投資日本房地產前需要知道的事：日本出租用公寓套房的優缺點

對於大中華地區的投資家而言，日本作為地理位置臨近的先進國之一，是許多人瞄準的不動產投資地，其中日本不動產相較中港台甚至其他國家或地區，房地產價格物美價廉、投資報酬率在國際主要城市之間相對佳，早在日圓貶值的利多影響之前，就已經吸引不少投資人關注。其中在日本不動產投資市場中最受歡迎的房型莫過於一室公寓，類似台灣的出租用套房。

相較其他類型的物件，套房公寓在日本多半作為出租用，在日本常見的1R（生活起居皆在同一個空間並附上組合式衛浴系統）或1K大小跟空間劃分類似1R，但廚房和衛浴空間和起居空間之間有一扇門隔開，主要都是用於出租用。這類型物件的投資門檻也較低，且具備收入安定、轉手率高的特性，是很多投資人的熱門選項。但這類房型也並非豪無缺點，相反越是容易入門的物件更要確實了解其優缺點，避免因為一頭熱反而得不償失。

不動產投資市場裡充斥著各式房源，以日本的市場為例，最受投資人（日本和海外）歡迎的是大小落在一居室(1R、1K)至一廳一室(1LDK)的房型。特別是一居室套房，一般坪數不大適合單身族群。這類房型在日本主要都市特別受到前往主要城市就業或就學的上班族和學生歡迎。購入價格也比房間數（2室以上）的房型來得便宜，是投資門檻最低的房型。

首先來說說這類房型的優點：

購入不動產初期，投資人必須投入一定的資金，包含房子本身的價格，各種稅金，行政手續費，仲介費甚至之後的管理和修繕費用等都必須列入考量。雖然整體費用會因為地點和房齡而異，總體來說，套房公寓的總價普遍會比二室以上的房子便宜。房子的總價則會連帶影響其他相關費用的價格，以此類推，套房公寓的初期投資費用通常也會比二室以上的房型便宜。

身為全球少子高齡化程度最高的國家，根據日本政府預估，今後，日本高齡單身者和未婚人士的比例預計會持續攀升，也因此市場對於單件套房的需求預計不減反增。雖然這樣的情況，對一個國家的長期發展不是好事，但以投資人個人的角度而言，卻是瞄準此類型房型的時機。以日本而言，未婚或不婚的單身族群增加，這些單身人士特別偏好離車站近或前往市中心交通便利的套房公寓。東京、大阪等主要都市的市中心套房公寓的入住率都十分穩定、空置率低。此外，隨著醫學的發達，未來高齡的單身人數也預計會持續增加，這些因素都會持續推升市場對套房公寓的需求。

地點和人潮決定一個房地產的價值，大城市的房子雖然退房率可能比較高但也比較容易找到下一個房客。在日本，租屋的族群集中在前往外地求職和求學的人，這點基本跟台灣一樣。房東會因為房客畢業或換工作、結婚等私生活的改變而遇到退租，但也比較容易找到下一個房客。具備了雖然有退租或不續約的風險但也容易招租的特性。以投資型物件而言，套房的空置率相對比較低。

日本房地產相對而言比起台灣具有吸引力和競爭力，還有一項理由是日本主要城市如東京、大阪、京都的城市知名度和品牌度高。就算日本國內人口老化減少，這些主要城市依然能靠著自身城市的品牌度吸引大量的觀光客、就業和就學人口（其中也包含外國人）。根據日本政府所做的調查推算，日本未來地方城鎮的人口將持續凋零至不得不廢村廢市的情況，但另一方面，人口卻會持續朝大城市集中，特別是東京，因此這些大城市對居住的需求反而是不減反增。

＊在日本因為換工作就搬家的情況較台灣常見，因為日本居住與交通成本高，企業多半會有條件的提供租屋補助，多半是居住在公司指定的房子或是居住在離公司3km範圍內的區域可獲得部分租屋補助。雖然日本企業會全額補助交通費，但以東京為例，通勤近一個小時甚至一小時以上的情況普遍，為節省通勤時間、不想擠上下班電車的人通常都會選擇搬到公司附近。

幾乎所有類型的投資都會受到景氣的影響產生波動，不動產投資當然也無法完全置身事外，但比起其他投資如股票會因為經濟的走勢而大起大落，不動產投資受到的影響相對是比較輕微的。舉一個比較極端的例子，經濟不穩定、不景氣時，股市價格可能會暴跌或暴漲，但房租卻很少會因此驟降或驟升。租屋市場上，一般很少有房東每個月都在大幅度調升或調降房租藉此從中獲利。對於沒有過多時間關注市場變化或對投資時刻進行管理追蹤又追求有一筆穩定收入的投資人而言，不動產是相對比較安定的選擇。某種程度也可以說，不動產是一筆相對抗跌的投資。

