【錢進法拍屋18%輕鬆賺】購買法拍屋前要注意的事？重點整理

作者認為房東與租客得差別只在頭期款,一個是付貸款利息,一個是付房租,

買房的話繳完房子就是你的,而租房只是在幫房東繳房貸,

也許有人會說繳完房子都老了,這時地段就很重要了,

好的地段就算房子老了還是很值錢,但房子是給人住的舒適還是最重要,

作者是傾向買房派,

但房價難保不會像日本在1990年到最高點之後一路往下跌，30年後，現在房價仍不到當年的一半,加上人口減少老年化,台灣房市是否會泡沫化?

所以租房好還是買房好還是依自己的想要的人生規劃做選擇,或是比較房貸利率與租金的差額,仔細評估自己的財務狀況。

總歸會有租房好還是買房好就是因為金額太大,如果今天是買個電風扇你會想說要租電風扇還是買電風扇嗎?

供給與需求,筆者認為房地產價格上漲,土地因素占50%~70%,要想要抗跌的段是重要因素,

例如台北市居住需求供給大於需求(但台北市現在已出現負人口數),導致房價不斷被推升

(確定不是炒房結果?房價不斷被炒高,沒有相對應的薪資漲幅,怎麼負擔的起?)

另一個影響房地產漲跌的原因是城市人口正負成長,與供給需求相輔相成,當一個城市的淨移入人口增加,代表此處有長期穩定的工作機會,增加自住基本盤進而增加需求量,(不斷推高的房價難保未來會不會讓人口外移,像日本東京雖有大量工作機會,但新冠疫情爆發,居家上班盛行,都市居住需求已下降,日本人寧可選擇其他地方居住,也不願住在東京又小又貴的房子裡。)

某地區若有很多物件在拋售,尤以投資客物件居多,這也意味著該區房市快撐不下去,而出現拋售潮。

關於房地產會不會崩盤,如果房地產崩盤勢必會造成銀行呆帳問題,極可能成為一場金融危機,政府沒有本錢讓房地產輕易崩盤,但過高的房價如何修正?

以舊屋換新屋的三個方法

1.賣舊房買新房

2.舊屋增貸,再買房來租人,讓租金來支付房貸

3.舊屋增貸後買新屋,舊屋租人

而三房兩廳的物件在市場上是最受歡迎的款式,流動性比小套房好,可以先算算租金報酬率來判斷目前是買房好還是租房。

如何判斷房子價格,不動產估價方法,大致分為以下三種1.比較法 2成本法. 3.收益法

1比較法

比較法顧名思義就是用條件相當的物件來估價,然而比較法估價方法有四大修正因素

(情況補正/日期修正/區域因素修正/個別因素修正)

所以別傻傻直接拿時價登入來參考!

2.成本法

我們買新成屋的時候才會用成本法,這涉及大量營造專業知識,需運用營造或施工費標準表,廣告費,銷售費,建築工程進度營造費用比例表等來計算出成本價加上適當潤來訂出最售價。

3.收益法

a(年收租金)/r(當地年收租金投報率)=房價

利用以上三種方法可以大致推敲出房價,至於怎樣的房子可以下手,作者提出了以下口訣

地段(70%)->環境(20%)->屋況(10%)->估價->議價

先從地段開始看起,然後是周邊環境,最後才看屋況,地點挑的好,易漲難跌。

原因在於土地的唯一特殊性,房子可以重蓋但地點卻是只有一個。

交通方不方便,周邊工作需求人口強不強勁,都市計畫與未來發展如何,

地段之後再來是環境,生活機能是否良好,有無嫌惡設施,土地使用分區(以免不小心買到工業用地),基地情況。

環境看完後是屋況,格局如何,屋與屋之間狀況,房子結構,到了出價階段則可使用之前提到的三個方法(1.比較法 2成本法. 3.收益法)來為房子估價,

最後議價階段,如果你是自備款抓很剛好的人,記得在簽下斡旋書之前附加一條"如果該物件無法向銀行貸款8成,此合約作廢",作者朋友有一次就是出了高於市場行情很多的價格,最後因為這條約而免於受騙上當。

當雙方見面議價談判時,加價要一次比一次少,這是要讓對方明白,你已加無可加,

有時仲介會用銀行估價來說服你屋主提出的價格ˋ真的很便宜,此時建議多找幾家銀行估價,

取其平均值,這才是該 物件真正的價值,

你可以參照市價,實價登入,銀行估價來交叉比對抓出理想價格,

關於價格抓法可以參考【SWAY 買房勝經】的文章中關於議價的單元,

他建議一般來說實價登入的低價再打7/8/9折當作開價,再一點點加回去,

你購屋所需投入的頭期款越少,代表銀行認定這間房子價值是高的,

例如:市價600萬,屋主開價500萬,銀行鑑價500萬可貸8成,買家只需兩成頭期款,

反之市價600萬,屋主開700萬,銀行鑑價500萬可貸8成(500*0.8=400),頭期款需準備300萬,那這間房子並沒有買到低於市場行情。

土地增值稅可分為一般稅率與優惠稅率,每個人一生中都有一次自住的優惠稅率,"一生一次優惠稅率"建議用在一間自助逾10年,高總價,漲幅也較高的房子,因為通常一個優質的地段在過了10年後都有不小的漲幅。

在法拍屋市場中,最大宗的法拍屋來源是因為繳不出房貸,導致房子被拍賣,所以我們可以透過觀察法拍屋市場來判斷房市景氣-如果法拍屋市場的物件都是屋齡較新,且物件越來越多的跡象時,那就是房地產慢慢走下坡的時候了。

上司法院網站看相關法拍物件,在決策法拍屋投標之前,除法院公告外,也需要找額外其他資訊,例如:拍賣標的物的謄本,建物之前是否拍賣過,是否凶宅疑慮,土地使用區分,之前拍次的投標狀況,可透過訂閱民間法拍屋公司取得資訊。

另外法拍屋除了需準備投標保證金外,如果得標需再7天內繳完尾款。

法拍屋看屋技巧-

先學會如何看法院的公告,閱讀順序如下: 一.物件地址 狀況 二.是否點交 三.拍賣日期 四.研究拍賣公告筆錄

法拍屋與一般仲介市場的物件不一樣是在於無法輕易看到屋內狀況,以及點不點交,法拍屋的產權清楚,但使用權不太容易取得,買到房子但使用權被占用的例子很多,購買前先考慮清楚是否可順利點交。

法拍屋無法輕易看到屋內狀況,但還是有幾個方法可以推敲出來

1.詢問大樓管理員

2.透過房仲看該建案相同方位的房子

3.詢問銀行的債權部

4.拜訪鄰居打聽

5.使用空拍機

以上大致為書本的重點方向整理,主要是以投資人方向來判斷該房屋值不值得購買,提供給大家作為購買前的方向參考指標。

而事實上台灣房價已超出一般人可以負擔的情況,試問年輕人一生可以賺多少錢,

看看身邊晚婚,不婚或是不生小孩的族群是越來越多,

從草莓族水蜜桃族再來躺平族,反映現代人對職場的心聲,

努力不努力都是一樣,何不躺平,

但躺平也不是件容易的事,

因為人類需要成就感,躺平其實上有害身心健康,

而買屋為終身大事,台北法拍屋有如市價在賣,至於其他縣市......

(對了講個例子:聽說樓下剛成交法拍屋10年前價格離現在漲了3倍多)

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