二胎房貸試算要怎樣算?教你二胎房貸利率與額度試算方法

在申請二胎房貸之前，透過試算來找到最適合自己能力的二胎房貸方案和管道是非常重要的。這樣可以避免選擇錯誤而導致還款壓力過大，影響到生活品質。本文將教你最簡單的二胎房貸試算公式，讓你只需動動手指，就能立即了解二胎房貸額度、利率及月付金。

一、二胎房貸試算要怎看?

二胎房貸指的是在已有房貸的基礎上，再新增一筆貸款。這將直接影響每月的還款金額，因此月付金的數額以及二胎房貸利率和你的承受能力，成為考量二胎房貸申請額度的核心因素。如果申請的額度過高，雖然能暫時解決資金需求，但長期來看可能會使你的負債比率過高，不僅壓縮生活品質，還可能因為遲繳貸款而影響未來的貸款機會。因此，進行二胎房貸試算是至關重要的，這可以幫助你評估是否能夠承擔額外的還款壓力。

在申請二胎房貸之前，了解如何正確地進行試算是非常必要的。試算過程可以幫助你評估新增貸款後的月付金額，並確定自己是否有能力負擔這筆額外的支出。以下是一些關鍵步驟，教你如何看懂二胎房貸試算：

• 貸款額度：首先，你需要確定申請的二胎房貸額度。這通常取決於房屋的估值、你已經還清的部分以及銀行願意提供的貸款比例。
• 貸款利率:利率是決定每月還款額的關鍵因素之一。不同的貸款機構可能會提供不同的利率方案，因此你需要比較多個選項，找到最適合你的利率。
• 月付金：利用貸款額度和利率，計算出每月需要支付的金額。這包括本金和利息部分。常見的計算公式是根據等額本息還款法或等額本金還款法進行，這兩者會影響到每月還款的金額和總支付利息。

最後，將計算出的月付金與你的月收入和支出進行比較，評估是否能夠在不影響生活品質的前提下承擔這筆額外的支出。

二、二胎房貸額度試算方法

二胎房貸額度會因申請管道不同，產生明顯的差異，而造成這個差異的原因，就是各管道對於「第一順位房貸金額」的認定有所不同。以下我們將針對三種常見的二胎管道，分別說明貸款額度的計算方式。

1.銀行二胎額度是怎麼計算的？

一順位房貸金額：以「房貸設定金額」來認定／可貸成數最高80%

銀行審核較嚴謹，且各家銀行重視的項目不同，像是房屋殘值、鑑價方式、個人還款能力等，都會影響最終核貸的二胎房貸額度。銀行二胎額度普遍不高，還須扣除一胎的設定金額（通常為貸款額度1.2倍），最終可貸額度可能僅剩數十萬元。

2.融資二胎額度是怎麼計算的？

一順位房貸金額：以「一胎房貸剩餘金額」來認定／可貸成數最高100%

相較於銀行，融資公司的申請條件、審核標準都較為寬鬆，過件率高，而且是以一胎房貸餘額，作為前貸扣除基準，所以融資二胎額度大多會比銀行來得高一些，可貸成數為100%、額度最高300萬。

3.代書代辦二胎額度是怎麼計算的？

一順位房貸金額：以「一胎房貸剩餘金額」來認定／可貸成數最高90%

代書代辦的二胎房貸額度沒有一定標準，通常是由借貸雙方自行協議，不過值得留意的是，儘管代書代辦審核寬鬆、二胎額度試算方式與融資公司一樣，但可貸成數卻比較低，最高只到90%。

