去年2月除了預測香港的經濟產值變化外，亦有為香港的樓價走勢把脈，當時以一段簡單文字 (圖1)，說明了資金開始外流，樓價由盛轉衰，原文如下： 『踏入2018年，香港實質利率回升，徘徊正負之間，令投資成本上升。若息率持續升勢，而通脹回落，實質利率轉正，熱錢將會流出，影響各類資產價格，包括樓價。』[1] 圖1 狗年樓市大預言。資料來源：[1] 2018年美國多次加息，香港金管局跟隨，但銀行只曾調升一次最優惠利率，通脹方面亦比較平穩，令實質利率變化較慢。然而，其趨勢不變，雖然遲了半年，預測終於成真！事實上，圖2顯示由2018年7月開始，樓價的年度增長率已經由高位17%逐步放緩，至今年7月正式變成負增長 (-0.1%)，剛剛一年時間，樓價由盛轉衰，由正變負，回顧預言，準確無誤。 圖2 香港樓價年度變化率。資料來源：差估署住宅樓價指數 估中趨勢容易，驗證原因困難，因為估升跌可以靠運氣，但提出可驗證的解釋，要正確卻不可能靠彩數。我在去年的預言中明言是資金流走的問題導致樓價下跌，以下四圖是從幾方面看香港的資金流走情況，大家不妨自己進行數量分析驗證兩者關係。 圖3 係美元兌港元的匯價圖，由於在過去幾年美國九次加息，而香港銀行業並沒有跟隨 (除了一次)，導致熱錢流走，港元匯率因而轉弱，2018年3月起港匯多次觸及弱方兌換保證的7.85水平，執筆時兌換率仍處於7.84的低位，投資者正在賭注港元匯率弱方保證變化 [3]。 圖3 美元兌港元匯價。資料來源：金管局半年財經報告 [2] 更直接量度資金流走的方法，大家可參考下圖4有關銀行總結餘及外匯基金票據及債券 (Aggregate Balance and Exchange Funds Bill and Notes) 的變化。自2008年國際金融風暴以來，有熱錢過萬億港元流入香港，但自從2018年4-8月 (即係我的預測文章發出後的一個多月後的5個月內)，已有1035億元流出銀行總結餘，資金流向開始轉勢，由入轉出，2019年3月再有221億港元流走，令銀行結餘只剩大約一千億港元，銀行同業拆息在期間逐步攀升。 圖3 香港銀行總結餘及外匯債券，資料來源：[2] 圗4 顯示自2014年起， 人民幣的在港存款開始由高位回落，由接近12000億元人民幣下跌至今年7月的6000億元人民幣，跌幅近半。其中以企業存款的下跌最為嚴重，改變了自2010年下半年以來企業在港增存人民幣的趨勢。 圖4 人民幣在港金額。資料來源：[2] 最後，股票市場同樣出現資金流走情況，自從今年4月，已經連續四個月負增長，反映資金從股票市場持續淨流出 (圖5)，而且幅度不輕，其中尤其以今年4月份的資金淨流出達到20億美元，隨後三個月的資金淨流出仍維持每月超過5億美元。而今次資金淨流出的周期開始於2018年6月 (即係我的預測文章發出的4個多月後)，制定預測時正值資金淨流入的高峰期，2018年1月的資金淨流入超過17億美元，是近年的新高記錄。 圖5 香港的資金從股票市場的往來。資料來源：[2] 每當樓價下滑，投資者和分析員總愛歸咎於於當前的黑天鵝事件，這可能符合人類天性，卻容易忽略背後的真正原因，藥石亂投，令救治無效。事實上，上述的資金流走與及樓價升幅放緩都有其趨勢，並非一件黑天鵝事件所能解釋；相反，資金流向趨勢可以引發黑天鵝事件，譬如長期容許外資炒賣令樓價瘋狂飊升，遠超市民負擔能力，民怨四起，貧富懸殊日益加劇，積累不滿，若政治體制上缺乏民主制度制約政府濫櫂，官商勾結，打壓異己，則社會動盪可以預期。 [英文版：Yiu, C.Y. (2019) HK Housing Price Trend is Accurately Predicted 18-month Ago, Medium Sep 29. https://medium.com/@edwardyiu/hk-housing-price-trend-is-accurately-forecasted-18-month-ago-d9409eb71e52] 參考： [1] 姚松炎文宣團隊 (2018) 你居然未睇樓年運程 (單張封面)，2月9日。 [2] 香港金管局 (2019) 半年銀根與財務穩定報告，9月，https://www.hkma.gov.hk/media/eng/publication-and-research/quarterly-bulletin/qb201909/E_Half-yearly_201909.pdf [3] 姚松炎 (2019) 投資者賭注港元匯率弱方保證變化，方格子，8月16日。://vocus.cc/eyanalysispoliecon/5d5665b7fd897800016949c5
