二順位房貸(二胎房貸)是什麼?利率、條件全解析，帶你避開申貸風險
二順位房貸(二胎房貸)是許多需要資金週轉的人常選擇的一種房屋貸款方式。如何利用名下已經有房貸的房子，再向銀行申請一筆資金？其實這並不像你想的那麼困難。在本篇文章中，我們將詳盡介紹二順位房貸的利率、額度，以及申請的條件與流程。一口氣全面掌握二順位房貸的核心要點，助你輕鬆解決資金週轉需求。
一、二順位房貸(二胎房貸)是什麼？
二順位房貸，又稱為二胎房貸或次順位房貸，指的是一間房子同時擁有兩筆房貸。當你購買房屋時，向A銀行申請的貸款稱為一順位房貸；在正常繳款一段時間後，你可以將這間仍有貸款的房屋向B銀行或融資公司再申請一筆房屋貸款，這筆貸款因為房屋債權屬於第二順位，所以被稱為二順位房貸。由於二順位房貸的風險較高，銀行通常會提供較高的利率，且貸款額度會比一順位房貸更加嚴格。
房屋抵押權是什麼？抵押順位
當房屋只有一筆銀行貸款時，該銀行擁有這間房子的「第一順位抵押權」。如果你再申請「二順位房貸」，那麼第二家貸款機構只能獲得這間房子的「第二順位抵押權」。假如房貸無法繳清，導致房屋被法拍，拍賣所得的金額會先用來償還第一順位抵押權的銀行；只有在清償完第一順位債務後，如果還有剩餘資金，才會用來償還第二順位抵押權的貸款機構。
二順位房貸是什麼？
二、一順位房貸跟二順位房貸差異
當買房子時向銀行申請貸款，這筆貸款就稱為一順位房貸；在正常繳款一段時間後，將這間還有貸款的房子，向別家銀行或融資公司再申請一筆房屋貸款，這個過程則稱為二順位房貸、二胎房貸或是次順位房貸。其二者的差異，如以下列表所說明。
銀行一順位跟二順位房貸比較表
貸款項目貸款管道貸款利率貸款額度抵押權設定二順位房貸(二胎房貸)銀行、融資、民間銀行：6%~16%融資公司：7%~14%民間公司：18%~30%銀行：50萬~600萬融資公司：最高500萬民間公司：無一定標準第二順位抵押權一順位房貸銀行1.81%~2.2%房屋鑑價80%~85%第一順位抵押權
銀行貸款普遍來說，有審核嚴格不易過件的缺點；民間機構貸款則有風險顧慮與貸款利率高等缺失。建議有二胎房貸需求時，向融資公司提出申請。因為融資公司的貸款審核寬鬆，貸款利率與銀行接近，並且受到政府的監督，所以在貸款申請上會比較有保障。
四、二順位房貸(二胎房貸)申請注意事項
次順位房貸的申請管道眾多，因此在申請二胎房貸上需要注意的地方也不少，其說明如以下所列。
1.二順位房貸申請限制
- 須有工作與穩定的收入
無法提出工作證明的人，將降低貸款方受理二胎房貸申請的意願。 - 信用報告須600分以上
信用報告600分為基礎門檻，無法達到基本要求的人，銀行核貸過件的機率不高。 - 切勿短期多家銀行送件
三個月內向3家以上的銀行提出次順位房貸的申請，將造成聯徵多查的情形，也會增加銀行婉拒貸款申請的機率。 - 拒絕15坪以下套房申請
銀行婉拒15坪以下的小套房申請次順位房貸；而融資公司則無此一限制。
銀行因為作風保守，在次順位房貸的申請上會有諸多限制。假如無法通過銀行的貸款審核，建議向審核寬鬆的融資公司，申請二順位房貸。
2.二順位房貸(二胎房貸)申請關鍵
- 慎選貸款管道
盡量以銀行為首選，若無法通過銀行的審核，則以大型的融資公司為申請對象。 - 精算月付金額
可以利用網路上房貸試算工具，大概算出自己的二胎房貸月付金，再來衡量自己的財務能力是否可以負擔。 - 徹底瞭解合約
不論是向銀行、融資公司或是民間貸款機構申請次順位房貸，在簽約前都要徹底清楚每一項條款的敘述，以避免不利的合約條款參雜在其中。
掌握以上3項關鍵，就能大幅降低二順位房貸申請上的風險，而且還可以選擇，最適合自己條件的方案來申請。
二胎房貸風險有哪些？如何避免？
3.二順位房貸(二胎房貸)風險
任何一種貸款都有或高或低的風險性存在，以二胎房貸風險來說，常見的陷阱如以下所列。
- 謊稱銀行代辦
