房屋被私人設定二順位抵押後還能進行負債整合？

該名網友日前於網路平台中發問整合負債問題（內容詳如圖一）：

由於該網友諸多疑點都沒有提及，所以我將問題重點放在『聯徵400多分的肇因』；是否因為『曾有遲繳、近期增貸、信用卡額度動用比過高、爆卡超額、預借現金或是聯徵近期多查？』等都會直接影響到信用評分。須進一步釐清星展70萬信貸是幾時核准？現職工作是否能提供薪轉勞保等，都會決定有沒有機會進行整合。

之後網友於IG說明目前工作職務為一運動教練，能提供薪轉勞保等財力證明，他也附上自行申調的聯徵信用報告分數一欄給我參閱，明確看到最下方一行文字『近一年内曾有信用卡延遲還款紀錄（如圖二）』。

如我所料、該網友確實因為信用卡出現延遲繳款導致聯徵評分低落；我進一步詢問確認星展信貸70萬核准時間是最近半年，我好奇再探這一筆70萬資金用途？一個月薪資6~7萬、繳上述債務應遊刃有餘，為何還會產生遲繳？

網友回覆這筆70萬原本是要購置汽車，但卻誤信朋友、將這筆資金投資自己不熟悉的虛擬貨幣，僅兩個月時間賠清出場；至於一個月6~7萬薪資還會出現遲繳，主要原因是『另外還揹負一筆房屋貸款與代書借款』所以才會入不敷出。

據悉、該網友名下這筆房產是父母親趁他年輕時就已購置，且當初無任何房貸；跟台新銀行申請500萬抵押貸款是因為要幫母親還債務。另外會出現『代書借款500萬被設定二順位抵押權』，導因於該網友剛開始原本向融資公司申請二胎貸款（資金用途：遭到詐騙），後續遇到『以為是好心代書』電話中表明可將融資公司二胎轉回到一般公營銀行的房貸，但必須先進行代墊清償融資公司借款餘額，同時改設定代書私人二順位抵押權。後續這名代書卻用藉口『因為房貸限縮導致無法申請房屋轉增貸，暫時無法還清這代書的代墊借款總額』，故目前只能每個月還利息10萬給代書到現在。

到這裡大致明瞭網友整個前因後果，我給他的分析與意見：

一、網友目前雖然工作收入乍看下非常穩定，但聯徵信用評分僅421分，主要因素為信用卡遲繳與近期增貸星展70萬風險擴張等導致。也因為信用不理想、目前要找銀行申請負債整合之成功機會非常低；畢竟除遲繳、近期增貸等負面因素，還包括該網友向台新銀行申請500萬抵押房貸也必須一併計算支出比，更讓後續整合婉遭拒變數又增加。

二、目前該網友於桃園工作居住，台中老家則是親屬在住；由於屬於家中獨子、且尚未取妻，而母親職業為菜販（父親已往生）等，分析目前狀況似乎已呈現難以收拾之勢（光私人借款一個月就要繳10萬利息給對方），我建議該網友應當機立斷【房屋售出】。原因：

1.該網友曾查過附近成交價格約1,250~1,350萬間，如果委託房仲短期內售出，扣除相關費用後也能還清台新房貸、也能斷掉私人設定這尾大不掉的支出，亦能還清銀行債務與融資小額借貸等，甚至於有機會能拿到最後剩餘現金當作下次重新購屋的頭期款。

2.我也直接跟網友說明，這代書接洽時已心懷不軌、本身想要的不只每個月的10萬利息，更肖想等這網友還不出10萬利息時，可堂而皇之跟網友說可以幫忙還清台新整筆房貸餘額，條件是將房屋所有權移轉給他；如不依、則可能透過更強硬手段逼迫妥協，用最少成本可獲得房屋所有權的最後結果。

3.或許有人質疑『何不尋求專人一條龍方式，專責先申請銀行房貸增貸（98%銀行規定不能直接代償民間私人二胎），待銀行核准額度後、代墊清償代書私人借款並塗銷設定，最後讓銀行撥款、將增貸金額還清代墊與代辦房貸費用？』我認為：

(1).以網友自述附近成交價約1,250~1,350萬；假設以這金額去算可貸款金額約1,000~1,080萬。還清一胎房貸餘額（剛借一年多）、私人借款餘額等所剩無多；還得多支付一條龍處理費用動輒十數至數十萬不等，到最後恐無多少賸餘返還給網友。

(2).網友卡遲繳、近期增貸70萬，房貸500萬等，聯徵信用不甚佳；此時銀行若要額外須徵提保人又沒保人，要培養信用也緩不濟急，房屋又有私人設定等，房貸申請恐難說服銀行審查核准。

總結：綜評該網友信用狀況薄弱，無法提供親屬財力保證人，房屋有私人二順位抵押等諸多不利條件分析，寧可現在售屋、還有機會多拿現金還清銀行負債與私人借款，等假以時日信用培養好，且財力足夠時重新辦理購屋房貸，差在該網友是否有壯士斷腕的決心而已。

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