辦二胎房貸來投資套利，是好主意嗎？

近期我發現一個值得注意的現象，那就是出現越來越多推薦民間的「二胎房貸」廣告。所謂二胎貸款是指你在有房貸的情況下，再用同一間房子向其他金融機構（銀行、民間信貸業者）申請房貸。可想而知，這就是把槓桿開得更高。而且民間的二胎房貸，更是標榜不看信用紀錄，也不管你是什麼人，只要你手上有房產就能快速核貸。

二胎房貸業者應該是嗅到越來越多人需要資金，才會在經濟趨緩時期拚命打廣告，這是個危險訊號。申請台南二胎貸款，不只是把槓桿提高，利率通常也更高，7%～30%左右都很常見，遠遠高出銀行一般房貸的2%利率。等於背二胎房貸後，利息支出會加速侵蝕可支配所得。

會向民間機構申請二胎房貸的人，除了有短期急需資金的需求外，不外乎是信用不佳、沒錢又不想賣房的人，所以不得不申請二胎房貸。這類人一旦碰到經濟進一步趨緩，就是風險最高的族群，因為他們槓桿開得太大，且現金流可能會變得越來越少。只要哪天沒有收入、現金流斷掉後，就會面臨斷頭窘境，被迫賣房，或是被法拍。

全台二胎房貸申貸人每年每間房子要付100萬元利息

更重要的是，根據元宏不動產統計，目前全台灣共有8.54萬間房產的屋主正在背二胎房貸，實際借款總額高達1.1兆台幣。如以年利率8%保守估計，每間房子每年要繳出高達100萬元的利息，如再算上還本，整體債務支出會更驚人。

這些屋主或許正在面臨前文提到的狀況，代表只要經濟加速趨緩，這些房屋就會變成房市最大的未爆彈，可能會在短期內出現大量房屋供給衝進房市，甚至看到法拍屋激增。

不過，我不認為這會讓台灣整體房價崩跌，蛋黃區的房價仍是易漲難跌。但對於這些被迫賣房的屋主來說，就是世界末日降臨，因為房子就算被法拍，還要先還錢給二胎房貸業者，不只家沒了、投資的未來可能也沒了。

因此，如果讀者朋友有額外收入，千萬記得要先還債，而不是用來吃喝玩樂，更不能把錢花在酒肉朋友身上。

特別要把無法為你提供現金流的債務解決掉，像是車貸這類屬於假資產的債務，它們會侵蝕你的現金流。

現金流是血液，假資產債務是水蛭

用白話說，現金流就是血液，假資產債務則是水蛭。如果你放任水蛭不斷吸你的血，導致健康持續惡化，一旦碰到寒冬來臨，可能一陣寒流就會讓你猝死。

至於沒有太多債務壓力又想置產的讀者朋友，接下來經濟趨緩、甚至進入衰退期，基於前面提到的狀況，有高機率看到不少低於市價的房產出現在市面上，這就是逢低介入房市的好機會。

可能有人會覺得這樣很殘忍，買到的房子是別人住不起被趕出去的，但資本主義就是這麼殘酷。當你不重視現金流，也不打算未雨綢繆，等經濟衰退海水退潮後，你的資產就會被重新分配給他人。

責任編輯：陳瑋鴻

核稿編輯：倪旻勤

(商周)