【SWAY 買房勝經】 買房前必須看這本 書籍重點整理
2023/04/10閱讀時間約 7 分鐘
一間房子動輒百萬到千萬,只要能省個數來萬到百萬等於是好幾個月到好幾年的薪水怎能不好好挑選!!
有想買房的想必都知道SWAY,哪個建商好,哪個建商差勁毫不客氣的公開指出,
而本書買房勝經大概分幾大重點,看完可以對買房有個大概的了解,之後也有個方向繼續往前延伸,
才不會像無頭蒼蠅毫無方向的不知道如何下手。
- 重劃區-前景還是淺景
- 預售屋/新成屋-7大常見話術/6大監工重點
- 中古屋-投資客的秘密與招術
- 議價與合約-文字天書秒懂
- 挑屋眉角-留心科學風水
重劃區-前景還是淺景
重劃區顧名思義就是原本沒有開發或是使用度低又或是已開發但建物老舊的區域經由政府重整所形成的新都市計畫區域,書中舉了北到南數個重劃區評估概略。
而重劃區常與都市更新搞混,與都市更新不同的是,重劃區大多在較荒涼的地方好做土地的重整規畫,而都市更新則是指將老房子透過整合重建翻新,一個是土地規劃,而一個是建物重整。
購買重劃區的房子與購買預售屋類似,一切都還沒成型,或是慢慢成形,你很難確定你家四周是否會如當初所想像,原本以為是開闊的風景結果突然冒出一棟建物兩兩相對,再加上生活機能尚未明朗化,所有支票是否能兌現還是要依自己的判斷切勿聽信建商華麗的口頭支票。
預售屋/新成屋-7大常見話術/6大監工重點
預售屋在建物未成型時甚至建照還沒拿到就開賣(潛銷),建商的商譽是一大考量之一,否則你花了大把的金錢才發現對方捲款逃跑!!
書中提了7個關於預售屋常見的名詞
1.潛銷 : 建照還沒拿到就提前開賣(騙錢?)建商有可能視情況捲款逃走!
2.紅單 : 所謂紅單是指"購屋買賣預約單"或"購屋買賣訂購單"因為紅單容易成為炒作,我國自2021年下半年起禁止紅單交易,屬違法行為。
3.排隊買預售屋 : 現場排隊人潮不一定是真的都是要來看房的,有些可能是臨演的工讀生,創造出人潮的假象。
4.不二價 : 這個月不二價下個月換案名換價格再賣,記得多查實登多打探行情。
5.媒體說熱銷 : 媒體可以操作還是聽聽過就好。
6.完銷 : 不是真的賣完,而是可能要製造快速完銷的假象。
7.最後一半加價賣 : 以為早買早便宜,是否只是初期賣低樓層後期賣高樓層以為加價,還是仔細評估實際價值為上。
關於預售屋,跟建商拿到畫好的施工圖後影印一份,到工務所問候工人們順便監工品質,書中提到了6大監工重點。
1.鋼筋:對照施工圖,有沒有好好綁,有多少根鋼筋,鋼筋與鋼筋之間有沒有做保護膠圈,窗戶四腳的斜上
兩層鋼筋有沒有照規矩座兩層?
2.灌漿:灌漿前會先檢查有沒有乾淨,比如有沒有菸蒂,菸盒等物,以及檢察氯離子與混凝土濃度(過高的氯離子恐成海砂屋不得不防),每一車的水泥也會做強度測試,你可以要求建商給你看實驗報告。
3.裝修:防水是最重要的一環,窗戶/浴室/廚房,一底兩度,浴室整間做防水。
4.水電:想像交屋後的起居動線規劃,哪裡要開關,插座,電話,電視出現口,網路線,水的管線哪裡要用水,冷氣機排水口。
5.水泥施作:上地板時要打雷射看有沒有平,牆壁上油漆,牆壁是否平整。
6.建材等級:核對建材品牌,是否用同等級他牌混淆。
中古屋-投資客的秘密與招術
當投資客把腦筋動到違建或是兇宅,在經過包裝帶租約出售,甚至凶宅還找人免費入住,經過時間洗白,再賣給不知情的買家,買屋前,你可以到警局問問,或是附近鄰居三姑六婆打聽關於這間房子的消息,以免買到問題屋而不自知還以為撿到便宜!
