營建股過戶交屋進度更新、一個免費又好用的網站:達麗、長虹、潤弘、根基|承熙 2023/12/1 投資雙週報

2023/11/30閱讀時間約 16 分鐘
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聲明

本文純粹投資心得與知識分享,無買賣建議,投資具有風險,投資前請審慎評估並自負盈虧。

由於本專欄主要持股為營造與營建股,逢月底週報會更新營建股建案的「過戶交屋進度」,過戶是營建股認列營收的點。網路查詢建案過戶交屋需要費用,是逐筆收費的(每筆 10 元),週報內容等於幫你節省查詢費用,而訂閱本專欄每月只要 80 元。

本週要分享 6 件事:

  1. 一個免費又好用的網站:專門查建案施工進度
  2. 預售屋過戶交屋:到底 2 個月、3 個月、4 個月還是半年或一年?
  3. 達麗各建案更新,含創世紀過戶交屋更新
  4. 長虹各建案更新,含過戶交屋更新
  5. 潤弘法說會心得
  6. 根基近期動態

本文是雙週報篇幅較長,可點擊「目錄」按有興趣的章節閱讀,謝謝。

一個免費又好用的網站:專門查建案施工進度

這是本(11)月發現的網站:「台中市政府在建工程地圖查詢」,以下大致介紹如何操作,順便更新本專欄營建股的建案實際查詢情形。

操作方式,以長虹天韻為例

1、進入網站後,先把「在建工程」打勾,接著點擊左邊的「定位」標籤,然後輸入建照號碼,例如長虹天韻的建照:109-00508,如以下兩圖

台中市政府在建工程地圖查詢

台中市政府在建工程地圖查詢

同上

同上

2、點擊定位紅點的綠色榔頭標誌,畫面跳出資訊框顯示「目前進度:屋頂版勘驗」,也就是說主結構體快好了。(主結構體指基礎、梁柱、承重牆和樓地板等)而當屋頂版勘驗完成到可以掛號申請使用執照還需要一段時間,具體要多久我們之前這篇有估算過請自行回看,套進去後大致可知何時將申請使用執照。

同上

同上

3、可以再把「已領使照」打勾,畫面會同時顯示在建工程和已完工工程(藍色標誌),例如我們知道長虹天擎1期(長虹天韻是2期)就在附近的大仁路大勇南路口,那就點擊藍色標誌,畫面跳出的資訊框說「目前進度:已領使用執照」,再查台中市建管處長虹天擎使照是 2023/11/20 發的,也就是說,驗屋完成後就會開始過戶交屋,長虹天擎領到使照我們 11/21 在討論區已經先發布快訊了。

這個系統當畫面拖曳、縮小放大和查詢時,如果畫面沒動靜可以稍等一下,因為網站載取資料需要時間。

同上

同上

台中市建管處

台中市建管處

建案實際查詢情形

以上已經講完,下面是長虹和達麗的台中建案。

  • 長虹天擎1期、長虹天韻(2期,台中清水):已如前述
  • 長虹天擎3期(台中清水):建照 111-01948 號,目前進度為開工
  • 長虹天擎4期(台中梧棲):連建照都查不到,可能還沒開案
  • 達麗冶翠(台中北區):建照 83-00313 號,目前進度為已領建造執照,而根據公司官網工程進度顯示,截至 10/30 為「模板工程、鋼筋綁紮工程」,位置是 B4 和 B3,這是預計 2025 完工的建案

對帳單

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過去兩週台股交易約 60 萬,前兩張對帳單手續費 99 元折扣約 1.64 折,這是犇亞鑫豐證券的折扣 ( 1.68 折 ),第 3 張是國泰證券。投資不管有沒有賺錢,手續費能省一定要省起來。

證券開戶推廣(開戶獎勵均截至 2023/12/31)

犇亞鑫豐:1.68 折起,無雙向借券

優點:

手續費折扣是目前市面上我所知道的最低,也是我主要使用券商,詳細介紹及開戶請往這邊走12/31 前開戶 + 完成首次交易,獎勵為贈送悠遊卡 1 張 ( 儲值 500 元 )、旅行萬用 USB-C 插頭 1 個 ( 價值 2,000 元,限量 888 個送完為止 )、零股手續費最低 1 元起 ( 至 2024 年底 )。

