在過去十年，日本房地產市場展現出與日本經濟「失落的三十年」截然不同的強勁活力。這股復甦的力量，不僅源於日本央行的超寬鬆貨幣政策，更與國際資本的湧入息息相關。然而，隨著自民黨內保守派力量的崛起，特別是高市早苗女士當選內閣總理大臣之後，許多投資人開始擔憂：日本是否會收緊對外國資本的門戶？
今天想從「安倍經濟學」政策延續的角度出發，來看日本房地產的宏觀走向，並針對高市女士的保守主義立場，推測其對外國人投資可能帶來的影響與風險。
一、政策推動下的日本房市新局
日本近年房市的復甦，主要歸功於以超低利率、量化寬鬆為核心的宏觀經濟政策。寬鬆的資金環境，加上日圓兌主要國際貨幣的持續貶值，為海外投資者創造了巨大的「進場」機會。
核心城市如東京和大阪的房地產，已經從一個內需導向的資產，轉變為全球資金追求穩定、高流動性的國際投資標的。在利率幾乎為零的環境下，日本優質房產提供的穩定租金收益率顯得格外誘人。
二、 日本房地產市場的宏觀走向與統計佐證
日本房市這兩年的漲幅，已實實在在地反映在市場數據上，大致上有三個方向可以跟大家分享。
- 核心地段地價與房價走勢堅挺
過去十年，日本主要都市圈的地價持續上漲，尤其以商業區和市中心的新建公寓價格最為顯著。國際金融機構、主權基金與私人投資者對東京五區核心辦公樓和高端住宅的追捧，使得這些資產的價格屢創新高。
近10年東京23區與大阪市中心新建公寓平均銷售總價趨勢圖
- 都市租金收益回穩，空置率減少
儘管房價上漲，但主要都市的核心 A 級辦公室空置率仍維持在歷史低點。穩定的租賃市場反映了日本經濟對優質辦公空間和住宅的實際需求並未減弱，從而保證了投資物業的現金流回報。
下圖參考Zaimax 經濟研究所（ザイマックス総研）調查公布2015Q3-2025Q3 這十年間東京23區辦公室市場指標變化(包含空置率跟租金指數等)
2015-2025東京23區辦公室空置率走勢
2006-2025 東京23區新簽約辦公室租金指數變化曲線圖(以2020Q1=100計算)
以2020Q1作為基準年，說明了「指數 100」等於疫情前的租金水準，相較其高則代表租金上揚，反之則是租金下跌。
說明了2015-2019年因為景氣擴張，辦公室空置率一路下降，租金一路飆升到將近4萬日圓/坪，在2020-2022期間受到疫情影響，空置率急升、租金也一路下滑，到了近期，2023年過後景氣又再度回升，空置率開始下降，從2024Q3的3.10%，到2025Q3明顯滑落至1.85%，租金指數也明顯上升至98，直逼疫情前水準。
- 日圓持續走低，吸引海外資金進駐
超寬鬆政策導致的日圓貶值，對海外投資者來說，不僅降低了購入成本，未來一旦日圓回升，還能獲得額外的匯率收益。這種「低價購入、穩定收益」的雙重利好，是吸引資金的決定性因素。
日幣兌換台幣走勢持續創新低 (來源：財經M平方)
三、高市上任後房地產的政策走向
高市早苗首相於今年10月上任後，相關登場財經與房地產政策主要整理三則如下:
- 加收遺產稅
- 日本央行貨幣政策轉向與升息
- 住宅貸款減稅延長五年及強化中古屋支援
關於加收遺產稅的討論，主要是針對日本國內富裕階層的課稅，提高其遺產稅及贈與稅的負擔。如果外國人在日本擁有房產，並且在日本境內定居，或是該房產位於日本，則繼承人（不論國籍）在繼承這筆資產時，就需要繳納日本的遺產稅。這個部分比較會影響的是高資產外國投資者對於長期持有日本房產的意願，因為資產繼承成本提高了。
最重要的是，日本央行已於2024年結束了長達多年的負利率政策，上調至0.5%左右，儘管仍屬於低位，但對於日本國內購房者而言，這會直接增加房貸者的還款壓力，使自住型買家意願降低，可能導致交易量放緩。對長期投資者而言，整體資金成本上升，會讓部分依靠國內融資或再融資的房地產開發商和投資機構的成本增加。
至於最新公布的住宅貸款減稅延長政策，目的是為了刺激日本國內買房的需求，與外國人買房關係就比較沒那麼直接了，但對市場可能造成的影響是，如果國內需求被提振，整體房地產市場（特別是中古屋買賣）可能會更加活絡，價格可能獲得支撐或上漲，間接影響到外國人投資者的購入成本。
這一邊是剛性成本的增加（升息），一邊是軟性優惠（減稅）
筆者認為，高市政府這樣的「對沖」意圖，其實就是要避免央行升息對房地產市場的巨大衝擊，導致房市交易量崩潰，同時也有一些政治立場，減緩房貸族群壓力，來展現對國民的支援。
正如前面所討論的，政府特別強化了中古屋的支援，引導需求從高價的新建住宅，轉向較便宜、急需活化的二手房市場。
