承熙 2023/9/15 投資週報 ( 1 )｜投資營建類股獲利的關鍵，以長虹為例，2023 EPS 約 8.52 元

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承熙投資週報內容是我對台股的觀察與想法，包含持股與觀察股。我的持股與觀察股集中在

，前兩種在主動投資最省事，目的是希望取得超越大盤和被動投資 ( 例如 0050、0056 ) 的報酬，冷門股則是特別需要眼光，當市場發掘它的好可望帶來不錯的獲利。

本文為個人投資觀察與心得，目的是知識交流，有任何看法歡迎留言指正，這樣我們的投資觀念才會進步；文章無股票投資勸誘之意，投資請留意風險並自負盈虧。

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，單筆最低 8 元 ) 是犇亞鑫豐證券，鑫豐我用 20 年了，

這裡也感謝網友愛戴，活動中的國泰證券截至 9/15 已累計 22 人開戶完成，讓我賺了 4400 元，國泰雙向借券真的方便；此外，犇亞鑫豐證券也已累計 5 人開戶完成也收到獎勵：蘇富比名畫系列悠遊卡了 ( 儲值500元 )。

( 註：週報如果沒附對帳單就是無操作 )

營建類股指的是營建股與營造股，因為營收認列方式迥異，導致投資方式與節奏也不同。簡單地講，營建股營收認列採「

」( 也可叫全部入帳法 )，營造股則是「完工比率法」，前者在建案交屋過戶的時間點認列營收，例如成屋銷售，賣了一年終於成交，當雙方辦妥產權過戶，營建公司便可認列營收。

又例如興建一棟總銷售金額 50 億的住宅，興建期間採預售方式 ( 即預售屋 )，假設蓋了 3 年完工，期間建設公司收到買家的訂簽開

，直到交屋過戶然才能把合約負債及相關款項列為營收。假使興建期間已全部銷罄，則過戶時將一次認列營收，如此 EPS 會很可觀。

問題在於，預售屋從推案 ( 銷售 ) 到完工入帳是漫長的時間，推案後營建公司或代銷和媒體為了順利銷售會陸續放消息與報導，如果不明就裡的投資人看到新聞說有大案會貢獻，然後沒做功課就直接買進，極可能一路套牢到最後，如果套牢期間沒停損或許有機會翻正，但如果受不了折磨選擇賣出，賠錢是不意外的。

因此，投資營建股獲利關鍵我認為是「掌握建案完工入帳時間」以及「耐心」，這兩點相輔相成，耐心不夠的人更需要掌握前者，我們下面的長虹 ( 5534 ) 以及下一篇文章的達麗 ( 6177 ) 和新美齊 ( 2442 ) 會再細講，包含「長虹建案都很會拖嗎？」以及「預估長虹 2023 EPS」這兩問題。

指預售屋的訂金、簽約金和開工款，前二者通常是房價的 10%，後者為 5%，三者合計約 15%，可參考〈

預收房地款、預收款項的意思。早期叫做「預收工程款」或「預收備料款」，會計原則改變後叫做「合約負債」，總之是先收到錢，未來有提供產品或服務的義務。

投資營建股「查建案是否完工」不求人，以達麗 ( 6177 ) 為例

營造股的營收認列是採「完工比例法」，如果要把它跟完工入帳法做一個簡單比喻，完工比例法是一口一口慢慢吃食物，而完工入帳法則是一口吃完食物。

舉個實例，根基營造公司 ( 2546 ) 承攬「

」( 全案契約金額 42 億，根基占 33 億 )，預計工期為 2019~2026 長達 7 年，目前進度為 51.51%，在這 80 幾個月的施工期間幾乎每月都能認列營收，但有的可能是 0 元，因為挖到遺址而停工了 ( 

 )，而當搶救保存後又繼續施工，可以想像成進食到一半打隔，等恢復後繼續進食。因此，看到營造股某個月營收衰退時不用緊張，這個月衰退可能下個月就回正了。

在知道完工比率法的概念後，我認為投資營造股的獲利關鍵是「掌握在手訂單的金額與內容」，也就是有多少食物以及哪些食物，尤其是後者，也就是產品組合 ( 毛利率 )，好比荒野求生一個月，吃的如果是野豬鳥魚因為富含蛋白質可以維持體重，但如果吃的都是水果很快就瘦巴巴。關於這點，我們在「根基」時會細講。

8/28 除息至今日填息約 5 成，外資部分已經連 6 買合計買超 676 張，持股比率截至 9/15 為 9.97%。從上面的藍色柱狀圖可以發現，除息前外資持續拋售，除息後又陸續買進，

對長期投資而言我們是可以忽略外資的，但有外資抬轎 ( 或甩轎 ) 似乎也不錯，能幫助製造股價差。

此外，即將於 9/28 發放現金股利，估計可挹注股價成長動能。

可能有人說長虹建案很會拖？下面我們拿其他建商來比較。從頭比到尾太過複雜，只比「申請使用執照速度」這塊。以長虹台北市文山區「政大首席」為例，它的營建時序如下：

本案共 16 層 68 戶屬小型建案，繼續查施工進度可以發現，使照是「2023/1/31」掛號申請的，所以「歷時 4 個月拿到使照」。

接著拿大陸建設台北市的「鐫月」來比較，因為結構同樣是鋼骨 RC 並且樓層數戶數也很接近。鐫月使照為「112使字0064號」是 2023/5/12 拿到的，經查施工進度是在「2022/12/12」掛號申請，算起來「歷時約 5 個月拿到使照」，與政大首席相比多 1 個月，但鐫月算豪宅施工比較「搞剛」，多 1 個月當屬合理 ( 平均每坪 113 萬是政大首席 62 萬的兩倍 )。

所以長虹有比較拖嗎？我是認為還好

，有興趣你也可以多拿幾個台北市的建案比；此外，

再把長虹與其他 5 家營建公司相比，不論是營益率還是稅後淨利率，過去 8 年幾乎都獨占鰲頭，所以，需要在意「拖」嗎值得思考。

對了，使用執照的審核過程有時的確需要不少時間，以官衙門的角度來看，具體過程為：建商掛號 > 現場會勘 > 對圖 > 會勘紀錄缺失 > 限期補正 > 陳核 > 決行通過 ( 或否准 )，詳情可以回顧公開文：

三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度，再也不用跟在別人後面跑

講完「長虹建案都很會拖嗎？」這裡要回頭補充一開始說的「掌握建案完工入帳時間」以及「耐心」為什麼是相輔相成。

投資營建股除了要查詢建案的完工時間，也要了解建案的「產品定位」、進而掌握「完工交屋的時間光譜」，就不至於左等右等怎麼建案一直未完工？或是完工了怎麼遲遲沒交屋？在了解建案產品定位及完工交屋的時間光譜之前，這些疑惑很可能打亂投資節奏，於是失去享受投資營建股的樂趣。

不同產品定位施工進度與交屋速度都不同，以下的訂閱專屬部份我們會細講如何判斷「建案的產品定位」，包含「完工交屋的時間光譜」，以及實際運用預估長虹 2023 的 EPS 為什麼是 8.32 元。

下一篇預告：達麗、新美齊、欣陸、根基、新建、豐泰

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這裡是個集「股票投資」、「文字創作」和「享樂人生」的天地，希望承熙我自己的心得能帶給你幸福，當然包括有收入的幸福。2021/8 轉為全職投資寫作後的我，可望把相關心得統統給你知道~

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