投資非自住不動產，先求不傷身，再講求療效。

投資任何金融工具都一樣，都是為了賺錢！但是誠如股神巴菲特的夥伴蒙格說的：「如果我知道將來會死在什麼地方，這樣我就永遠不去那裡。」我們投資房地產，當然也是一樣，期望要有獲利，但要如何避免虧損呢？先從避開地雷區開始吧！以下是我認為的地雷區：

1.坪數太小的不買：主要原因是貸款成數低。目前多數銀行對於15坪以下的不動產物件，傾向保守放貸，僅約4成到5成的貸款成數，與一般物件8成左右相距甚遠。而且坪數小的社區通常戶數也多，居住人口素質參差不齊，要買容易，但出售時就不見得了，而且坪數小總價漲幅有限，卻要承擔其他的不可控風險，CP值相對不高。如果真要買小坪數物件，就要買有社區管委會正常運作，電梯內即可看到管委會收支明細公告，且一走進去就感覺是個乾淨的社區！另外，囤房稅2.0後，15坪以下的"套房"，未來會更難脫手！原因沒有其他，因為手上能買房貸款的"額度"，要留在買好地段，兩房以上的好物件，漲幅空間會更好，所以不會把額度浪費在15坪以下套房，像最近中壢海華特區附近12坪左右的套房，已經有相當多的物件在拋售！

2.屋齡太舊不買：買中古屋，最好在15年內。台灣正式步入老年化社會，最近遇到舊的公寓要買賣，有些物件是由年輕人繼承，年輕人繼承後馬上就拿出來賣掉分家產！而且近期觀察到市場情況，年輕人幾乎不看20年以上的舊房，都看新的，貴一點無所謂，反正長輩會出頭期款！此外，若想購買老宅，最好挑選「老破小」，避開「老破大」的物件，「老破小」是指地段好、屋齡老、房子破、面積小，這類物件特點是生活機能的便利性佳，抗跌性好，但舒適性較差，雖沒有太大增值空間，但因具備地段優勢，基本上房價沒太大下跌風險；但「老破大」就不一定了，大的老房子總價高，反而會放大「老」和「破」的缺點，除非有改建的可能，否則只有降價才能賣出。

3.郊區房或大坪數不買：不少人在投資時，只知道想賺錢，但往往不知道要選擇什麼樣的物件。近年來房價因打房政策影響，未來房價如果波動，將會是郊區跌的多，黃金地段跌的少，所以如果您是考慮投資物件，勢必要避免因為便宜而買了出租不易且保值性差的郊區物件。另外，目前三代同堂家庭已經越來越少，多數家庭只生一個小孩、甚至為頂客族，還有為數不少的不婚族及單親家庭，家戶人口數越來越少，加上房價大幅上漲，自住客需求多落在1-3房，4房已不常見，所以高總價、大坪數的標的，已成為票房毒藥，投資時若貪圖單價看似優惠的大坪數產品，風險將較過去明顯提高。

投資不動產，目前還是以套房或2房車以上的物件居多，秉持以下的幾個條件，有符合三個就可以入手！至於買老宅隔套出租或等待都更的進階案例，不在本文討論範圍。以下是我認為的幾種不敗房產：

1.交通宅：鄰近車站，捷運站，高鐵站，交流道等。

2.公園宅：具備運動休閒、養生放鬆、溜小孩寵物方便等優勢。

3.學區宅：國中小到大學鄰近區域。

4.格局好：25～30坪2房，38～42坪3房，光線充足，廁所開窗，有陽台等。

5.好地段：鄰近賣場、菜市場的市區宅或新重劃區中心。

綜合以上條件，如果符合3項(含以上)，就是我心中認為的不敗房產，提供給大家投資不動產的參考。