深入瞭解民間二胎房屋貸款的優缺點
二胎房屋貸款是一種常見的貸款方式，但由於銀行「二胎房貸」的審核非常嚴格，想順利取得資金並不容易，因此市場上就開始出現民間二胎房貸。然而許多人對民間借款存有疑慮，原因不外乎就是利率高、風險高，但事實上這並非民間借貸的全貌，本篇就來告訴你如何分辨優質的民間二胎房貸，以及民間借貸不告訴你的6件事。
一、民間二胎房貸是什麼？
民間二胎房貸是指，由民間貸款公司所提供的二胎房貸產品，也稱作民間房屋二胎、民間二胎借款。由於銀行二胎貸款門檻較高、資金取得不易，因此審核寬鬆、管道多元的民間二胎房貸，就成為另一種取得資金的方式。
民間二胎管道有哪些？
二、民間二胎管道比較
只要不是金融機構提供的二胎房貸，都被歸類為民間房屋二胎管道，包含：融資公司、當舖、錢莊、代書、資產管理公司、私人…等等。其中融資公司、當鋪及代書是最常見的民間二胎管道，其差別如以下所述：
1. 融資公司
大型融資公司規模與銀行接近，二胎房貸審核上卻比銀行來得寬鬆，容易過件取得所需的資金。另外，融資二胎房貸額度最高可貸500萬、成數是房價的120%，利率則是7~14%之間。
- 優點：可貸額度大、審核寬鬆、利率與銀行相近
- 缺點：須透過經銷商送件
2. 當鋪
當鋪是歷史最悠久的民間借貸，早期以典當借款、支票貼現為主，近幾年才開始承作民間二胎房貸。依《當鋪業法》規定，當鋪放款利率上限為30%，比銀行及融資公司的上限16％還高出將近一倍。
- 優點：免審核、撥款快速
- 缺點：利息高
3. 代書
其實代書主要的工作，是協助辦理房屋土地買賣、登記等業務，有時也會幫忙代辦貸款，慢慢就發展成自辦貸款，包含：代書信貸、民間二胎房貸。代書大多採「月息」計算，因此實際的民間二胎房貸利率需再乘上12個月。
- 優點：免審核、撥款快速
- 缺點：利息高、風險高
三、民間二胎房貸利率高嗎？
相較於銀行，民間二胎房貸利率確實比較高，加上部分業者會以「月」利率標示，意圖讓借款人以為利息很少、很便宜，實際則比銀行、融資公司還高。
為了方便比較出民間二胎房貸利率的差異，下表彙整了各管道的月利率、年利率及月付金供參考：
二胎房貸月利率、年利率及月付金表
二胎管道年利率月利率月付金還款方式融資公司7%~14%0.58%~1.16%19,801~23,268本息均攤當鋪9.6%~30%0.8%~2.5%21,051~32,353本息均攤或還息不還本代書12%~30%1%~2.5%22,244~32,353本息均攤或還息不還本銀行2%~16%0.16%~1.33%17,528~24,318本息均攤
根據《民法》第205條規定：「約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。」也就是說，民間房屋二胎利率不能超過16%，原則上超過的部分可不必返還。但如果你的借貸對象是當舖，就不在此限。
四、民間二胎貸款優缺點
民間二胎貸款好嗎？答案是有好有壞，以下分析比較民間二胎房貸優缺點，幫助你做評估。
1. 民間二胎優缺點一次解析
- 民間二胎優點
民間二胎房貸最大的優點，就是審核比銀行寬鬆許多，因此不管是有信用瑕疵、信用不良，或是財力證明文件不足的人，都可以考慮申辦民間房屋二胎貸款。 - 民間二胎缺點
民間二胎房貸的缺點，就是貸款利率比銀行高一些，不過這是因為二胎房貸風險較高（借款人違約風險），因此銀行審核非常嚴格，核貸成功率微乎其微，而核貸成功率高的民間貸款，需要承擔的風險也比銀行高，因此利率自然會比較高。
2. 什麼人適合民間二胎借款？
什麼情況下，會推薦你申辦民間二胎借款？如果對銀行二胎房貸的額度不太滿意，或是因為條件較差而無法申貸銀行二胎，那麼你可以選擇民間二胎房貸。
（1）信用分數低
