限贖8800億！華爾街之王疑暴雷，釋放什麼信號？

當我們在感嘆中國恆大許家印還在為集團艱難奔走時，其他國家的地產大佬也沒有閒著，他們的運氣甚至都沒有許家印那麼好。

曾以強勢手腕差點“接手”SOHO中國的黑石集團近期遇到了大麻煩。重倉美國房地產市場的黑石集團在美國樓市危機四伏的環境中突然遭遇風波，一時間將其推上風口浪尖處。

起因是彭博社報導稱，由於投資者的資金贖回激增，黑石集團緊急限制了旗下規模高達1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產投資信託基金的資金贖回。

一石驚起千層浪，本就草木皆兵的美國房地產市場，即便在11月非農遠超預期情況下，依然引發巨大“驚慌”，被困地產的黑石是不是雷曼危機的再現？美聯儲加息利率上升也是導火索？全球最為火熱房地產市場正在下行？種種迷霧之下，投資者對市場的看法亦是撲朔迷離。

8800億基金遭遇“贖回”風波
黑石集團又稱百仕通集團，是全球最大私募股權基金之一和全球領先的另類資產管理公司，名副其實的華爾街之王。而所謂的另類投資，則主要指投資於傳統的股票、債券和現金之外的金融和實物資產，例如基建、房地產及私募股權。這一次讓黑石栽跟頭就在另類資產管理上，因重倉房地產惹上了大麻煩。

根據黑石發給客戶的信件表示，今年10月，要求贖回資金的申請18億美元，已全部兌現；但11月以來集中贖回的資金太多，公司11月僅滿足了該基金43%的投資者贖回請求，共計13億美元；而12月僅有極少數的贖回請求能夠被滿足，大概投資者在當月只能贖回該基金淨資產的0.3%。這種限制贖回的做法，無疑是加重投資者對該基金的擔憂，導致更壞的連鎖反應。

要知道的是，黑石管理的資產總規模高達9510億美元，其中主要包括私募股權基金、對沖基金、信貸保險、房地產四大板塊，但房地產依然是該公司“大頭”項目，其投資組合規模價值5650億美元。如果放在基金上，黑石集團的房地產基金的總規模高達1250億美元。因而有分析指出，目前僅有18億被贖回，便迫使規模高達1250億的資金停止贖回。但將來一旦面臨贖回，即使規模不大也會引發贖回限制，但這看似保護性的條款，卻很容易引發流動性的擠兌。這也是此被詬病的重要原因。

在美聯儲加息、美國經濟增長放緩的情況下，2022年至今道瓊斯美國精選REIT總回報指數(DWRTFT)大跌了22%，但黑石旗下的REIT基金年初至今回報率高達9%以上，與市場趨勢不一樣的做法讓眾多的投資者加入其中，現在想要贖回卻成了一個大問題。

黑石的變動或是一個強勁的信號，全球房價已開始鬆動
黑石集團消息爆出之前，已有華爾街的機構發出警告稱，美國的房地產泡沫正在破裂。當地時間11月29日，衡量美國主要城市平均房價的凱斯-席勒指數（S&P CoreLogic Case-Shiller）發布相關數據，其指出9月全美房價指數同比上漲10.6%，低於8月時12.9%的同比漲幅；同時該指標環比下降1%，為連續三個月出現環比下滑。摩根士丹利更是認為，美國房價調整才剛剛開始，預期，凱斯-席勒全美房價指數將於2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美國房價將由峰值下滑約10%。

無獨有偶，除了美國之外，英國、澳大利亞、加拿大、新西蘭、瑞典的房價也是下跌。

澳洲多地的房價正在經歷“地震”時刻，《每日電訊報》報導，隨著利率的飆升，保留房產的成本越來越高，去年高價購房的房主，正在以低於購買價70萬澳元價格出售房屋。加拿大央行將基準利率上調至3.75%，該國的樓市也發生了巨大的變化，加拿大特拉尼特公司-國家銀行綜合房價指數顯示，9月份全國房價環比下跌3.1%，是自1999年有可追溯數據以來的最大單月跌幅。英國的房價下跌也在加速。據媒體的一項分析顯示，在倫敦幾乎一半的行政區，房價持平或下跌。

或許一葉也知秋，目前房地產衰退還沒有接近2008年金融危機的水平，但房地產市場的數據在各個國家都是一個重要變量，黑石集團的限贖只是一個地產市場的縮影，未來要怎麼走，美聯儲乃至各國央行是否加息，是重要因素之一。

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