如何減輕房貸族的重擔？聰明善用理財型房貸和補助，有效活用資金抗通膨

經濟不景氣，房貸族有苦難言

據市調研究公司 Counterpoint Research 的首席策略師 Dhaval Joshi 在 MarketWatch 指出－「全世界的經濟市場已呈現衰退」，但衰退的定義並非指單純的崩塌劣化現象，而是經濟增長程度以低於 2% 的速度進行。

一般民眾面對停滯並緩慢成長的經濟景氣，在生活各方面都能明顯感受帶來的影響，譬如原本穩定的工作卻慘遭裁員、被迫放無薪假、股市下跌、物價上漲、通膨很有感⋯⋯等，為了因應這個現象，央行也頻頻以升息策略介入。

而隨著央行升息，還未買房的人，遲疑不敢冒然進場。而正扛著房貸的族群，眼看隨著利息增加，支付房貸的壓力也變得更讓人透不過氣。究竟有什麼方法可以滿足購買房屋的需求，又能降低房貸壓力，有效力抵經濟不景氣帶來的影響？

圖 / RWAL Life

減輕房貸壓力方法一：理財型房貸

理財型房貸提供申請房屋貸款者，可以隨時享有資金周轉的服務。與一般房貸的最大差異在於，一般房貸在申辦後只能想辦法「還款」。

但是理財型房貸在償還貸款的期間，卻還能再度向銀行借調資金，可支配的額度來自於已經償還的房貸本金，每一次的周轉過程，都不必再通過層層嚴格的審核，而且無論是臨櫃取款，或到附近的 ATM 提領皆可，屬於一種很方便且具有彈性的房貸類型。

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為什麼要使用理財型房貸？

依聯徵中心統計，近幾年的平均房屋貸款金額已屢屢創新高，到今年 2023 首季，國人平均貸款金額已達到 905 萬，這表示力扛超過千萬的房貸族佔有很高的比例。

當千萬房貸遇到通膨和升息的壓力，將造成什麼影響？舉例來說，2022 年央行升息前的房貸利率為 1.31%，以一千萬房貸額度、且 30 年期作本息平均攤還試算，每個月應付貸款為 33,608 元。

事隔不到一年，到 2023 前半年為止，卻總共歷經 5 次升息，目前利率來到 2.06%，同樣的貸款條件，每個月的應付貸款卻來到 37,263 元，光是月付利息就比去年足足增加了 3,655 元。

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如果沒有善用理財規劃，讓錢滾動生錢，將意謂著手頭存款將被通膨和升息產生的成本，啃蝕的愈快也愈多。 所以如果透過理財型房貸，在承擔貸款的同時，又有一筆可靈活使用的資金，將這筆錢花用在更迫切或投資效益更高的地方，遠比一味歸還本金或存錢更有機會創造額外價值，以彌補景氣緊縮的影響。

理財型房貸與其他貸款的差異

以同樣屬於房貸性質的方案來比較，可以透過申辦房貸來增加手頭資金的方案，可歸納為理財型房貸、房屋增貸與二胎房貸。

• 理財型房貸：

除了原本的固定房貸，另外附加一份可動用的理財型貸款，合約以一年期為單位，可續約，適合短期型的資金周轉使用，年利率在 2.5% ~ 3.5% 左右，隨借隨還，不必綁約，不需要擔心提早清償會產生違約金的問題。雖然利率不是三者中最低，但因為靈活度高，對於短時間內，有能力還款和獲取利益的人來說，是最適合的方案。

• 房屋增貸：

向原貸款銀行申辦增貸，是這三者當中，還款壓力最輕的選擇，增貸年利率在 1.5% ~ 3% 左右，但通過率不高，審核條件嚴格並傾向保守，連帶房屋價值及個人財力、信用都需要考量，所秏費的等待時間也較長，對於急用錢或條件較不理想的人來說，會比較不利。