不肖業者的公司名稱可能與銀行相近，一方面降低申請人的戒心；另一方面則會謊稱有門路，可以取得銀行的優惠貸款。目的在於取得申請人信任後，騙取金錢或個人資料。 - 混淆利率算法
銀行與融資公司以年利率為計算方法，不肖業者多以月利率混淆年利率，詐稱利率比銀行都要來得低，誘騙申請者上當簽約。 - 重複收取費用
民間貸款機構收費標準不一，有時收完開辦費後，還要追加服務費、申請費等，甚至要求貸款抽成。總之變著名目向你多收錢而已。 - 合約含混不清
不論銀行或其他管道的貸款合約，其內容繁瑣而複雜，容易遭到有心人士，暗中植入不利申請人的條款。因此在簽約前，須謹慎判讀合約的內容。
貸款陷阱大多數的特徵，無非就是以含混不清、複雜計算以及繁瑣的內容，來降低申請人的戒心，其實只要保持清楚與謹慎的心態，並選擇合法且具規模的管道申請，就可以大幅減少被詐騙的機率。
五、二順位房貸(二胎房貸)試算
以下將解釋二胎房貸的計算原理，並舉例試算次順位房貸的月付金額大概會有多少。
1.二順位房貸試算
依各個管道貸款成數的不同，二胎貸款的公式與額度也會有所差異。以房屋貸款400萬，設定金額480萬，繳了10年房貸，一胎房貸餘額還剩250萬，房屋鑑價600萬為例子。分別試算銀行、融資公司與代書代辦的二胎房貸，並從中比較其差異。
- 銀行二順位試算公式
房屋鑑價x可貸成數–一胎房貸設定金額
600萬x80%–480萬＝0 →表示已無二胎貸款空間 - 融資二順位試算公式
房屋鑑價x可貸成數–一胎房貸剩餘金額
600萬x120%–250萬＝470萬 →二胎可貸額度470萬 - 代書代辦二胎試算公式
房屋鑑價x可貸成數–一胎房貸剩餘金額
600萬x90%–250萬＝290萬 →二胎可貸額度其實沒有限制
2.二順位房貸月付金
二順位房貸月付金的多寡，會隨著申請管道、個人與房屋條件的不同而有所增減。假設二胎房貸300萬，年利率8%，其二胎房貸月付金試算約為4,6759元。
由以上的試算範例來看，銀行因為作風保守，就算核貸額度也不會太高；代書代辦的核貸額度較融資公司低，而且有風險上的疑慮；因此建議以大型的融資公司，為二胎房貸的申請管道。
六、二順位房貸(二胎房貸)申請流程
二順位房貸各個管道的申請流程，並沒有太大的差別，在備妥下列文件後，即可選定管道進行申請。
1.申請文件
- 身分證+駕照or健保卡影本
- 薪資轉帳與收入來源的證明
- 房屋所有權狀影本
2.申請流程
- 選擇合適申請管道
- 備妥資料送件申請
- 貸款方作條件審核
- 照會結果簽約對保
- 進行抵押權的設定
- 撥款至指定的帳戶
以上流程，在完成簽約對保後，約2~3個工作天，貸款方就會將核貸後的資金，撥款到指定的銀行帳戶中。
二順位房貸申請流程
七、二順位房貸常見問題
- Q申請二順位房貸多久能撥款？
- 完成簽約對保後，銀行需7~10個工作天才能撥款；融資公司只需2~3個工作天即可撥款完成。
- Q跟不同管道申辦二順位房貸會有差異嗎？
- 視申請管道而定。銀行二順位房貸審核嚴格，所以不易過件；大型融資公司則審核寬鬆，除了容易取得週轉資金外，二胎房貸利率更是與銀行接近；民間機構的次順位房貸，因為法律規範尚未周延，讓貸款利率與額度沒有一定的標準，而且貸款風險上也有相當的疑慮。
- Q銀行二順位房貸與民間二胎房貸有差別嗎？
- 有差別。二者在利率、額度與風險性上都有顯著的差異。建議申請二順位房貸還是要以銀行為首選，若是無法向銀行申請過件，則可以考慮向大型融資公司申請二胎房貸。
當有較大額度的資金週轉需求時，二胎房貸是可以參考的選項之一。只要在申請前慎選貸款管道，並評估利率與還款條件，是否適合自己的能力後，在安全無虞的前提下，相信你是可以選擇到最適合的二胎房貸方案。
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