[新手買房必看，買賣房屋流程解析]

【暖姐房產教室】新手買房必看！圖解買賣房屋5大流程與各階段費用全解析

大家好，我是太平洋房屋的暖姐！

每天在外頭鑽小路、看土地、帶看房屋，暖姐最常聽到的心聲就是：「暖姐，買房子手續好多，我好怕漏掉什麼沒繳到，或是被多收錢！」

買房是許多人一生中最大筆的消費，面對陌生的專有名詞和流程，會感到不安是完全正常的。為了讓大家在買賣過程中能「買得安心、賣得放心」，暖姐特別將複雜的買賣流程，整理成最白話的【買賣房屋五大流程與費用明細】，幫大家釐清資金準備的節奏！

📍 第一階段：議價與簽約 (約總價10%)

當您看到喜歡的房子，可以支付「斡旋金」或簽署「要約書」請我們去向屋主議價。當雙方價格達成共識，就會請專業的代書見證，核對身分並簽訂買賣契約。

暖姐畫重點： 這個階段一定要設立「履約保證專戶」，這就像是一個安全的保險箱，保障交屋前雙方資金的安全喔！

買方費用： 簽約金（約總價10%，斡旋金可轉入訂金）。

共同費用： 履約保證手續費（通常為總價萬分之六，雙方各半）。

📍 第二階段：用印 (約總價10%)

簽約後約 1 到 2 週，雙方要把報稅、過戶需要的證明文件，交給代書蓋上正式印鑑章。

暖姐畫重點： 買方這個時候就要趕快向銀行尋求房貸方案，提出貸款申請囉！

買方費用： 用印款（約總價10%）、預繳代書規費與稅費（約2~3萬元，後續多退少補）。

📍 第三階段：完稅與過戶 (約總價10% + 仲介服務費)

稅捐機關核發稅單後，雙方須繳清各自的稅費。完稅後，代書就會去地政事務所辦理「產權移轉登記」（就是大家常說的過戶）。

暖姐畫重點： 買賣雙方的「仲介服務費」，通常也是在這個完稅過戶的階段進行結清喔！

買方費用： 完稅款（約總價10%）、契稅（房屋評定現值6%）、印花稅、代書費（約1.2萬~1.5萬）與抵押權設定等規費。

賣方費用： 土地增值稅（針對土地自然漲價部分課徵）。

共同費用： 仲介服務費（依簽約時議定之比例支付）。

📍 第四階段：交屋 (約總價70%)

最後一哩路！買方進行現場驗屋，確認屋況與合約相符沒問題後，代書會點交土地與建物所有權狀正本、各項稅費單據，並把房屋鑰匙交給您。

買方費用： 交屋尾款（約總價70%，通常由銀行核貸後直接撥入履保專戶）。

分攤費用： 房屋稅、地價稅、水電瓦斯及管理費等，一律以「交屋日」為基準拆算，交屋前賣方付，交屋後買方付，清清楚楚！

💡 【暖姐的售後溫馨提醒】 賣方朋友們，交屋拿到錢後事情還沒結束喔！請記得依據您當初取得房屋的時間點，來判斷是要申報繳納「房地合一稅（新制）」，還是將財產交易所得併入隔年綜合所得稅申報的「舊制」。如果有不清楚的地方，隨時來問暖姐！

「樂觀以對，有志竟成。」買賣房屋找對人，複雜的事情簡單辦。不論是房屋買賣、土地開發還是法規稅務，暖姐都秉持實事求是、專業在地的精神為您服務！