• 二胎房貸：

意謂將貸款中的房子再度二次抵押借款，通常還款年限會壓得較長，二胎房貸的年利率在 3.33% ~ 16% 左右，並且不可提早清償，否則要另外繳交一筆違約金，確保受理二胎房貸的銀行能獲取一定額度的利息，是申辦房屋增貸遇到困難時，另一種較容易審核通過的方案。

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理財型房貸雖然是這三者中，年利率最高的，但是它同時擁有極大的彈性空間，可以自由決定要不要借錢，也能自行定奪什麼時候還錢。

若對於手頭金流經常來來去去的人來說，一旦有能力清償時，等同於終止了利息的支付，相較其他房貸必須長期綁約付息，這樣的方式反而能節省更多的周轉成本。

最適合理財型房貸的族群

理財型房貸適合擁有短期資金需求，及還款能力良好者，依職業性質大致上可分為這三類族群：

• 創業者：

自營創業經常要面臨頻繁支付營業成本及周轉的狀況，這時候若選擇個人信貸，利息和綁約代價又太高昂。使用理財型房貸借款，只要確保營收能獲得利潤，短期間密集借款及償還，將帶來最大的方便性。

• 投資客：

其實在景氣緊縮時代，借錢投資的人反而不少，富貴險中求，想獲取更多生活小確幸，就得想辦法從薪水之外的管道，創造更多被動收入。只要投資客確保投資效益高於支付理財型房貸的利息成本，那麼使用這種方式獲取投資資金，遠比因為缺錢而保守不進行任何操作好。

• 短期周轉需求者：

申辦理財型房貸的原因，除了配合打房政策而「限制不可投資不動產」之外，其餘各種用途皆不設限，例如投資股票基金、創業、支付家用開銷、出國旅遊、學費等，各類短期周轉需求都能滿足，而且比辦理個人信貸的利率及還款限制更友善。

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理財型房貸的優點及缺點

理財型房貸富有靈活運用的特性，雖然在申辦後，帳戶一直存有可動用的資金，但只要沒有借用需求，就不會產生任何利息費用，但若一直處於未使用狀態，由於是短期一年一簽的合約，就得承受銀行重新評估是否要續約的風險。

反之，若動用了理財型房貸的資金，除了每月固定要支付的房貸本息，還得另外計算這筆周轉金的貸款利息，等同該月有兩筆利息費用待繳，若對於不擅長財務管理，或沒進行事前規畫的人來說，當下急用錢的狀況雖然解決了，卻容易忽視後續將面臨的還息壓力。

理財型房貸優點

1. 方便性高，隨時可提領資金
2. 還款不綁約，能隨借隨還，無違約金
3. 只有在動用借支時才開始計算利息
4. 接受多元化借款目的

理財型房貸缺點

1. 若產生借貸，含原房貸共兩筆利息
2. 利息較其他房貸方案高
3. 可借用額度受限於已償還的本金金額
4. 短期合約，依借還款表現有可能終止

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理財型房貸的額度

理財型房貸的額度建立在申辦一般房貸的基礎上，一般房貸稱為甲型貸款，屬長期合約，銀行會先對房屋地點、屋況等條件鑑價，再以鑑價結果的 7.5 成至 8 成作為放貸額度。

而理財型房貸的額度除了最高受限於甲型貸款，也就是不可能超過放貸額度之外，可動用的金額主要涉及「已歸還的本金金額」，假設貸款 800 萬，目前已償還 100 萬的本金，那麼理財型房貸的可借額度就是 100 萬。