4.二胎房貸試算比較

假設原來的房屋貸款金額是400萬，一順位房貸的設定金額為480萬，在繳了10年房貸後，一胎房貸餘額還剩下250萬元，而目前的房屋鑑價金額為600萬：

各管道二胎額度實際試算

以上面的條件來看，各管道的二胎可貸額度為：

銀行二胎房貸額度試算：600萬×80%－480萬＝0

銀行二胎房貸額度計算方式，是以「一胎房貸設定金額」來認定，試算結果為0，也就是說你的房子對銀行來說，已經沒有貸款空間。

融資公司二胎房貸額度試算：600萬×100%－250萬＝350萬

融資公司是以「一胎房貸剩餘金額」來作二胎房貸額度試算，試算結果最高可貸到350萬元。

代書代辦二胎房貸額度試算：600萬×90%－250萬＝290萬

雖然代書代辦也是用「一胎房貸剩餘金額」來計算，但因為貸款成數較低，二胎房貸額度試算下來，最高只能貸到290萬元。

三、二胎房貸利率試算

不同二胎房貸管道的利率可能有所差異，以下為各管道的二胎房貸利率範圍：

• 銀行：2.66%~15.88%（實務上至少4%以上）
• 融資公司：7%~14%
• 代書代辦：6%~36%

以下以房屋貸款300萬，本息平均攤還7年為例，透過房貸試算工具，將不同的二胎房貸利率試算結果列表如下：

貸款管道利率範圍每月還款金額（最低）每月還款金額（最高）

銀行

2.6%~15.88%

39,101元

59,381元

融資公司

7%~14%

44,768元

51,188元

代書代辦

6%~36%

44,004元

86,731元

三、二胎房貸月付金試算、增額貸款、寬限期

有時候二胎房貸專員可能會建議客戶，一次貸到足額，以免很快又需要資金，就得短期增貸，容易影響過件率。如果你正在思考這次二胎是否要增額貸款，我們下面將以增額50萬為單位，來帶你試算若選擇增額貸款後的月付金差異。若感覺增額後月付金有點沉重，我們也提供了2個增貸後，還可降低月付金的技巧供你參考喔！

1.二胎房貸增額月付金差多少？

首先，我們先來試算一下，如果依照原本的規劃，貸款100萬元、利率7%、分7年還款，月付金會是多少吧：

二胎增額月付金的實際試算

在原先的貸款條件（額度100萬）下，申請人每月的月付金為15,093元。

二胎增額50萬（總額度150萬）：月付金22,639元（＋7,546元）。

二胎增額100萬（總額度200萬）：月付金30,185元（＋15,146元）。

二胎增額150萬（總額度250萬）：月付金37,732元（＋22,639元）。

二胎增額200萬（總額度300萬）：月付金45,278元（＋30,185元）。

二胎增額250萬（總額度350萬）：月付金52824元（＋37,785元）。

2.如果一定要增額貸款，如何降低月付金？

若確定要增額貸款，卻又擔心每月還款金額太大，其實可以透過拉長二胎房貸年期、善用寬限期2個方法來降低負擔。究竟這兩個方法，能夠降低多少二胎月付金呢？就讓我們實際來試算看看吧！

（1）拉長二胎房貸年期

二胎房貸的還款期限愈長，月付金的負擔就愈輕。要注意的是，雖然貸款期限愈長、每月應繳金額愈少，但因為二胎房貸利率相對較高，最終加總下來的總利息也會比較多，建議根據自身負擔能力進行評估。

拉長二胎年期的實際試算

在原先的貸款條件（年期7年）下，申請人每月的月付金為15,093元。

二胎年期8年：月付金13,634元（－1,459元）。

二胎年期9年：月付金12,506元（－2,587元）。

二胎年期10年：月付金11,611元（－3,482元）。

（2）使用二胎房貸寬限期

少數借貸機構有提供二胎房貸寬限期，像好事貸，只要符合條件最高可申請2年寬限期。在此期間，借貸人可以於前期資金吃緊時，只先償還利息，有感減少月付金，不過等寬限期結束，開始本息攤還時，就要特別注意還款負擔囉！

使用二胎寬限期的實際試算

在原先的貸款條件（年期7年）下，申請人每月的月付金為15,093元。如果想要使用寬限期，二胎房貸的年期就會固定變成10年（2年寬限期＋8年正常還款期）。前後期的月付金變化就會是：