缺點:

無雙向借券功能、股票匯撥只能臨櫃或通訊申請,因此我又開了有雙向借券的國泰證券和群益證券,把長期不動的股票匯撥過去賺借券利息。

國泰證券:2.8 折,有雙向借券

例如我 8 月成功出借根基 20 張,並且可手機線上匯撥股票免手續費,開戶請往這邊走,開戶獎勵為 7-11 商品卡 100 元。

群益證券:2.8 折,有雙向借券

多一個券商嘗試借券,開戶請往這邊走,開戶獎勵為商品卡 200 元。

在此也感謝大家的支持與愛戴,以上券商我總共累計推薦 44 人開戶,賺到市值 1.1 萬的獎勵。

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★ 近期訂閱文公開試閱

  1. 10年總報酬率逾1000%+27 天填權息的根基 (2546)|2023/8/31 法說會觀察:新簽約額偏低 ( 2023/9/5 )
  2. 承熙 2023/9/1 投資週報|營建類股要發動了嗎?長虹、達麗、欣陸、根基、新建、潤弘、豐泰
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  5. 5/12 大跌後還會繼續跌嗎?|根基 2023Q1 財報分析 ( 1 ) ( 2023/5/14 )

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預售屋過戶交屋:到底 2 個月、3 個月、4 個月還是半年或一年?

都可能,但如果按照規定是:「領得使照 4 個月內過戶」。

預售屋交屋主要流程是:領得使照 > 驗收 > 過戶 > 交屋,而營建股認列營收的時間點是「過戶」,再根據行政院網站公布的「預售屋買賣契約書範本」,其中關於過戶及交屋的規定如下。

★預售屋過戶規定

按該範本第 14 點之規定,土地及房屋所有權移轉登記(即過戶)均「應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。」

為了怕有例外同時促使交易盡早完成,同點第 3 款又規定「賣方違反前二款之規定,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,賣方應全數負擔;如損及買方權益時,賣方應負損害賠償之責。」這是保障買方用的;而為了規範買方,第 5 款再規定「買方應於 ...... 如有逾期,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予賣方,另如因買方之延誤或不協辦,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時,買方應全數負擔;如損及賣方權益時,買方應負損害賠償之責。」

簡單地說,記領得使照 4 個月內過戶就行,超過 4 個月者,不是驗收問題就是買方配合過戶的問題,如果真要細究,可參考我們之前在下面文章提到的「建案的產品定位與完工交屋的時間光譜」,這樣抓比較有底,至於過戶短於 4 個月是因為驗收順利,自屬當然:

承熙 2023/9/15 投資週報 ( 1 )|投資營建類股獲利的關鍵,以長虹為例,2023 EPS 約 8.52 元

預售屋交屋規定

按該範本第 15 點之規定:「賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋。」同樣是為了保障買賣雙方並促使交易盡早完成,但因交屋與營建股認列營收已經無關,有興趣請自行參閱該範本,此處不贅述。

達麗 6177

11/25 在〈外資為什麼連 16 買超?達麗創世紀交屋了嗎?2024 的建案?〉這篇有先查詢創世紀的過戶情形,11/27 我剛好經過順便巡田水,現場是完工狀態,11/28 起我陸續加碼。

達麗雖然 11/29、30 兩天都下跌,但外資是持續買超的,已經連 20 日買超,今年以來累計買超 9622 張占發行量 2.36%。下跌視為短暫回檔,同樣回歸基本面,以下繼續更新過戶情形。

Goodinfo

Goodinfo

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即將於 12/26 辦理法說會

這是我在 Google 快訊接收到的通知:〈上市公司法說 厚生等29家12月登場〉,其中一家是達麗,再到證交所 Youtube 查看日期是 12/26 舉行,有線上直播。本次法說會重點估計有創世紀何時可交屋完畢?陽明大苑預計何時取得使照?預計 2024、2025 完工建案之進度?部分建案是否調升總銷金額以及新開案等等,看玩法說後再跟大家分享。

