前言：持分房產的困境——看得見，卻摸不著的資金
在台灣，許多房產因繼承或共同投資而存在「持分」狀態，也就是房屋或土地的所有權由多人共同擁有，每人僅擁有部分比例（例如二分之一、三分之一）。
對於持分房的擁有者來說，當面臨資金需求時，常會遇到一個巨大的困境：房產雖然價值連城，但銀行卻不願意提供貸款！ 這是因為持分房產的處分權不完整，銀行擔心未來若發生借款人無法償還，法拍時會有產權複雜、變現困難的風險。
那麼，面對持分房產，究竟是該選擇正規的銀行貸款，還是彈性高的民間貸款？本文將為您深入分析兩種方案的優缺點，並提供最適合持分房的在地化解套策略。
🔍 持分房貸款：銀行 vs. 民間 優缺點超級比一比
持分房的特性，讓其在金融市場上成為非標準件。以下是兩種管道的對比：
比較項目銀行貸款 (最低利率)民間貸款 (專業融資公司)承作意願極低或拒絕 (除非所有持分人同意)高 (部分專業機構可承作)審核條件嚴格要求所有權人全體同意。僅需持分人本人，不強制其他持分人同意。利率水準最低 (約 2%~5%)中高 (年利率約 7%~15% 以上)貸款額度需看整體房產價值與借款人信用。專看持分比例的殘值，額度彈性高。撥款速度慢 (無法單獨審核，流程複雜)快 (著重擔保品價值，流程簡化)適合對象所有持分人皆有意願借款。單一持分人急需資金、或持分人意見不合。
結論：持分房貸款，民間專業融資是主要解方
對於單一持分人或急需資金的狀況，由於銀行幾乎不可能核貸，因此向專業、合法的民間融資機構申請貸款，是活化持分房產資金最快、最有效的方法。
🔑 持分房貸款的在地解套策略
對於持分房產，特別是在新北、桃園等房價高昂的地區，其持分價值往往非常可觀。
策略一：釐清持分狀態，優先辦理「分別共有」
如果是因繼承產生的「公同共有」，必須先向法院申請變更為「分別共有」，才能針對自己名下的部分進行貸款。
策略二：尋求專業顧問，對接可承作的機構
許多民間金主雖然承作持分，但利率極高。專業貸款顧問公司（如 忠訓國際）能協助您對接正規、有規模的融資公司，確保您在保有產權的前提下，以合法且合理的利率取得資金。
策略三：強化個人還款能力證明
雖然是持分房貸款，但機構仍會評估您的還款能力。請備齊穩定的薪資證明、或營業金流證明，以爭取最佳的貸款條件。
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❓ 讀者常見Q&A
Q1：我個人申請持分房貸款，會影響到其他持分人的產權嗎？
A： 不會直接影響，但有間接風險。 當您向專業融資機構申請持分房貸款時，抵押權只會設定在您持有的那部分比例上。其他持分人的產權不會被抵押。然而，如果您未來無法償還債務，融資機構有權利將您持有的「該持分比例」進行拍賣。拍定後，新的買家將成為該房產的持分人之一。
Q2：我在高雄有一筆繼承來的「公同共有」土地，可以貸款嗎？
A： 不行，必須先辦理「分割」。 高雄等地區的公同共有土地，銀行和民間機構都無法承作。您必須先向法院聲請**「分割共有物」，將其轉為「分別共有」**（確定您的持分比例），才能針對您名下的那筆持分土地進行抵押貸款。
Q3：持分房貸款的利率通常比一般房貸高多少？
A： 由於持分房產的變現性較差，風險較高，因此利率會比一般房貸高。一般銀行房貸年利率約 2%~3%，而專業融資公司的持分房貸款，年利率通常落在 12%~24% 以上。這增加的利率是您為了取得資金彈性和不需經過其他持分人同意所支付的成本。
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