最近在小紅書上看到有人推薦 Ken McElroy 的 YouTube 頻道，他在影片裡分享了「如何買下人生第一間收租房的七大步驟」。這讓我想起我爸媽的故事 —— 我們家的第一間包租房，正好是這套心法的最佳實例。
Ken McElroy，美國知名房地產投資人與作家，擁有逾一萬間出租單位，著有《富爸爸》系列相關書籍，以簡單步驟教人如何透過房地產累積財富。
我小學的時候，爸媽買了一間全新的透天店面。當時想法很簡單：這間房子可以自己開店，也可以出租。結果我們一直住在老家，這間透天店面就一路出租到現在。
- 購買價：350 多萬
- 目前市值：約 1000 多萬（房齡快 40 年）
- 租金收益：每年約 12 萬
- 回本狀態：已經收回本錢，現在每月都有穩定現金流
當年媽媽還利用「標會」籌資，用很快方式，把這間房子的付清。以下我就用 Ken 的七大步驟，加上我們家的案例，整理出一份適合新手的入門指南。
1. 這不是「錢」問題，而是「缺目標」問題
大部分人覺得房價太高而放棄，但真正的問題不是「錢」，而是「沒設定明確目標」。
例如你想買一間 800 萬的房子或則是小套房，頭期款假設 20% ，以800萬房子 就是 160 萬。如果你每月能存 2 萬元，大概 6–7 年就能達成；換成小套房應該更快達成。 只要把目標數字化，就會從遙不可及變成可執行的計畫。
2. 翻轉理財習慣：先存錢，再花剩下的
傳統做法是：薪水進來 → 付帳單 → 花生活費 → 剩下才存錢。結果通常是存不到。
正確做法：薪水一到，先把存款轉走，再用剩下的錢生活。
我媽當年用「標會」逼自己繳錢，就是這個概念的最佳實踐。
3. 建立專戶與自動化，讓存錢變「麻煩」
開一個專戶，直接命名「第一間收租房」。設定每月自動轉帳，讓錢一進去就「鎖死」。
- 不申請提款卡
- 不綁定行動銀行
- 限制自己只能匯入，不能隨便動用
這樣的制度比單靠意志力更有效。
4. 減少負債及不必要的支出，再談投資
投資之前，先檢查財務體質。
- 高利貸務：信用卡循環 15%、信貸 8%，這些利率比任何投資報酬率都高。先還清，等於保證獲利。
- 不必要支出：沒用到的訂閱、過度應酬、年年換新手機，這些都在偷走你的頭期款。
- 財務習慣：避免先買後付，養成「先有錢再消費」的心態。
📌 一句話：先補桶子的洞，再倒水進去。
5. 你的薪水不是牢籠，而是籌碼
很多人覺得「上班族薪水追不上房價」，但其實穩定收入 + 信用就是銀行願意借錢的基礎。
台灣房貸利率長期約 2%–3%，比美國低很多。首購族還有 青年安心成家貸款，利率更優惠，成數最高可達 8–9 成。
薪水不是限制，而是進場投資的門票(頭期款)。
6. 執著於現金流，而不是裝潢與外觀
爸媽那間透天店面，外觀普通，但因為地段好、實用性強，所以出租一直沒斷過。
簡單公式：
月租金 – 支出 – 房貸 = 現金流
結果為正數才是好投資。漂亮裝潢不能養房，穩定現金流才行。 用最少成本，收最多的錢。
7. 第一筆收租房，會改變你的人生財務
爸媽的這間透天店面，不只提供穩定租金收入，也帶來資產增值：
- 每年租金 12 萬，等於額外的退休年金
- 房價從 350 萬漲到 1000 多萬
- 讓我們家財務安全感大幅提升
第一間投資物件，會讓你從「存錢」思維，轉變為「錢替你賺錢」的思維。 就是邁進富人圈的第一步。
結論：第一間收租房攻略
從 Ken McElroy 的國際觀念，到我爸媽的在地故事，結論一致：
- 設定明確目標
- 強迫存錢
- 減少負債與浪費
- 善用薪水與貸款槓桿
- 永遠以現金流為核心
投資房產不是有錢人的遊戲，而是任何有紀律、有計劃的人都能做到的路。
📌 行動作業：
- 算出你要買的第一間出租房的頭期款。
- 立刻開一個專戶，設定自動轉帳。
- 這週末上 591 看三間物件，開始用投資者的眼光看台灣房市。
只要開始這樣看待金錢，你的人生財務就已經在轉變。