Google 快訊設定後方便抓相關資訊,可設定一天接收一次,我自己重要持股都有設定,而如果是像「根基」這樣很容易被誤會的關鍵字,我是設定「根基2546」這樣。

達麗創世紀過戶情形

資料來源:OOOOOOO,查詢時間:2023/11/30 晚上 9 點 30 分

( 圖省略,訂閱後可看 )

OOOOOOO 11 月營收估計為 OOOOOOO

長虹 5534

長虹建案很多查起來較花時間,本次重點為:

  • Park32:過戶約 OOOOOOO,估計可挹注 11 月營收OOO
  • 長虹天擎:11/20 取得使照,預計 24Q1 過戶貢獻營收。
  • OOOO:11/30 已掛號申請使照,OOOOOOO
  • OOOOOOO
  • OOOOOOO

( 圖省略,訂閱後可看 )

各建案更新詳如下表,黃色為更新的資訊。

( 圖省略,訂閱後可看 )

更新今年預估 EPS

OOOOOOO。

( 圖省略,訂閱後可看 )

潤弘 2597

賣出唯一的一張,持股 4 個月賺 4%,轉加碼達麗 3 張,這是看完 11/29 法說會後的決定,倒不是潤弘有問題,而是先轉到比較有機會的達麗。

2023/11/29 法說會整理

  • 在手訂單 750 億維持新高

2023 截至 10 月在建工程金額 749.8 億、已認列 385.7 億、未認列 364.1 億,與去年同期相比略增。

  • 新簽約額與去年同期都是約 190 億

如下圖,T 公司就是台積電,潤弘今年有新承攬台積電 20 廠、22 廠和 18 廠的工程,20 廠是竹科寶山、22 廠是南科高雄、18 廠是南科台南,另外 M 公司應該是美光(Micron)。

潤弘 2023/11/29 法說會簡報 p17

潤弘 2023/11/29 法說會簡報 p17

  • 公司希望接的單子是「短平快」,最能發揮公司優勢

整場法說至少講了兩遍「短平快」,公司希望接這種單,而不希望接長單或大單,因為後者有風險。「短平快」是商業用語,概指快進快出,亦即工期短、項目少和效益快,用於高科技廠房最易發揮優勢,因為預鑄施工快並且可同步工程,公司做最賺錢的項目,至於其它項目就給別家營造公司。

關於法說重點可參考下面的新聞:

補充一點,公司也宣布預計「2024年Q2出具2023 ESG永續報告」,並針對「公司組織碳盤查及預鑄產品碳足跡計算,預計2024年中前完成盤查,並於2024年底查證完成。」這是個好消息,表示潤弘在 ESG 也邁出一大步,這對公司未來接單會很有助益。

潤弘 2023/11/29 法說會簡報 p10

潤弘 2023/11/29 法說會簡報 p10

說到這裡,舊訂閱夥伴應該會想起「根基」今年 8/8 臉書說的「通過ISO 14064-1 溫室氣體查證」,營造業含供應鏈也是會排碳的,未來大部分企業會越來越要求要淨零減碳,那麼蓋總部大樓廠房便會要求營造公司要低碳減碳,因此完成碳盤查的營造公司在接單方面擁有優勢,下面根基拿到大成(1210)總部大樓就是一個好例子。

(潤弘暫停追蹤,等 2024 再說)

根基 2546

一個好消息

大成 11/21 重訊公告將公司總部大樓新建工程發包給根基,契約金額約 16 億,這個新聞的第一個亮點是商辦毛利率會比較高。大成臉書粉專在 11/13 有貼文分享「總部動土典禮於一百一十二年十一月八日舉行,大成集團董事長韓家宇與潘冀建築師共同主持,根基營造總經理陳俊明 ......也到場參與。」從這裡可以嗅出根基已經取得工程了。

大成臉書粉專

大成臉書粉專

第二個亮點則是 ESG,從臉書貼文可知,大成總部坐落低碳示範社區,為了響應 ESG 而推出生態、智慧、共融的永續概念總部大樓,由知名的潘冀建築師事務所設計,而根基承攬這個案子也勢必要受到低碳、環保和節能等等的規範,包括它的材料供應商和分包商。