理財型房貸的利率

從動用提領理財型房貸的資金，就會開始產生利息，以日為計算單位，直至還款為止。

理財型房貸利息 = 當日動用金額ｘ年利率／365 天 x 借支天數

各家銀行的利率存有些微的差異，以台新銀行最低年利率 2.20% 為例，若今日提領 10 萬作為營業周轉使用，在第 3 天後，理財型房貸的利息則為：

100,000 x 2.20% / 365 x 3 = 18 元

申請理財型房貸的注意事項

理財型房貸的申辦條件

• 成年：年滿 18 歲。
• 名下有房：房屋必須為一般住宅，不可以是工廠、土地、農地等。
• 個人信用理想：聯徵紀錄的信用評分至少要達到 600 分。
• 財力證明：有薪轉證明、其他財力證明。
• 備妥申辦文件：相關申請書、身分證明文件、房屋稅及地價稅單、不動產證明等，依各家銀行規定。

理財型房貸的申辦成本

理財型房貸除了要注意日後必須支付的利息之外，在申辦的過程中，也會衍生許多相關費用，也得列入成本考量。其中費用較高昂的是開辦費，各家銀行收取金額標準不一，最低大約 5,000 元，最高卻可達 20,000 元。

其次是房屋抵押權設定的費用，每屋案例皆不同價格，主要根據房子權利價值的千分之一來計算，以一千萬貸款來說，此項規費就應付一萬元。

最後則是強制投保住宅火險及地震險，費用總額加起來約兩千至三千。

理財型房貸的申辦流程

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理財型房貸的申辦流程總共可劃分為七步驟：

1. 申辦聯絡：申請方式多元，包含撥打電話、銀行官網及親臨櫃台辦理。
2. 查詢聯徵：銀行查閱申請人的聯徵紀錄，檢視個人信用、負債和還款狀況。
3. 鑑定屋價：銀行評估房子價值，以大約八成的金額作為貸款額度。
4. 審核資格：針對申請人的各項文件，包含財力證明、申貸目的等，進行審核。
5. 簽約對保：銀行審核通過後，將聯繫申請人說明放貸額度、利息和合約細節等，照會確認並建立雙方共識，於申請人知情並同意後再進行簽約。
6. 進行抵押權設定：銀行進行抵押權設定，各項規費和手續費由申請人支付。
7. 放款：理財型房貸額度牽涉已償還之本金，通常會以房貸帳戶或另外建立專用帳號和金融卡讓申請人使用。

減輕房貸壓力方法二：申請房貸補貼

政府為了幫忙房貸族減輕負擔，於今年六月開放申請「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」，只要符合條件皆可申請，以國內自用性質的貸款戶為主，並且必須於 112 年 2 月 28 日前具備成家條件且存有婚姻狀態。

截圖 / 內政部中產以下自用住宅貸款戶支持專案

房貸支持方案申辦條件

• 名下只有一筆房貸紀錄，有非呆帳之貸款餘額。
• 房屋若為台北市住宅，核貸金額應於 850 萬元以內。
• 房屋若為其他直轄市或縣市住宅，核貸金額應於 700 萬元以內。
• 110 年家庭成員各類所得總額合計應於 120 萬元以內。

房貸支持方案申請辦法

申請時限：112 年 06 月 01 日至 112 年 12 月 29 日 下午五時止

全面採用線上申辦：https://has.cpami.gov.tw/midloanPublic/

詳細申請教學參見教學影片或手冊。

房貸支持方案補助額度

經審核通過，確認符合申請資格者，可獲得三萬元的支持金，一次性撥付，此補助款將直接匯入繳納貸款的銀行帳戶，備註欄將顯示「行政院發」字樣。

結論

受升息的影響，千萬房貸族今年將增加四萬多元的利息費用，已接近上班族一個月的薪資所得。如何因應房貸帶來的各種壓力和變數，是房貸族必須學習的新課題。

雖然政府提出房貸支持方案，給予三萬元的一次性補助，但終究不是所有房貸族都能從中獲利，所以如果能善用理財型房貸來進行周轉，或使用這筆資金為自己創造出更多的利益空間，想必房貸壓力應能減輕一些。

不過無論是選擇什麼樣的貸款或理財方案，都必須在事前謹慎評估本身的財力狀況，預判未來償還能力和可能面臨的各種風險，建議以最適合本身條件作為主要考量。