一般銀行不太喜歡借錢給「從來沒有申辦過貸款」的信用小白，或者是有信用瑕疵、信用不良紀錄的申請人，基本上信用分數低於600分就很難過件，即使順利核貸，額度可能也不高。民間二胎借款則只看房子有沒有可貸空間，申請人有沒有還款能力，只要不是太嚴重的信用問題（呆帳、強制執行、支付命令等等），基本上都還是可以申辦民間房屋二胎貸款。
（2）無財力證明
為了瞭解借款人的還款能力，申辦銀行或民間二胎房貸，都需要提供財力證明文件。不過，銀行要求提供的財力證明，必須是薪轉證明、薪資單、勞保明細這類正式文件。如果你是收入領現金、自營商或接案工作者，恐怕就沒辦法申請銀行二胎；而申辦民間二胎房貸，只要能提供有金錢往來的銀行帳戶明細，也可以視為財力證明。
（3）無穩定工作
除了確認借款人有穩定收入外，銀行還會評估借款人的工作穩定性，簡單說就是你要有固定的薪資。如果你的工作收入是以獎金為主，底薪可能很低或甚至沒有，那即使你收入比一般上班族高，銀行還是比較喜歡工作穩定的上班族。民間二胎房貸就不會看這麼細，只單純評估借款人有沒有還款能力，因此如果你因為從事業務、接案工作而被銀行婉拒，可以試試民間二胎借款。
（4）資金需求高
銀行二胎房貸的可貸額度低，除非房屋條件、申請人條件都非常好，不然很難貸到100萬以上的資金；民間二胎房貸則因為審核標準不同、額度計算方式不同，能貸到的資金比銀行還多。
五、民間二胎風險
雖然民間二胎房貸額度大、審核寬鬆且管道多元，但也因為（融資公司以外的）民間借貸不像銀行，必須遵守嚴格的規範，因此難防有不肖業者趁機剝削，甚至有詐騙集團藏匿其中。
1. 民間二胎利息高
有些民間二胎房貸業者會以「3分利」、「借1萬只收200利息」標示其貸款利率，試圖混淆借款人，實際上則是收取高額利息。此外，部分的民間房屋二胎業者，為了規避法定利率上限，會利用其他費用或變更還款方式，來從借款人身上賺取更多的利息。例如：一般貸款是撥款完成後的一個月，才開始還款，但有些民間二胎房貸還會跟客戶預扣3個月的利息，等於一撥款就先賺走你3個月的利息。
2. 民間二胎收費高
申請二胎房貸時，必要支出包含：開辦手續費、地政規費，其他的收費項目，則是依照各貸款公司規定。需要注意的是，有些民間二胎房貸業者，會把同一個收費項目，拆分成好幾個名稱，藉此向借款人重複收費，或者是收費金額高出行情。以下簡單說明常見的民間二胎收費：
- 開辦費／帳管費／手續費：辦理貸款時，產生的人事成本、資料處理等行政費用，約貸款金額1%~5%之間。
- 倉棧費：當鋪業專有的收費項目，指的是典當借款期間的倉存保管費用，有點類似帳管費，通常是貸款金額的4%~5%。
- 代書費、地政規費：辦理抵押權設定時，產生的人事、行政作業費用，約貸款金額1.2%~2%。
- 不動產鑑價費、聯徵查詢費：目前僅有少數銀行仍有收取聯徵查詢費（也稱徵信查詢費），金額大多是每人300元。
- 代辦費／服務費：許多民間二胎借款，會以提供代辦服務為由，向借款人收取費用，通常是貸款金額的5%~10%。
- 諮詢費：申請貸款前，想先多作詢問、多作比較，是很正常的事情，但有些民間二胎房屋貸款業者，客戶都還沒決定好要不要申請，只是想了解二胎房貸的額度、利率等資訊，就先跟客戶收取一筆諮詢費，金額大約是3,000元~6,000元不等。
3. 貸款難轉回銀行
申請二胎房貸時，會需要幫房子設定第二順位抵押權，而房子一旦有民間二胎房貸設定，直到抵押權塗銷前，都無法再用這間房子跟銀行貸款。此外，有些民間二胎房貸，還款方式是「只還息不還本」，每個月繳的錢都只拿來償還利息，貸款本金則須一次償還，因此繳再久，貸款餘額都不會減少。簡單講就是，貸款怎麼還都還不完，因此申貸民間二胎貸款前，也要評估你是否有辦法將債務清償完畢。
4. 民間二胎詐騙多
近幾年，有不少詐騙集團假冒民間二胎房貸業者，對借款人進行詐騙。常見的詐騙手法包含：
- 假冒銀行關係企業或代書身分，欺騙民眾簽下不合理的合約，收取高額利息甚至搶走房產。