關於這點,我覺得根基是沒問題的,這案子未來完工後,對爭取為了符合 ESG 的商辦和廠辦會更有幫助。

11/19 有位購買「根基財報分析懶人包」的夥伴來信問說:「根基未來的成長路徑?」當我正在思索怎樣回答的過程剛好大成宣布發案給根基,於是我在 11/22 答以 3 個方向,其中一個是「專業的服務」,節錄給大家參考:

對客戶來說,找營造廠最在意的不過「如期」和「如質」完工這兩項(或兼具)能力;此外,隨著 2050 淨零減碳壓力的逼近,企業會逐漸要求自己的產品或服務以及工廠和總部必須符合減碳規定、要有碳足跡履歷(碳標籤),而當資本支出要蓋新廠房或總部等商辦大樓時,會希望由具備低碳工法、綠色營造以及擁有低碳供應鏈等等能力的營造廠承攬。

那麼根基在「如期如質完工能力」的表現如何呢?從過去 3 年經營績效優異來看,根基是相當成功的,其中營業費用長期控制在 3% 以內可說非常厲害,小小缺點是研發的部分,因為未來營建自動化絕對是趨勢,這塊可以加強讓它成為公司護城河,例如預鑄工法與技術,這塊不足的話就必須分包給其他營造廠賺(例如根基承攬台積電廠房分包給潤弘(2597)),但預鑄要拚得過潤弘機會不大,畢竟預鑄領導廠商潤弘已投入數十年,所以要從其他營建技術下手。

雖然預鑄比不上潤弘,我覺得大有可為的是 ESG 這塊,當根基 ESG 的努力開花結果,那麼將來訂單會源源不絕,因為營建營造業的材料供應主要是水泥和鋼材,這兩種製造時排碳明顯,而根基為了推動 ESG 已經著手碳盤查全部的在建工地,包含所有供應鏈(商)。ESG 有機會成為根基未來的利器,等於是護城河。

一家嚴格要求供應鏈要符合淨零減碳的營造廠,客戶比較願意與它合作,因為客戶自己也面臨 ESG 的壓力,廠辦商辦包括我相信政府工程更是,2050 淨零減碳是政府訂定的,政府自己的公共工程按理當然也要符合減碳。

回到投資,觀察根基在減碳或 ESG 的作為,最直接方法是去看它的 ESG 報告書,包括公司實施 ESG 之後未來能帶給公司的直接和間接效益的評估;此外,公司在 ESG 是否持續有創新亮點作為,因為現在大家都在做 ESG,如果自己的亮點能成為同業的模仿和學習對象,對公司品牌是一大加分。

ESG 會是一個很重要的趨勢,所以在懶人包裡面我用單獨一個附錄分享,未來會繼續分享 ESG。

懶人包上架已經賣出 25 份,很感謝購買者的支持,如果你有購買,誠摯歡迎來信賜教,如果有空也替我幫懶人包評分謝謝,路徑是:進入方格子 > 點擊個人頭像 > 訂單紀錄。

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一個不好不壞的消息

OOOOOOO。

恭喜根基勇奪 2023 台灣企業永續獎 4 大獎項,身為根基股東我們驕傲

根基勇奪:

  1. 台灣100大永續典範企業獎
  2. 企業永續報告-白金級
  3. 社會共融領袖獎-服務業及資通訊傳播業組
  4. 企業組SDG10-金級

時代在變,投資也要變。身為股東/投資人,我覺得除了希望所投資的公司能為我們賺錢,更應要求賺錢過程能做好 ESG,也就是兼顧環境保護、社會責任和公司治理,最終目的是達成永續經營

公司永續經營,股東也間接等於為永續世界盡一份心力。一間公司要能永續經營千頭萬緒,首先它得有歷經市場驗證的商業模式(或叫護城河),存活下來才談得上永續。存活下來後還要不斷精進,方能繼續在與同業搏殺的市場取得成長。好不容易賺取盈餘了,又該投入多少資源執行 ESG,在在都考驗著經營團隊。

相對其它營造股根基過去 3 個月股價是落寞的,OOOOOOO

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