投資房地產可用來節稅！日本房地產，房租獲利和「住民税」、「所得稅」關係大解析
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「投資日本房地產可以減輕住民税」投資日本房地產的朋友們也許都有聽過這句話。此次就針對持有日本投資用房地產與日本住民稅以及所得稅的關聯做分析。
何謂「住民稅」及其計算方式
首先來說說什麼是「住民税」。「住民稅」是日本每個都道府縣的地方政府針對當地居民課徵的地方稅收。其目的是將該稅收用於當地城市的基礎建設、公共設施的維護、當地居民的福利。每個城市徵收的金額不一，是日本稅收裡特有的一個項目。徵收的金額是由你所居住的城市之地方政府計算後向居民進行徵收。
住民税的計算方式如下：首先會由日本的國稅局（稅務署）計算出每位納稅人應繳的「所得稅」金額。接下來國稅局會將該「所得稅資料」轉寄給該居民所在的地方政府。地方政府的稅務科會根據「個人的所得稅金額」計算出「該居民應繳的住民税」金額，再進行繳納通知。居住於日本的朋友若收到「所得稅申告（報）書」，可以查看申告書的第二頁和第四頁，上面便標示了稅務局使用的轉寄用資料。通常，一般上班族會選擇由公司代繳，納稅人就只會收到代繳憑證以及公司代繳的金額紀錄（整年），並不會收到所得稅申告書，而是可能要填寫「年末調整」申請。當然這個步驟也會由任職公司代勞或由公司通知員工自行處理。
金額是根據上一年度的所得稅進行課徵
「住民稅」的計算由兩部分組成。一部分是根據前一年的所得計算出的「所得比例徵收稅額」。另一部分是不論所得金額所課徵的固定稅額。
需要注意的是第一部分，根據個人的前一年所得金額所計算出的稅額。例如，如果是計算令和4年（2022) 的住民税，會以令和3年 (2021) 開始截至令和4年3月15日為止的所得稅資料為準進行計算。並不是以令和4年的收入為準，這點特別注意。
以下是以居住於東京都為例所進行的試算：
（1） 基於個人所得稅所算出之住民稅税額 ＝（ 所得稅總金額 - 所得扣除額） × 稅率（10％）－稅金扣除額
（2） 固定繳納稅額 ＝東京都居民稅（1,500日圓）＋地方城鎮區民稅（3,500日圓）
※2024年度後將調升為4,000日圓
※2024年度後將調升為4,000日圓
※ 扣除額：若納稅人有購買保險、申報扶養、進行某些可節稅的額外金融商品（如基金等）的投資，可於每年報稅時節稅
※納稅人應繳的總金額為以上的（1)的金額＋(2)的金額。
※地方固定稅額的計算方法基本上與所得稅的計算方法相同。
繳稅方式：
住民税的繳納方式可以分為兩種。一種是「特別徵收」，另一種是「普通徵收」。一般在日本的上班族（非自營業）都是透過公司直接每個月從月薪裡扣除須繳納之金額，稱為「特別徵收」。這個方式對於個人而言，省時省力不需要特別去辦理任何額外的手續。
要特別注意的是，透過公司代為繳納的「特別徵收税」，每年的六月份都會根據個人前一年度的所得進行稅額調整。若是選擇自行繳納的「普通徵收」則分四次繳納。
一般上班族是否可選擇「自行繳納」住民稅？
現在有不少上班族除了正職以外，也會靠出租房地產來賺取額外租金收入。而這些額外的租金收入，在日本的稅制當中會以「住民税」的方式進行課稅。如果透過公司代繳，很可能會因為與所得不符的額外稅額，而被公司發現另外經營副業。（＊日本公司對於能否經營副業都有各自規定，在日本工作想經營副業時，請務必要先向公司確認）
如果不想讓公司得知自己需另外繳納的稅額，在「所得稅確定申告通知單」上的第二頁「住民稅、事業税相關事項」針對經營不動產事業的額外收入，可選擇自行繳稅（自分で納付）的方式，也就是「普通徴収」。要注意「自行繳納的部分」僅限「個人不動產投資部分的稅額」。經由工作所得的所得稅部分的住民稅則還是由公司代為繳納。
通過房地產投資節稅的方式說明
進行房地產投資在日本也是一種節稅的手段。以下就針對三種最常見的，利用投資房地產節省「住民税」的訣竅。
- 透過損益通算來降低實際納稅額
- 固定資產折舊費用可進行「費用支出」分配達到節稅效果
- 確實紀錄任何在房地產投資過程中產生的費用以在必要時達到節稅效果
1. 透過損益通算來降低實際納稅金額
住民税的計算方式基本上與所得稅相同，透過申報向居住地的地方政府進行報稅。其中可以透過「損益通算」的方式來減輕實際要繳納的稅額。所謂的「損益通算」也就是透過利潤和赤字的相抵，來降低實際的納稅金額。進行不動產投資初期，投資人通常不會在一開始就獲利，而是必須先投入大量經費成本。換言之，房地產投資初期，帳面上的「支出」會比「收益」來得多。透過利潤（薪資所得」與赤字（不動產投資初期的成本）互相抵銷，可減輕納稅人實際須繳的稅額。
但要特別注意其計算以及實際生效的年份。例如納稅人是從令和4年開始投資不動產，薪資所得稅理所當然會產生該年度的稅額，但因投資不動產產生的住民税則會從下一年（令和5年）開始產生。
2. 固定資產折舊費用可進行「費用支出」分配達到節稅效果
