都市更新一點靈
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都更不難， 希望每一篇小小的筆更， 能讓你擁有安全的家！
由新到舊
【都市更新—營建成本高改建划算否?】自2019年COVID–19疫情爆發，海外移工無法入境，人力持續吃緊，加上2021長榮塞港，造成供應鏈危機，讓全球原物料價格飆漲，更有今年俄烏戰事爆發，迄今未見終戰跡象，讓原本緊俏的物料價格，雪上加霜。
台灣建築業嚴重面臨缺工、缺料的問題，最直接的表現就是營建成本上漲。
問題有多嚴重？以筆者之前服務
2022-11-09
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【都市更新—改建成功的秘訣】秘訣在於「足」這個字。
《禮記》學，然後知不足。
談改建，連自家土地一坪可以蓋幾坪，都不知道，想向他說明，「啊，太難、太專業，聽不懂啦」，然後自行做好做滿，用想像力把家蓋得跟101一樣高，再來質疑建商心太黑賺太多，分回來的太少。
學，然後知不足。買個手機都要做功課了，房子動不動幾千萬的東西，更應該做
2022-10-03
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【都市更新—改建的擔心與害怕】 都更不想參加，危老整合不成，有人說政府應該要放寬容積率，有人說都是因為建商賺太多，更有人指責都是貪心的釘子戶……，其實歸根結柢就是有人不同意而已。
2.覺得建商賺太多：把附近大基地的開價拿來當成交價、營建成本用聽說的，碰過還停留在一坪六萬的。
1. 住得安全。
2. 資產增值。
2022-04-18
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【都市更新-動動腦與參考答案】談合建最直觀的就是坪數，只會談坪數、坪數、坪數，也只想談坪數、坪數、坪數，也許再稍微關心一下建材設備。
其實坪數之外有不少東西值得思考。
◆一、A跟B哪家建商比較好？
□A建商說可以分回30坪
□B建商說可以分回35坪
如果狀況變成這樣，你會怎麼選？
□A建商每坪造價20萬，分回30坪
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2022-02-17
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【都市更新—增加容積率有助於都更嗎？】如果香菸20支不夠分，那麼改個包裝換成30支，不就好了？
當然，上述是一種假設，實際的狀況也許不是所有屋主都會這樣要求，不必然會發生增加容積率反而造成房價上漲的怪現狀，但架不住10個屋主裡面有一兩個，條件要得多或是想要再等等，能不能整合成功，只能看街坊鄰居的緣分。
2022-01-20
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【都市更新—待到悔時天已晚】2021/12/23 下午 天氣陰。從公司到公司的路上，我請自己喝咖啡，最苦的那種，沿路淚流；終於能提筆寫寫關於「唐山大地震」這部電影的一點心得。
Because I know that I must do something。
強震32秒，餘震32年。
李元妮：沒了，才知道啥叫沒了！
2021-12-29
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【都市更新—需要建議嗎】2021/12/10(五) 3:30pm 天氣陰。第一次有網友約我面對面作改建諮詢。
他家一樓的房子最近有人來談危老改建，已經開了兩次會，建商基於土地持分開出樓上樓下都一樣的條件。網友家的一樓有做店面使用，如果樓上樓下坪數一樣，哪能夠啊，基於不想吃虧也不占人便宜，他已經上網爬文爬了一
2021-12-14
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【都市更新—麵粉與麵包】有土地才能蓋房子，土地是建築的最基本原料，就像做麵包需要麵粉一樣。
很多都更改建失敗的原因，被指向是地主的貪婪，對一個從業人員來說，爭取更好的條件是人的天性，不能單純用貪婪兩字，來推託打殺整合失敗的責任，也許只是因為社會太黑暗，所以害得地主只有不停的要要到你想逃。
正
2021-12-06
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【都市更新—用數學看都更】都更不是數學題，其中有著神祕、不可思議的各式各樣因素，所以都更不能只是計算面積的數學。
但數學是推動人類科學進步的四大基石之一，有著簡單明瞭易於比較的特點，所以我們勉強透過數字來看看都更改建這件事。
人活地球一世，改建只是一時，在時間這條長長的河裡面，或許有些事情是房
2021-11-23
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【都市更新—一坪換一坪?炸鍋了!!】 2021/11/15的新聞「放寬都更耐震認定 逾115萬老公寓 可望1坪換1坪」，重新燃起舊家換新家，面積不縮水的希望。
我們把時間推回到7月份，內政部公告了「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」草案，只要行政院拍板，最快年底前就可發布實施。
中
2021-11-16
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【都市更新—繼續等比較有利嗎?】二年前沒談成的案子，最近重啟。
某一戶屋主第二次見面詳談。
