辦二胎房貸來投資套利,是好主意嗎?

更新於 發佈於 閱讀時間約 3 分鐘

近期我發現一個值得注意的現象,那就是出現越來越多推薦民間的「二胎房貸」廣告。所謂二胎貸款是指你在有房貸的情況下,再用同一間房子向其他金融機構(銀行、民間信貸業者)申請房貸。可想而知,這就是把槓桿開得更高。而且民間的二胎房貸,更是標榜不看信用紀錄,也不管你是什麼人,只要你手上有房產就能快速核貸。


二胎房貸業者應該是嗅到越來越多人需要資金,才會在經濟趨緩時期拚命打廣告,這是個危險訊號。申請台南二胎貸款,不只是把槓桿提高,利率通常也更高,7%~30%左右都很常見,遠遠高出銀行一般房貸的2%利率。等於背二胎房貸後,利息支出會加速侵蝕可支配所得。


會向民間機構申請二胎房貸的人,除了有短期急需資金的需求外,不外乎是信用不佳、沒錢又不想賣房的人,所以不得不申請二胎房貸。這類人一旦碰到經濟進一步趨緩,就是風險最高的族群,因為他們槓桿開得太大,且現金流可能會變得越來越少。只要哪天沒有收入、現金流斷掉後,就會面臨斷頭窘境,被迫賣房,或是被法拍。

全台二胎房貸申貸人每年每間房子要付100萬元利息

更重要的是,根據元宏不動產統計,目前全台灣共有8.54萬間房產的屋主正在背二胎房貸,實際借款總額高達1.1兆台幣。如以年利率8%保守估計,每間房子每年要繳出高達100萬元的利息,如再算上還本,整體債務支出會更驚人。


這些屋主或許正在面臨前文提到的狀況,代表只要經濟加速趨緩,這些房屋就會變成房市最大的未爆彈,可能會在短期內出現大量房屋供給衝進房市,甚至看到法拍屋激增。


不過,我不認為這會讓台灣整體房價崩跌,蛋黃區的房價仍是易漲難跌。但對於這些被迫賣房的屋主來說,就是世界末日降臨,因為房子就算被法拍,還要先還錢給二胎房貸業者,不只家沒了、投資的未來可能也沒了。


因此,如果讀者朋友有額外收入,千萬記得要先還債,而不是用來吃喝玩樂,更不能把錢花在酒肉朋友身上。


特別要把無法為你提供現金流的債務解決掉,像是車貸這類屬於假資產的債務,它們會侵蝕你的現金流。


現金流是血液,假資產債務是水蛭

用白話說,現金流就是血液,假資產債務則是水蛭。如果你放任水蛭不斷吸你的血,導致健康持續惡化,一旦碰到寒冬來臨,可能一陣寒流就會讓你猝死。


至於沒有太多債務壓力又想置產的讀者朋友,接下來經濟趨緩、甚至進入衰退期,基於前面提到的狀況,有高機率看到不少低於市價的房產出現在市面上,這就是逢低介入房市的好機會。


可能有人會覺得這樣很殘忍,買到的房子是別人住不起被趕出去的,但資本主義就是這麼殘酷。當你不重視現金流,也不打算未雨綢繆,等經濟衰退海水退潮後,你的資產就會被重新分配給他人。


責任編輯:陳瑋鴻

核稿編輯:倪旻勤

(商周)

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