四、高市政權對外國人投資的影響
那麼，高市政權對於外國人投資有什麼樣的影響呢？
首先要說最受矚目的就是強化對外國人取得土地的規定，以確保國土得到適切的使用。
延伸涵蓋到對出入境及在留資格管理、觀光公害、民宿問題，以及外國人買地置產的規定進行檢討。並承諾新設「外國人政策擔當大臣」職位以統籌相關事務，強化法規執行與土地管理。
我們預測最直接的行動將是頒布針對敏感土地的具體細則與名單，並明確規定違規後的懲罰措施。但對於主要聚焦於東京、大阪、名古屋等核心都市圈成熟商業區和新建高樓公寓的國際主流資本而言，直接衝擊有限。
至於新設的「外國人政策擔當大臣」將更傾向於統一協調跨部門的「軟規則」。
地方政府在國土層面政策的指導下，可能進一步提高民宿營運的門檻（如消防標準、最低居住面積），從而壓縮以民宿投資為主的散戶海外買家的利潤空間。這會導致部分以高槓桿操作民宿的海外資金退出市場，有助於緩解都市圈核心住宅的供應壓力。
也就是說，高市政權的下一步行動，將是在國土安全與資本自由之間尋求一個更清晰的平衡點。雖然法規將更嚴格，會淘汰部分投機性、不規範的海外散戶資金，但對於追求長期穩定增長和日圓套利的主流海外機構資金而言，日本房市的吸引力依然強勁。
以下統計是由今年大型不動產服務公司 CBRE（東京・千代田）所彙整，顯示海外投資者在日本不動產的收購活動正變得活躍。特別是2025 年 1～6 月期間，外資購買辦公大樓等不動產的金額達到 1 兆日圓以上，較去年同期翻倍，並創下歷史新高。
大量海外資金流入，也成為住宅大樓等不動產價格飆升的原因之一。
因此筆者推論，高市政權絕不可能去阻斷這樣的海外資金，而是維護國土安全與維持海外資金投入的雙軌並行者。
資料來源：日本經濟新聞
顯示:只要海外資金持續大幅配置於日本，不動產價格在短期內大致會呈強勢走勢。
五、 特別關注：政權保守立場對外國人投資的潛在影響
縱使觀察到當前來自海外資金湧入，但許多投資人仍擔心，若以高市早苗女士為代表的保守派政治力量獲得更高權力，將可能因為「維護本國人利益」和「國家安全」的立場，而對外國人投資設置障礙。
不過，根據筆者的觀察，高市女士的保守立場，最可能影響的是國家安全層面的審查與限制，例如：嚴格執行或修訂《重要土地等調查法》。該法案旨在對外國人或外國實體在國防設施、邊境島嶼、核電廠等特定敏感區域周邊購買土地進行嚴格審查和限制。
這些限制主要針對涉及國家機密的特定區域。對於絕大多數外國人投資者在東京、大阪等城市購買普通商業大樓、公寓或郊區土地，幾乎不會受到實質性影響。
而且正面影響也包括可能會讓國際投資者在進入日本市場時更加謹慎。
最後，還是要一直強調的，儘管政治上保守，但在經濟上，日本政府對外國資本的渴求不變。日本的房地產稅制對外國投資者和本國投資者基本一視同仁。未來保守政權的主要目標是促進經濟增長，而非嚇跑外資。
唯一的潛在風險就是：為了平息日本國內對房價高漲導致居住負擔加重的民怨，政府可能會考慮針對非居住者（外國人）的短期炒作行為，制定更嚴格的稅收（如提高短期資本利得稅），或對長期空置的房產徵收更高稅費，這點值得大家持續關注。
目前投資日本房唯一潛在風險為相關稅收政策風向
結論：日本房地產的未來展望與投資建議
儘管日本面臨人口減少的長期挑戰，但只要宏觀貨幣政策保持相對寬鬆、日圓維持相對弱勢，加上日本在亞洲無可替代的法治和金融透明度，預計頂級資產仍將保持強勁吸引力。
想投資日本的投資人們，應聚焦於東京、大阪等具備人口流入、產業聚集的都會區，以及投資時留意以下三大項目。
- 鎖定區域核心： 避開郊區和空置率高的老舊物業。將投資集中在徒步 10 分鐘內可達地鐵站的物件，以確保租賃市場的強勁需求和未來轉手的流動性。
- 考慮融資策略：對於在台灣有穩定收入及資產證明的投資人，可善用優勢，積極探索台系銀行低利率的房貸（這邊也有固定配合的銀行窗口可介紹），以放大投資效益。
- 精準判斷時機： 雖然日圓持續在低位運行，但若未來貨幣政策出現轉向訊號（如負利率結束），優質中古資產的價格可能領先反應，眼前是把握鎖定低成本資產的關鍵期。
同時，避開所有涉及國防或敏感地區的土地買賣，選擇透明度高、流程規範的資產。
投資是一場長期的旅程，日本房地產以其優越的法治環境和穩定性，為國際資金提供了可靠的基礎。願所有決定投資日本的朋友，都能精準抓住市場脈動，確保資產安然無虞，實現保本且穩健獲利的長遠目標！
圖片來源：美聯社
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