2年寬限期間：月付金5,833元（比不使用寬限期－9,260元）。

2年寬限期後：月付金19,801元（比不使用寬限期＋4,708元）。

四、二胎房貸還款能力試算

就像我們在文章開頭說的，二胎房貸是在原本的房貸上，再疊加上一筆新的貸款，因此，在申貸前預先試算自己的還款能力，就變得相當重要了！

一般我們在評估二胎房貸的還款能力時，都會建議申請人將負債比60%作為總貸款支出的上限。這裡面不只包含一胎房貸，也包含其他貸款支出；所以一定要好好評估還款能力，才不會周轉不成，反而讓二胎貸款成為你的生活重擔。

1.二胎房貸佔月負債比試算

申請二胎房貸前，一定要先考慮自己的收入來源、支出項目，確保有足夠的資金流動性應對新、舊貸款的總額負擔。一般來說，銀行會建議購屋貸款的負債比，應佔家庭收入30%以下，而整體負債的支出，則應佔家庭收入的60%以下。

一、二胎房貸佔負債比的實際試算

小王與太太買了一棟1000萬元的房屋，貸款800萬元，利率3%、分30年還款，月付金33,728元。現在想要再申請一筆100萬元、利率7%、分7年還款的二胎房貸，月付金為15,093元。小王家的家庭月收入為12萬元，則兩筆貸款的月負債比分別為：

原房貸月負債比：33,728／120,000＝28.1%（符合首貸負債比建議）

二胎房貸月負債比：15,093/120,000=12.5%

整體月負債比：（33,728＋15,093）／120,000=40.6%（符合一般負債比建議）

2.二胎房貸佔總資產負債比試算

除了每個月的流動性支出外，也一定要評估、試算資產的支撐性，包含存款、股票等，確認當現金流無法順利運轉時，總資產有沒有辦法支應資金的槓桿操作。因此，在申請二胎房貸前，建議也針對總資產負債比做個全面的試算檢查。

二胎貸款佔總資產負債比的實際試算

銀行在審核貸款時，多會希望申請人的總資產負債比，應該要大於1.5倍，核貸的機會才會比較高。如果以小王的貸款條件，他應該要具備多少的總資產，才能滿足安全的總資產負債比呢？小王的原房貸總額為800萬元、二胎房貸總額為100萬元：

在僅有原房貸的情況下，總資產價值應有：800萬元×1.5倍＝1,200萬元

加上二胎後，總資產價值應有：（800萬元＋100萬元）×1.5倍＝1,350萬元

但如果小王還有其他銀行的無擔保債務，總資產價值可能就要再更提高，才有辦法順利通過後續的貸款申請。

五、其他關於二胎房貸試算的Q&A

• Q二胎房貸能自行試算嗎？
• 可以！只要具備正確的試算觀念，選用合適的試算工具，就能從各項計算結果中，推論出最適合自己的二胎方案。如果單純只是想要進行基本的額度利率和月付金試算，利用各大銀行的試算頁面就可以輕鬆完成，但如果想要延伸計算自己的負債比或月負擔壓力，不妨利用好事貸的二胎試算工具，來取得想要的結果。
• Q二胎房貸試算需要找代辦嗎？
• 雖然我們不建議找代辦進行二胎房貸試算，但若是真的擔心自己的計算結果錯誤，還是可以向大型融資公司的經銷商，如好事貸諮詢，請專員針對自己的情況做試算，並推薦合適的二胎貸款方案。

不論透過哪個管道辦理二胎房貸，不只要考量利率高低，也應謹慎評估貸款額度、月付金、個人負債比等。而相信看完文章後，你已經有掌握到二胎房貸試算的方法，只要事前多花時間做功課，規劃好個人還款計畫、資金運用方式，就能讓二胎房貸真正幫助到自己，早日脫離資金窘迫的困境！