屋主質疑，兩年前，土地一坪可以換房子2坪，為什麼現在只剩1.8坪？
我告訴他，因為兩年前的營建成本，到今年年底（小基地的成本較高）已經漲了二～三成，後續還可能繼續上漲，而房價才漲不到一成，政府還要打房。
屋主說，那我就繼續等過幾年營建成
2021-11-15
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【都市更新—關於選擇】人生是一連串的選擇，每個選擇都決定了未來的方向，你的選擇，決定了你生活的樣子。
【選擇舊的還是新的】
比較接近買房子的行為應該是買車子。
當車子舊了要換新的，如果有人跟你說，舊車換新不用錢，過戶保險也免費，還會幫你加滿油，我想應該不會有人拒絕吧，但舊屋改建成新房子會；最普遍的原因是，新房子扣掉公設變
2021-11-15
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【都市更新—我到底可以分幾坪？】我到底可以分幾坪？
古人有云：不患寡而患不均，歷史上改朝換代幾乎都從不均而來，從古自今，分配就是一個大問題，天大的問題。「均」，是甚麼意思？不是平均，比較好的解釋，謂之各得其分，也就是按照付出，得到回報。這個觀念沒有問題，但每個人對於「我的付出」就值得玩味了。
從建築
2021-11-08
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【都市更新—我可以分幾坪？】這個是重中之重，太重要了！！！
所有屋主最關心的就是：到底可以分幾坪？分幾坪？分幾坪？
合建用民法來說事，就類似合夥關係，民法第667條：稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。前項出資，得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之。合建的出資，就是屋
2021-11-08
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【都市更新—合建這件事】關於合建這件事，別想的太複雜，就是建設公司拿錢出來，在地主的土地上蓋房子，用分得的房子拿出來賣，賣房子得到的錢要大於蓋房子的成本及稅費。也就是地主用土地換房子，是一種交換的概念。
寫成公式：(建設公司分得的房子+車位的總售價)—(蓋房子+賣房子的總成本)≧(建設公司希望賺的)
所以幾個關鍵點：
2021-11-08
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【都市更新—這個條件合理嗎？】朋友說：
我有一個同事他們家有人來談改建，他想問問建設開的這個條件合不合理。
我說：
30元的成本賣40元與20元的成本賣35元，哪個合理？成本、售價、利潤，他是用哪一個來判斷合不合理？
朋友說：
現在有實價登錄了，大家預估的房價應該都差不多吧！所以重點是成本囉？
我說：
土地談好並不是房子馬上可以
2021-11-03
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【都市更新—蓋房子成本有哪些？】不說不明白。
更新改建這件事，容積按照法令規定少不了你的，房價按照市場行情不是我能左右的，其中稍微可以掌握調整的就是營建成本。
孟子說：一日之所需，百工斯為備，建築做為八大藝術之一，從無到有當然沒有那麼簡單。
一般人講到營造費用，所謂一坪蓋多少錢，通常
2021-11-03
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【都市更新—一坪到底可以蓋幾坪？】 王老先生有塊地，容積率只剩240%了，但好歹強過120%，房子還是要蓋，那麼100坪的土地只能蓋240坪房子嗎？房子蓋高一點是不是大家就可以分多一點？
先解決蓋高一點的問題。打個比喻，一包香菸20根，直放煙盒高，側放煙盒矮，平放菸盒扁，一包菸有三個高度，高是20根，矮也20根，放平
2021-11-02
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【都市更新—一坪可以蓋幾坪?】不管談都更、危老還是改建，最重要的當然就是坪數，坪數是所有分配的基礎，必須先瞭解一下。
王老先生有塊地，靜靜的位在一條十公尺道路旁邊，在建蔽率時代(很多老大人會停留在這個年代)，蓋棟七樓的房子，可建容積率可高達392%，路越寬容積越高。
可是後來政府說都市要有計畫，營建署在1999年的6月16日發出
2021-11-02
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【都市更新—為什麼要都更？】問的好，為什麼要都更？我一直在想，
房子現在就好好的啊，
為什麼要都更？都更有什麼好處？
曾經看過王小剛拍的電影「唐山大地震」，一個「強震23秒、餘震32年」的故事，改編自女作家張翎的小說《餘震》。
印象深刻的一句話：「沒了，才知道啥叫沒了。」
另外一句話是這麼說的：「七六年地震，把我媽這輩子全
2021-11-01
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【都市筆更—耕者有其芯】耕者，筆者我。芯者，燈心草莖中可用來點燈的莖髓，簡言之，用來燒的。
寫這篇的用意，在於講講我是用哪樣的心態在寫這些文章。所以爾後若您有發現內容有違此芯者，請用力幹譙我，謝謝！
《尚書·大禹謨》寫道「人心惟危，道心惟微；惟精惟一，允執厥中。」古文就不解釋了，有興趣的可
2021-11-01
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