- 以美化財力／信用為由，要求提供身分證正本、存摺正本、提款卡，再拿去行騙當人頭帳戶。
- 以帳戶遭凍結為由，要求借款人先匯款解鎖帳戶，才能順利撥款。
雖然民間二胎風險多，但也不是所有的民間二胎房貸都不能借，因此我們也建議你在提出申請前，應審慎評估、挑選安全有保障的民間貸款，才能避免遇到上述情形。
六、如何慎選民間二胎房貸？
現在網路非常發達，有什麼想知道的資訊，只要拿出手機一查都能找得到。建議你可以利用以下方式，篩選安全的民間二胎申貸管道：
- 查看公司網站的資訊是否夠充足，並查證內容真偽，如果是依法設立的公司，在經濟部的商工登記公示查詢系統、及財政部的公示資料查詢服務中都能查詢到公司資料。
- 搜尋民間二胎貸款公司的網路評價，雖然有部分業者會刻意「洗評論」，但如果仔細看評論的內容，多少也能看出評價的真實性。
- 觀察接洽的民間二胎房貸業務，是否有足夠的專業，不迴避任何提問，主動提供聯絡電話，不怕跟客戶直接面對面接觸。
如果不知道如何挑選民間二胎房貸管道，你也可以直接找好事貸，我們是大型融資公司簽約經銷商，全體房貸業務都有10年以上的銀行實務經驗，對審核重點瞭若指掌，能夠提供客戶最專業的服務、解決客戶的資金問題。
有任何貸款問題，都歡迎來電、加LINE與我們聯繫，諮詢不用錢，確認申辦後也不會收取額外費用。
七、融資二胎房貸的常見問題？
- Q民間二胎是高利貸嗎？
- 可以由利率先做判斷，若是利率不是以年利率計算，而是以月利率甚至日利率計算者；或是換算後超出政府法定年利率16%太多者，就很有可能是高利貸的業者。
- Q民間二胎貸款還不出來會怎麼樣？
- 民間貸款業者會照著合約內容，向法院聲請查封與拍賣抵押品，再依抵押權的順位，依序清償債務。
- Q辦理融資二胎房貸需要提供財力證明嗎？
- 需要。不管是申請銀行二胎房屋貸款、還是融資二胎房屋貸款，都需要提供財力證明，以方便審核人員了解財務狀況、確認是否有能力償還債務。不過銀行對於財力證明的要求較為嚴苛，只接受薪資單、薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單等正式文件資料。也就是說，如果薪資都是直接領現金、或者自營商，恐怕就沒辦法申請銀行二胎房屋貸款。而相較之下，融資二胎房屋貸款對於財力證明的認定就比較寬鬆，只要能提供有固定存錢進銀行帳戶裡的存摺，也能作為財力證明。
- Q辦理融資二胎房貸需要提供保證人嗎？
- 基本上不需要。如果申請人擁有房屋完整的所有權，且自身條件已經符合融資二胎房屋貸款的審核標準，不一定要提供保人。但如果信用狀況較差、或擔心自身條件無法取得滿意的貸款額度及利率，也可以透過提供保人的方式幫自己加分，如果想了解更多，可以加LINE由好事貸團隊協助評估。
- Q因為信用評分太低或負債比太高，跟銀行申請二胎房貸沒過，還可以申請融資二胎房貸嗎？
- 可以。銀行二胎房貸的審核較嚴格，通常信用評分低於600分或者收支負債比高於40%，就沒辦法通過銀行審核。但如果是申請融資二胎房貸，只要不是重大的信用瑕疵、房屋還有貸款空間，都還是有機會可以通過審核，如果想了解自身狀況是否符合申請條件，可以加LINE由好事貸團隊協助評估。
- Q如果自己沒有房子，可以用爸媽的房子申請融資二胎房貸嗎？
- 可以。如果名下沒有房子，也可以提供親戚朋友的房子作為抵押品，不過房屋所有權人必須擔任保證人。
- Q我想整合負債，可以申請融資二胎房貸來代償債務嗎？
- 可以。好事貸曾協助過許多客戶申請融資二胎房貸，來整合客戶名下的信用卡、信貸及車貸等負債，融資公司會在撥款時，優先清償希望整合的債務，餘額再撥款至指定的帳戶。藉由利率較低的融資二胎房貸來償還掉高利率的信用卡循環利息，不僅可減輕月付金壓力，也可大幅改善信用評分。
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