美國屋主裝潢須知，不看會後悔 - 美國劉美芳律師

住美國的華人都知道，整修房子是常有的事。勤儉就是美德，尤其美國的人工特別昂貴，要找到一位好的承包商 contractor  ，語言上還能方便溝通，更是難上加難。

許多人可能因為價格上的考量，不慎找上無合法承包商執照，拖欠建材商貨款，或甚至偷工減料、擺爛尾的承包商，後果堪慮。現在來談談，如何利用法律途徑解決工程糾紛。

工程糾紛案例

家中需要安裝新的門窗、地板、浴缸、或淋浴玻璃門，有些人認為沒有找承包商的必要，理由是這些工程通常比較小型，或因為販賣這些裝修材料的直營工廠宣稱他們擁有承包商執照，可以提供上門安裝服務，甚至承諾終生保證。

然而，倘若工廠偷工減料，尺寸規格不合，產品有瑕疵，或在安裝上出了問題，即使雙方曾經簽訂工程合約，也可能因為認知上的不同，引起民事訴訟糾紛。更糟的是，工程在品質上出了問題，後續的責任歸屬，誰來負責？例如，因為窗戶沒裝好，結果下雨天窗縫滲水，連帶造成牆壁剝落，地板也開始發黴龜裂。就算合約上有提到相關對應條款，承包商也有可能找各種理由拒絕善後，或拒絕理賠。

此外，即使工程順利完成，承包商若是拖欠別人建材費或人工費用，造成這筆帳最後可能還是算在屋主頭上。最嘔的是，屋主早就如實把所有的費用付給承包商了，現在豈不是要付出雙倍的費用，加上龐大的訴訟成本、精神壓力，該找誰來評評？

承包商先下手為強

即使交了訂金，倘若屋主對於成品不滿意，有些屋主認為只要拒付尾款，便萬無一失，藉此威脅承包商回來善後，但卻可能事與願違。承包商大可向縣政府申請債務人房屋上的留置權

Mechanics Lien  ，代表承包商可以向法院申請拍賣屋主的房產，再由此清償工程尾款。

另外一種情況，是不幸遇到承包商拖欠別人建材費或人工費用。所謂冤有頭債有主，明明欠錢的是承包商，為何建材商 vendor 或分包商 subcontractor 會找上屋主呢？以屋主的立場而言，這樣的情況也太不公平了。

相信您一定也𠕇所聽聞，屋主在房子裝修完畢後，突然收到一份由建材商發出的 Preliminary Notice 通知書，上面註明建材費用若不付清，將針對屋主的房產登記房屋留置權。然而，屋主早就把所有裝修費用包含建材費全數繳清給承包商。由於承包商只負責叫貨，而建材確實都已經運到指定的裝修地點，建材商在找不到承包商的情況下，確實有可能控告屋主欠款不還。建材商有權在屋主的房產上放置 lien ，直到屋主或承包商償還積欠的建材費用為止，建材商才會向縣政府申請移除留置權。

面對分包商沒拿到報酬，同理可循。可憐屋主是最明顯的攻擊目標，現在已經成為箭靶。房產若是被人申請放了留置權，將可能被申請拍賣，若要出售房屋或抵押融資，也會遭到困難。此類的房產糾紛，如果金額龐大，通常需要委託一位民事訴訟律師代為出面処理，屋主則需要面對這些意想不到的房產糾紛，無謂的消耗寶貴的時間精力和金錢。

如何預防工程糾紛

在簽約之際，不應相信承包商的片面之詞，應要求檢驗其執照及保險是否有效。現場施工者必須配載名牌，上面列有其姓名及執照號碼。就連承包商所刊登的廣告以及工程合約上，均必須印有執照號碼，以供大眾識別。

承包商是否擁有合法執照，也可以在合法網站進行搜尋。超過五百美元以上的裝修工程必須簽訂契約，您應仔細閱讀合約，充分了解工程內容、建材明細、人工費用，以及付款條件等等。倘若您同意支付承包商一筆首款 down payment  ，其金額不可超過工程款項全額的一成，或超過一千美元以上。除非承包商在政府相關單位登記足夠的擔保金 Bond  ，否則無權在施工之前向客戶預收全額的工程費用。

此外，在與承包商簽約時，可以要求承包商提供一份所有分包商、工人、建材商的名單。屋主還可以分批付費，指定工程階段的各項付費時間表。此外，絕不可以現金支付費用，應開立支票，在收款人欄同時填上承包商及建材商的姓名(或公司名，視簽約人而定) 。在這兩方的共同背書下，才能兌現這張支票。

工程訴訟解決途徑

許多人接到房屋被申請留置權的通知書，都會相當緊張或憤怒，此時應盡快尋求一位民事訴訟律師的協助。律師可以做的，包含和其當事人及對方了解事情始末，也許整件事只是一場誤會，或是可以跟對方進行談判，或是若有事實依據，可以控告任何責任方，盡快為屋主討回公道。

有時宣稱他們擁有承包商執照的，並不見得真的是合法的承包商。這些所謂的執照，其實是跟別人借的，或執照號碼並未列在工程合約上。在欠缺執照的情況下，或許只可承攬五百美元以下的工程項目，他們不但無權對欠款屋主行使房屋留置權，屋主甚至可以要求全額退費、拒付尾款、或要求對方賠償連帶損失。

針對刻意擺爛的承包商，若他們擁有合法執照，可以向政府相關單位投訴。投訴無效，或時間拖得太長，您可以考慮直接將承包商一狀告上加州民事法庭。由於大多數會擺爛的承包商都是不見棺材不落淚，只要收到法院的傳票和訴狀，立刻就投降退費的被告承包商大有人在。

結論

在美國生活不容易，每一分每一毫都是辛苦錢，又有誰願意花錢買教訓，破財好消災。這裡不是說所有的承包商都不好，認真負責的好承包商其實還是佔多數的。分享一些裝修上的法律經驗，也望對讀者有幫助。