拋售潮何時來?專家曝關鍵門檻:降價急售需達「區域1/4供給量」才可能引發骨牌效應

更新於 發佈於 閱讀時間約 3 分鐘

近期房市交易降溫引發市場關注,房產專家指出,要觸發全面性拋售潮需滿足關鍵條件:當區域市場「降價急售物件」佔比突破25%警戒線,才有機會拖垮預售屋行情。目前市場呈現「預售中古雙軌化」發展,資產階級與自住族群正上演兩套截然不同的購屋邏輯。

預售屋與中古屋市場正式分道揚鑣

最新市調顯示,預售屋市場在土地成本推升與資產客群支撐下,持續創下區域新高價,與中古屋市場形成「雙軌並行」格局。專家分析三大關鍵差異:

  1. 買方結構差異:
    預售屋主力買盤為高資產族群,購屋動機側重「資產配置」與「地段收藏」,對價格敏感度較低,且無貸款成數壓力。反觀中古屋市場以自住剛需為主,對利率波動與房貸負擔能力高度敏感。
  2. 價格形成機制:
    預售屋成交價由開發商成本結構(土地+營建+管銷)與資產客購買力決定,中古屋行情則受區域供需比與賣方財務壓力影響。兩者價差從2022年平均12%擴大至當前18%。
  3. 供給策略調整:建商採取「量縮價穩」戰術,2024年Q1推案量較去年同期減少23%,主力產品縮減坪數10-15%以控制總價,同時回防蛋黃區強化保值形象。

拋售潮觸發條件解析

針對市場關注的拋售潮可能性,專家提出量化觀察指標:

警戒線:單一行政區當月中古屋市場「降價急售物件」佔比達25%

觸發點:降價物件維持25%占比達3個月,且成交量較基準期萎縮15%以上

連鎖效應:預售屋市場將出現5-8%議價空間,投資型產品可能下修10-12%

目前全台主要都會區降價急售物件占比仍維持在9-18%,尚未達危機門檻。值得注意的是,新興重劃區因投資客比重較高,部分區域已出現單月20%的短期拋售現象。

平轉陷阱警訊

市場出現「預售平轉件」承接熱潮,專家提出三大風險提示:

  • 貸款斷層風險:
    預售屋交屋時可能面臨1-1.5成貸款成數缺口,銀行鑑價若低於合約價,買方需補足現金差額。
  • 持有成本黑洞:2024年上路的新版囤房稅制,將使非自用住宅每年持有成本增加0.6-1.2%。
  • 價格認知落差:預售實價登錄反映資產客購買力,與中古屋市場實際承接力存在15-20%認知落差。

市場走勢預判

資深房產分析師建議購屋人採取「雙軌策略」:

  • 資產配置型買家:鎖定核心區預售案,優先考慮具都更題題或重大建設支撐的10年內成屋
  • 剛性自住族群:關注中古屋市場財務急售物件,鎖定屋齡20年以上、低公設比產品

市場預估中古屋價格將進入6-9個月調整期,整體修正幅度約8-12%,但精華區抗跌性強,下修空間控制在5%以內。預售屋市場在營建成本支撐下,全年維持3-5%溫和漲幅,呈現「價量背離」的特殊市況。

(本文數據來源:不動產仲介公會全聯會、591房屋交易網市場月報、央行不動產貸款餘額統計)


仲祿房地產新聞

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