父母贈與子女不動產 如何能有效節稅?

父母贈與給子女的不動產，該如何合法節稅呢? 藉由贈與有貸款房地及利用贈與免稅額，可輕鬆降低稅金! 稅法自己學，節稅不求人!

相關必知法條 - 遺贈稅法

• 第10條: 遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準。第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。
• 第20條: 父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過100萬元。
• 第21條: 贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。
• 第22條: 贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。(2022年調增到244萬)

如何能達到最佳的節稅效果?

操作方式: 贈與附有房屋貸款的不動產+充分利用贈與免稅額，達到最佳的合法節稅效果!

案例說明

陳爸爸在台北市有一間豪宅，市價超過一億，他規劃要盡早來贈與給兒子，擔心若不趁現在贈與，未來政府逐年調高土地公告現值、房屋稅和地價稅情況下，要支付更高的贈與稅和土地增值稅。該豪宅的土地現值及房屋評定價格約4000萬，贈與相關之土增稅及契稅約100萬。

若在一般情形，陳爸爸直接贈與情況下，贈與稅要繳423.4萬

(4000萬(價值)-244萬(免稅額)-100萬(土增稅及契稅))*15%-125萬(累進差額)=423.4萬

節稅作法: 透過父母同時贈與，最大化贈與免稅額

陳爸爸可先將不動產產權半數贈與給陳媽媽，配偶間贈與免稅。再由陳爸爸、陳媽媽同時贈與豪宅給兒子。則贈與稅可減少到386.8萬。

(4000萬-488萬(免稅額x2)-100萬(土增稅及契稅))*15%-125萬=386.8萬

兩者一來一往贈與稅就少了快37萬!

若兒子近期有要結婚，選擇兒子結婚登記日前後贈與，還有額外100萬贈與免稅額(父母合計可達200萬)可利用。

如此最多可讓贈與稅再少30萬! 兩者加起來節稅金額可達近70萬!

延伸思考：若贈與不動產有貸款，節稅效果更大

延續上方內容，若陳爸爸的豪宅尚有不動產抵押貸款2,000萬需繳納，則在贈與兒子時，貸款金額是可以扣除的(遺贈法第21條)

因此，若以上述案例，由陳爸爸、陳媽媽同時贈與之情況下，最終應繳納之贈與稅為141.2萬。

(4000萬-2000萬(貸款)-488萬(免稅額)-100萬(土增稅及契稅))*10%=141.2萬

也就是說，陳爸爸只需要花141萬，就完成了市值1億不動產的贈與流程，也完成了父母傳承資產的心願!

贈與不動產後的深思

受贈子女是否有能力承擔日常費用

以上述案例，子女接受豪宅贈與固然開心，但後續面對的除了數萬元鉅額大樓管理費需繳納外，還有每年至少動輒幾十萬的房屋稅與地價稅。上述費用，父母在世時當然還能幫子女承擔，但父母將來百年後其受贈子女是否還有能力繳得起？有天若繳不起的話，只好出售房子？這是大家值得深思的。

未來再出售時恐面對高額房地合一稅

子女在受贈不動產時，計算依據係以土地現值及房屋評定價格為主，成本顯著低於市價，因此未來再次出售時，由於將適用房地合一制，收入為實際售價，成本以受贈時金額，恐將面臨鉅額之出售所得，並課徵較高之房地合一稅率(最低20%)。

以上，希望給有贈與不動產給子女需求的父母一個參考。在贈與前，可以依照自身的情況，安排最適當的贈與方式。稅法若能自己學，節稅就可不求人喔！