說完了優點，當然也要明白其缺點並充分衡量利弊之後再做決定。

套房公寓雖然具備容易找到下一個房客的好處，但這也意味著房客轉換率高。在日本，每當一個房客退租後，要把房間修復回原狀是常態。因個人生活習慣不同，不斷變換房客，也容易導致房東不易掌握房間的維護狀態，而每當有房客退租時就得花時間和費用重新整修（根據損壞的程度和部分的不同，房東也有可能需自行負擔部分費用，並非全部皆由房客賠償），這也容易給房東帶來心理上的負擔。而想避免房客替換率過高，其中一個做法是和企業簽約將房間作為企業用宿舍，這樣能確保房客替換率不會過高之虞，又能確保有長期的房客來源，並且有企業在某種程度上把關，幫忙審核房客素質。

另外必須列入考量的費用是房間恢復原狀的整修和清潔費用以及招租的廣告費，如前一項所述情況都是身為房東必須考量的點。這些雖然都是一次性的費用，套房的價格也比坪數更大的房子來得便宜，但若整修或招租的次數增加，整體累計的費用也會相當可觀。

套房公寓雖然比大坪數在日本的招租市場上來得搶手，但普遍出租價格也比較低。意味著投資小坪數的房型，一整年下來可回收的租金會比大坪數的房子來得低。此外，日本社會高齡化嚴重，接下來高齡的單身族群增加的影響下，遇到房客孤獨死的機率也會連帶增加。這些因素都有可能對房東帶來心理上的壓力。

並不是所有投資都一定有好的回報，這裡整理幾個比較常見的投資失敗的原因。

雖然大多數海外買家都是選擇以現金（海外匯款）方式一次付清，但也有一部分已在日奮鬥的朋友，選擇以貸款方式購入房地產。如果你選擇使用貸款，就必須特別注意利息的問題。如果利息上升，你所要償還的最終貸款金額也會變多。

＊現在陸續有部分台灣的銀行在日分行，開始提供具備中華民國籍的人士，非居住在日本亦可申請的不動產專用貸款。詳細情況和條件資格請洽各個銀行，以銀行公布資訊為準。

大部分投資人在購入不動產之前，對其運作或細節或許都不甚熟悉，但買房是人生中的一項重大決定，在進場之前能夠累積愈多相關知識為佳。不僅是房子的地點和內裝，其他方面如管理是否到位、退租率和招租率、公共區域的設備維護、是否收取了足夠的修繕預備金，近期是否有大規模重修的預定等都必須在簽約前問清楚且納入考量，避免日後自己需承擔大量費用。在購入前，建議多聽、多問、多看、多諮詢，避免花冤望錢買到吃虧的物件。

＊修繕預備金：日本投資房地產（房東）才需要付的費用。每個月與管理費一同收取，主要用作居住的公寓公共區域的整修經費，以及根據日本法律規定每15～20年必須大規模整修（外牆補強更新、屋頂防水、地磚和牆面補強更換等中大型重建工程）用。

雖然房間的大小勢必要列入考量一，其他細節也都會影響一個房間的租金和出租率、退租率。日本治安雖然不差，但一樓大門附設自動門鎖的物件依然比較受到歡迎，租金也較高。另外附設免費Wi-Fi的物件也逐漸增多。附設置物櫃甚至walk-in衣櫃的物件則相當受到女性的歡迎。其他對居住品質加分或扣分的細節，例如是否有專用的垃圾收集場、大樓的保全系統是否完善等，公共空間的設備和細節也都會影響居民的舒適度、安心感以及是否續租的意願。選擇投資物件，看的不只是房間本身，大樓整體狀態也必須列入考量，才能夠確保不會買到空置率或退租率高的物件。

以日本熱門的１R、１K公寓而言，東京依然是最佳的投資地點，特別是東京都的核心區域(簡稱都心六區)。若有預算考量，建議可把整個東京都23區都列入考慮。東京的投資熱度不減的一個主要原因是人口密集。如文章前半段所述，日本雖然步入高齡少子化，但人口往東京圈聚集的態勢依然不減。東京擁有眾多前來求學的學生人口，亦有許多前來東京打工的上班族。未來日本社會單身人口增加，面向這些族群的住宅需求亦只會增而不減。

與其他城市相比，東京因為擁有龐大的人口支撐起對住宅的需求。東京的出租和入住率相對日本其他城市都高，其中有幾個原因。

日本總人口約1億2,000萬人（2022年10月）。而以東京為首的首都圈人口在2020年5月超過1,400萬人。雖然因為疫情，人口的流入一度減少，之後便又呈現增加趨勢。其中光是東京都23區的常住人口就達到約960萬人。

近年在東京設點的大學逐年增加。學生便成為一個龐大的需求市場。學生的首選多半也是租金相對便宜的套房公寓，這個族群也具有一定的安定性，一名學生入住後通常都會住滿四年，畢業後退租。而當房客因為畢業退租，房東也能在短時間內找到下一個房客承租。

東京作為國際都市，城市發展綜合指數相當高，對於外國人而言多半也是前往日本長住時的首選。前往東京工作、求學的人口眾多，不論是本國人或外國人都支撐起了東京龐大的居住市場。這也再次驗證因其人口流動性高、對住房需求大的特性，房客退租後要在短時間內找到下一個租客並不困難。

