根基 2546

9/1 股價下跌 1.1 元或 1.46%，出乎我意料，本來以為差一毛 9/1 開盤會直接填權息。股價下跌可能是漲高賣壓，也可能是前一天 8/31 法說會有不如預期的消息。

觀察大股東持股變化，7/21~9/1 大於 1000 張大股東持股從 56.21% 變成 57.32%，增加了 1.11%，在 8/25 當週增加 1 人，估計是原本 800~1000 張的股東加碼所致，如下圖。

來源 神秘金字塔

9/1 下跌的原因不重要，新聞也查不到，根基非常低調，法說會結束到寫文的 9/2 中午 Google 還沒見到新聞報導法說會，但至少有會議簡報。根基法說會簡報的重要性不亞於財報，因為揭露的內容可以補充財報的缺乏，例如新簽約金額 23H1 只有 10 億很低、以及 2022 新簽約額住宅工程占 65%，該怎樣看待呢？初步想法 9/1 我已經在方格子沙龍聊天室有分享，這幾天思考後再專文聊聊。

來源 根基 2023/8/31 法說會簡報 p21

過去的文章可以先參考：

又拿到台積電訂單？！最強營造股根基 ( 2546 ) 23Q2 財報分析

新建 2516

股價漲越高越打我的臉，沒關係，我不可能都對，漲上去就是持續祝福。

潤弘 2597

股價很悶，之前我在這兩篇公開文統計過，潤弘「下半年營收與獲利優於上半年的機率將近 8 成」，繼續等：

EPS 連續衰退 3 季但合約負債創新高｜潤弘 ( 2597 ) 23Q2 財報分析 ( 1 )
EPS 連續衰退 3 季但合約負債創新高｜潤弘 ( 2597 ) 23Q2 財報分析 ( 2 )

大股東持股部分也可留意，因為高達 8 成股權在 400 張以上大股東手中、1000 張以上占了 78%，很穩，但也表示股價的漲跌很大一部份由它們說了算。這個它們幾乎等於潤泰集團，潤弘前 10 大股東按照 2022 年報揭露，其中除了戚維功和台文針織是裕隆集團，其他都是潤泰集團持股合計 69.82% ( 截至 4/2 )。

神秘金字塔

潤弘 2022 年報 p79

豐泰 9910

8/11 週報提過買豐泰是「投機，短線，不看消息面籌碼面，單純認準會填權息，就賺這段。」我今年至今唯一短線操作，持有近一個月未實現損益約 -5%。短線套牢沒什麼好說，到停損點就砍掉，說是投機或賭博也不為過。

承熙 2023/8/11 投資週報 ( 1 )｜豐泰、新建、中鼎、達欣工、達麗

★ 本專欄近期的週報：

承熙 2023/8/25 投資週報｜宏觀下的營造 (股) 市場，達欣工、潤弘、根基

承熙 2023/8/18 投資週報｜中鼎、達麗、根基

承熙 2023/8/11 投資週報 ( 1 )｜豐泰、新建、中鼎、達欣工、達麗

承熙 2023/8/11 投資週報 ( 2 )｜根基、潤弘、新建

承熙 2023/8/4 投資週報｜欣陸、達欣工、達麗、八貫