進行不動產投資還有一項好處就是可將「固定資產折舊費用」當作必要支出經費計算 （根據法定耐用年數進行帳面上的費用分配）。根據房子的屋齡，就算不是每年一定會有修繕或其他支出發生，投資人依然可以將房子本身隨著屋齡增長產生的「固定資產折舊費」當作必要支出記錄在每一年的帳上。
因為有了「固定資產折舊費」充當「必要支出」的費用紀錄，帳面上的投資收入是減少的狀態，也因此所得稅會相應減少。而隨著所得稅的減少，須繳的住民税的金額也會跟著減少，進而達到減稅的作用。
可紀錄的法定耐用年數會因房子的種類和屋齡而異
日本法律針對建築物的耐用年數都有規定「法定耐用年數」，也就是可以用於節稅用途的固定資產投資帳面紀錄的「資產折舊期間」，且會因房子的種類和構造而異。例如木造的新成屋，帳面上可紀錄的折舊年份為22年，若是屋齡10年以上的木造建築，可紀錄的法定耐用年數則只剩12年。
建築物法定耐用年數（居住用途）
構造及用途 / 耐用年數
木造：22年
重量鋼骨：34年
鋼骨+鋼筋混凝土、鋼筋混凝土：47年
3. 確實紀錄任何在房地產投資過程中產生的費用
想要達到節稅的效果，任何費用或支出都應確實計入帳上，以便在必要時掉出相關紀錄。當然這裡指的費用是「與不動產投資經營有關的費用」，其他的個人消費支出或工作上產生相關費用並不能算。
房地產投資相關費用及支出參考：
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 火災保險、地震保險
- 固定資產折舊費
- 修繕費用
- 管理費用
- 房貸相關費用
進行房地產投資時，務必確實紀錄每一筆費用支出，才能在必要的時候幫助自己達到節稅的效果。
利用投資不動產進行節稅時的注意事項
利用投資不動產進行住民稅的節稅時，有以下兩點要特別注意。
- 若投資陷入赤字時，要注意是否多付住民稅
- 若投資獲利，建議使用「自行繳納的普通徵收」
1. 若投資陷入赤字時，要注意是否多付住民稅
投資不動產如果沒有獲利反而陷入赤字的時，可能會發生繳納多餘住民稅的情況。通常地方政府若發現此情況，會向繳稅人寄送「過誤納通知書」也就是「費用溢繳通知書」。
只要在通知書上填寫費用退還用的帳戶資訊，便會退還多繳的金額。另外若有正職工作，務必要先和公司確認是否可經營副業。因為日本一般上班族的住民稅紀錄和扣繳多半由公司直接代為處理。公司可以從個人的繳納金額察覺員工是否有在經營副業。
2. 若投資獲利，建議使用「自行繳納的普通徵收」
如果進行房地產投資並從中獲利要特別注意的是因為總收入增加，所得稅也會跟著增加。若是以房地產投資為副業，又不想讓公司透過稅收看出端倪的投資人，可以選擇自行繳納的方式，將透過投資房地產獲利增加的這部分稅收另行支付。自行繳納的辦理方式，在這篇文章的前半段也有提到。
不動産所得的計算方式
以下是房地產投資所得的普遍計算方式。
收入項目
- 租金
- 管理費
- 停車費
- 權利金
- 更新費
- 等
這些收入項目減去必要支出或經費，即是個人投資不動產時的獲利。
可認定為必要經費的項目 ／不被認可但必要的經費支出
並非所有支出或經費都可作為節稅時認可的經費利用。以下是投資日本房地產時，可被認定作為節稅手段或必要的經費以及法律上並不認可的支出項目。
認可的經費項目
- 固定資産税
- 法定固定資產折舊費
- 火災保險費用
- 修繕費
- 管理委託經費
- 房貸等
不被認可但必要的經費支出
- 住民税或所得稅
- 投資不動產的過程中產生的額外交際費用或個人消費
不動産所得的試算公式
日本的稅率計算方式實際上十分複雜。這裡為讓大家能快速理解大概的情況，只舉了不動產所得的計算方式為例。
所得税稅率
所得課稅金額 稅率 稅金可扣除額
1,000円 ~1,949,000円 5％ 0円
1,950,000円 ~ 3,299,000円 10％ 97,500円
3,300,000円 ~ 6,949,000円 20％ 427,500円
6,950,000円 ~ 8,999,000円 23％ 636,000円
9,000,000円 ~ 17,999,000円 33％ 1,536,000円
18,000,000円 ~ 39,999,000円 40％ 2,796,000円
40,000,000円 以上 45％ 4,796,000円
例 全年度租金收入500萬日圓 固定資産税和修繕費等經費一年約200萬日圓支出
500萬日圓－必要經費200萬日圓＝不動産投資所得 300萬日圓
300萬日圓×10％－97,500日圓＝所得稅額 202,500日圓。
日本為高賦稅國家，稅制及其計算方式實則十分複雜。許多日本國民或居住於當地外國居民，或多或少都會透過購買保險、購置額外的金融商品或申報扶養等等手段來達到盡可能的節稅效果。日本的房地產市場上亦出現專門以節稅為目的，當作金融商品來販售的房地產商品。這次的文章僅為日本房地產投資稅金及節稅相關的大概敘述。
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