僅以日本國內的企業來看，日本全國上市上櫃的企業僅有3800間，其中超過2000家企業都把總部設在東京。如果把範圍擴大至未上市的企業，日本全國超過200萬間企業，其中60萬間都把總部地址登錄在東京。

以經濟指標GDP來看，日本作為國家，排名世界第三。而以城市來看的話，根據2022年的「世界都市綜合發展指數排行（GPCI）」，東京作為國際都市之一，城市發展綜合指數排名世界第三。也因此東京不論是對日本人還是海外人士都具有強大的吸引力和持續發展潛力。

雖然根據日本政府公佈的日本人口推移資料顯示，日本大多數城市和地方的人口在未來都呈現逐年減少的趨勢；相反東京則是唯一一個呈現正向增加的都市，日本政府推估在未來的幾年間，將會有更多的人口移入東京。人口是決定一個地方不動產發展的關鍵，唯有人口聚集的地方才會衍生出更多的住房需求，這也是東京極具投資魅力的原因。

根據日本厚生勞動部對國民生活進行的調查（2021年）顯示，日本的家庭人口構成分別呈以下的佔比。

單身獨居人口：29.5%

夫婦二人：24.5％

夫婦二人加上未婚子女：27.5％

※ 該調查將家庭人口的組成分為六大類，除以上三個族群，另外還有單親家長加上未婚子女、三代同堂、其他組合。

由此可見，日本國內單身人口的比例逐年上升。根據日本國勢調查推論（都道府縣數據推論）指出2015年日本全國的單身人口會達到34.5%；單看東京都的話這個數字則上升至47.3%，是所有日本所有都道府縣中單身人口佔比最高的城市。而以家庭人口組成分類來看，在2025年，「單身人口」的佔比在日本全國的都道府縣人口組成中都將躍升第一，成為最大的家庭人口組成類別。

而作為全球最快進入高齡化的國家，到2030年止，日本超過65歲以上的高齡人口將在所有都道府縣中佔比超過30%。2040年這個數字將在15個都道府縣超過40%。其中東京的高齡人口更預計將在那時候達到29.2%。雖然單身和高齡人口的持續增加，對一個國家的長期發展並不利，但對於不動產市場而言，卻創造了面向單身人口的住宅需求。

縱使投資日本套房公寓看似好處多，但只要是投資就並非毫無風險跟缺點。再做決定之前必須謹慎考量各色優缺點和投資利弊，避免得不償失。多數投資人在躍躍欲試之前首先會遇到的就是預算問題。東京雖然比日本其他都市房產報酬率要高，但也意味著初期要先投入更多的資金。東京的房價比起日本其他都市，例如大阪、京都、北海道等同樣受到國外投資人歡迎的城市都來得高。並且若是以相同的預算考量，能在東京找到的房源，面積基本上都不比其他城市寬敞。換言之，如果投資人希望在東京找到與另一個日本當地城市同等格局、面積和條件的物件都必須拿出更多資金預算才能實現。因次投資之前必須確實計算成本和報酬率是否劃算。當然東京作為國際大都市比起日本其他的城市會持續有人口紅利的支持，房屋空置率相對低。購屋前，務必做好相關背景調查，了解當地市場行情和居住習慣避免花大錢卻購入品質不符的物件。

對於尚無海外房產投資經驗的顧客，首先想了解的必定是當地市場的行情。這裏也提供給各位兩個網站供參考。

這個網站是日本政府為促進國內不動產投資，由日本國土交通省和建設產業局共同設置的網站。網址：https://www.land.mlit.go.jp/webland/

該網站可搜尋單筆交易在成交當下的價格和土地價格、日本各個都道府縣的土地價格查詢。並且可根據房源的種類和各都道府縣分類查詢，網站所顯示的價格皆為該筆交易實際成交時的價格。

2. REINS Market Information

網址：http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

這個網站提供的資訊是基於過去的成交價格並將一部分資料公開的情報網站。透過這些資訊，消費者可以對交易市場的行情做出更準確的判斷。

「REINS Market Information」作為日本國土交通省指定的不動產情報網站，只開放一部分情報給一般民眾查詢。詳細的物件情報 、交易情報或土地資訊則只限不動產從業人員透過特定網絡系統才能獲取。基本上開放給普通民眾查詢的成交資料也只會顯示成交地區大範圍的資料和該地區的成交行情而非成交物件的詳細資訊。當然透過追加條件的功能，可將查詢範圍縮小至特定的鐵道路線、特定的車站、屋齡、房間格局和成交的月份。

注：日商神居秒算為日本 株式會社GA technologies集團子公司之一

總部位於日本東京六本木，總公司為不動產科技企業，專營日本房地產買賣、租賃、投資、管理房地產科技開發與販售。

神居秒算經由日本總公司併購後，自2020年9月起，轉為日本總公司集團旗下專門針對中港台等中華地區投資人提供日本不動產諮詢服務的事業群。原上海辦公室僅保留部分行政團隊。

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