黑心投資屋部分插座是假的,管線沒有重拉,增加插座只是從這個插座多拉一條到那個插座,當你電量超標就有可能跳電甚至燒起來!
或是用木板把發霉的牆面裝飾遮起來,漏水就在天花板放個接水盤,治標不治本,而仲介的履約保證有保固期限,就算賠償也有30萬的上限。
SWAY建議其實可以找沒有裝潢過的房子然後用力殺價,再拿差價自己裝潢,起碼電線水管是新的,牆壁不會漏水,大門可以防火,勝過給投資可賺。
議價與合約-文字天書秒懂
實價登入必看,實價登入從2021年8月1日開始實施,即使有些有做高買賣的嫌疑,還是有其參考價值。一般來說實價登入的低價再打7/8/9折當作開價,再一點點加回去,如果是重劃區而且有投資客拋售的建案,建議用實登中低價的7折,再一點點加回去目標是8折。
如果你是賣方想找仲介賣屋:可以簽"一般委託銷售合約書"或是"專任委託銷售合約書",
差別在於一般委託誰賣都可以,而專任委託只能由一家獨賣,通常來說簽一般即可,同時多家一起賣會比較快,除非你想賣天價或是需要打廣告才會需要專任委託。
如果你是賣方準備下斡旋價格,這時有分"要約書"跟"斡旋書"兩種,前者只要簽名,後者需要拿現金出來,這時請注意上面的條約是否有不合理之處,例如一般審閱期有3天,3天內都不算數,但上面卻寫"買方以確實審回並同意本書內容至少3天以上",看清楚每一個條約,不得馬虎!
最後的合約書,買房最怕遇到漏水,而如果你發現上面寫"本合約為現況交屋,買方悉知房屋狀況",到時萬一有問題對方就推託,你已看過房子!
不動產說明書-買放雙方給房仲的服務費當中包含這本不動產說明書,房子有怎樣的資訊或問題都應該幫你調查好,務必仔細查閱,偶有故意不寫不利房子的時候所以除了看不動產說明書也還是得要自己勤快查核。
挑屋眉角-留心科學風水
挑屋的關鍵第一在地段,再來是周遭環境,最後裁示看房子本身,地段好的房子基本上都有基本房價支撐,不容易往下跌,再加上周遭機能是否良好,最後看房子本身屋況。
看屋的最佳時程下午三點尤其是夏天,看看屋內空氣是否流通或是悶熱,如有午後雷陣雨水會不會馬上潑進屋哩,一清二楚。
第二個最佳時程晚上八點,這時候是要聽聽是否有惱人的噪音,可以做在屋內把所有窗戶關上,靜呆一分鐘,聽聽隔壁或是樓上與街上的車聲,是否會隔音太差。
值得注意的是,如果一間房有不平整的大門,就建議不要碰,也許因為地震而傷到結構。
人家都說坐北朝南好,但如果是廁所窗戶開在南方,風順勢從廁所灌入屋內那就不好,反而如果廁所窗戶開在西方,則可以利用西曬來保持廁所的乾爽。
座向屬性大概為: 溫暖南風 冷冽北風 潮濕西北雨 濕冷東北季風 西曬 東曬
陽台和雨遮:建商最好a錢的地方,這兩個地方價格與室內一樣,購買時確認陽台的實用性,50公分寬的雨遮已經足以遮雨超過都是浪費給建商賺的。
有一種C型或口字型大樓,盡量別碰低樓層,潮濕是這種格局低樓層的通病,而且轉角戶結構上也較脆弱。
消防法規規定超過10樓的大樓比須加裝灑水位置,如果你住在水箱正下方消防幫浦一但有鬆動就會吵得半死,萬一漏水樓下層第一個遭殃,ˊ只要有裝設需要在"成屋買賣定型化契約"中明載位置。
其他還有諸如都更的背後藏有建商安排的假惡鄰居,逼你離開好讓建商低價收購,或是中古屋如何議價,如何找好房仲等等,書本內容偶有比較稍微偏激但看看極端的例子以防被騙也不失為一個保護自己的方法。
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