投資日本房地產別忘了「房地產取得稅」繳納時間點？如何享有稅制減輕？

本篇文章翻譯改寫自總公司旗下RENOSYマガジン

購入房地產要繳納各種稅金。除了每年都需要固定繳交的房屋稅和土地稅，合稱「固定資產稅」之外，還有一筆一次性的「房地產取得稅」。房地產持有人會在正式取得該房地產的所有權後的數個月至半年之內，收到這筆稅金的繳納通知單。本篇文章就一起來看看什麼是「房地產取得稅」？其計算方式以及減輕稅率的條件又有哪些？

何謂「房地產取得稅」？

「房地產取得稅」是取得房地產（建物＋該建物所在的土地）時需繳納的一筆稅金。不論是自住用房地產或是購入後用以出租的房地產都必須要繳納這筆稅金。這筆稅金和「固定資產稅」（房屋稅＋土地稅）以及「都市計畫稅」不同，只需要在交屋後的一定時間內繳納一次就好，為一次性稅金，不需要每年繳交。

 會被課徵「房地產取得稅」的情況包含「購入房地產（不論新屋或中古屋）」、「房屋增建、加蓋、改建」、「贈與房地產」以及「交換房地產」。上述情況皆需要繳納「房地產取得稅」。

不過如果是以下情況則一般情況下不會被課徵此稅金。「依法繼承房地產時」、「根據土地規劃、劃分條例，因土地重新規劃或劃分，被交換的情況下所取得的房地產」。以上兩種情況，一般不會被課徵「房地產取得稅」。

「房地產取得稅」的計算方式

房地產取得稅的課稅方式並非是根據實際的交易價格，而是根據由日本政府所訂定的「固定資產稅評價標準」，每一個房地產個別登記於「固定資產課稅台帳（類似一個資料系統）」上的登記價格進行計算並課稅。以下是計算方式。

房地產取得稅額＝該房地產的價格（課稅標準額）×稅率

房地產取得稅＝取得當下的房地產金額（課稅標準額）×3％

取得日：平成20年4月1日起至 令和9年3月31日止

土地 | 房地產（住宅用途）：3.0%

房地產（非住宅用途）：4.0%

所謂「取得當下的房地產價格」指的是登記在固定資產台帳系統裡的「固定資產稅評價額」。而這個評價額則是由該房地產所在的地方政府所計算得出。若投資人於令和9年3月31日前取得房產和土地，則課稅標準額為系統登記價格的1/2。固定資產稅評價額通常會比時價要低。土地的評價額約為時價的八成。建物的評價額則大約為時價的七成。

如果固定資產稅評價額未達到下列金額，則不會被課徵房地產取得稅。

• 土地：10萬日圓
• 建物
  新建、增建、改建：23萬日圓
  買賣等交易：12萬日圓

房地產取得稅的交納時間點

房地產取得稅是繳納給地方政府的稅金。繳納通知會在房地產的所有權轉移完成後的數個月至半年之後寄送到房產持有人的登記地址。這筆稅金與居民稅一樣是由地方政府計算，納稅人自己不需要進行計算。

通知單上會記載繳納期限以及繳納的方式。根據各個地方政府，方式有可能不同。一般有以下幾種方式。

• 銀行等金融機關、郵局窗口繳費
• 地方政府的稅務窗口
• 便利商店繳費
• 指定的手機App繳費
• Pay-easy
• 信用卡

根據所選的方式，可能會收取手續費。

房地產取得稅減稅條件

新建住宅以及土地的稅金減稅

購買符合條件的新建住宅則土地和建物皆可享有房地產取得稅的稅金減稅。

【建物部分的房地產取得稅】

稅金算式

（固定資產稅評價額－1,200萬日圓）×3％

適用條件

• 自住用住宅及其他（自用住宅、度假用、備用住宅、租賃用）
• 面積大小50m2以上240m2以下

※ 一戶建以外的租賃用宅則一戶的坪數大小需滿40m2以上240m2以下

滿足以上條件的建物則計算房地產取得稅時，可從固定資產稅評價額中扣除1,200萬日圓。換言之，固定資產稅評價額在1200萬日圓以下的住宅，建物的部分則不需課徵房地產取得稅。此外，若投資人購買的新建住宅擁有「長期優良住宅認定」的認證則最高可享有1,300萬日圓的稅金減免。

【土地部分的房地產取得稅】

稅金算式：固定資產稅評價額×1/2×3％－減免的金額

減免金額的計算方法

• 45,000日圓 或 土地1m2的價格×住宅的面積（200m2為上限）×2×3％

取金額較高者

適用條件

• 持有滿足條件的建物 先取得土地的情況下，從取得土地開始三年之內建造之新房。則適用於以下a或b
• a. 取得土地者並且同時繼承建造於該土地上的新建住宅。
• b. 將取得該土地者其擁有之住宅重建。
• 先取得建物的情況：必須在該建物從建物建造完成後算起，一年之內取得該土地所有權才適用。

中古屋住宅及土地的房地產取得稅減稅

如果購置的建物是中古屋，建物本身的房地產取得稅則是根據所取得之中古屋重新改建完成的那日算起，可從固定資產稅評價額中獲得100萬日圓至1,200萬日圓不等的稅金減免。

【建物部分的房地產取得稅】

稅金算式：（固定資產評價額－減免額度）×3％

從固定資產評價額中扣除之金額

• 1954年7月1日〜1963年12月31日間重新改建：100萬日圓
• 1964年1月1日〜1972年12月31日間重新改建：150萬日圓
• 1973年1月1日〜1975年12月31日間重新改建：230萬日圓
• 1976年1月1日〜1981年6月30日間重新改建：350萬日圓
• 1981年7月1日〜1985年6月30日間重新改建：420萬日圓
• 1985年7月1日〜1989年3月31日間重新改建：450萬日圓
• 1989年4月1日〜1997年3月31日間重新改建：1,000萬日圓
• 1997年4月1日後重新改建：1,200萬日圓 ※減免的金額根據各地方政府標準而異

適用條件

• 自住用住宅 （自住用、度假用、備用住宅） 面積大小50m2以上240m2以下 滿足以下任一條件之住宅
• a. 昭和57年1月1日以後重新改建完成之住宅　　
• b. a如未符合a所述之標準。則須提出符合政府頒布之耐震基準之證明書或住宅性能評價書於以證明。

※ 證明書上所述「住宅性能調查」需在住宅取得後2年以内完成調查

中古屋的稅金減免僅限自用住宅。若是出租目的的中古屋則不適用稅金減免。而取得之建物若是於1995年10月之後建造，則不動產取得稅的算法為「固定資產評價額減去1,000萬日圓」後所得之數字再乘以3%。

【土地部分的房地產取得稅】

稅金算式：固定資產稅評價額×1/2×3％－減免後的金額

減免金額的計算方法

• 45,000日圓 或 土地1m2之價格×住宅的面積（200m2為上限）×2×3％ 

取金額高者

適用條件

• 滿足條件之建物
• 先取得土地的情況下：從取得土地開始算起，一年之內，取得符合政府頒布之耐震基準之中古自用住宅
• 先取得建物的情況下：從取得建物的當下算起，一年以內，取得該土地的所有權。

中古屋若要享有房地產取得稅的減免則必須滿足政府所規定的現行建築耐震基準。

購置房產後別忘了還有一筆房地產取得稅！

房地產取得稅是購置房地產所課徵之稅金項目當中，唯一一項只課徵一次的稅金項目。並且這筆稅金會在屋主正式取得房屋所有權之後的數月至半年左右才收到繳稅通知。因此，置產時別忘了要將這筆稅金的預算算入。