拋售潮何時來？專家曝關鍵門檻：降價急售需達「區域1/4供給量」才可能引發骨牌效應
近期房市交易降溫引發市場關注，房產專家指出，要觸發全面性拋售潮需滿足關鍵條件：當區域市場「降價急售物件」佔比突破25%警戒線，才有機會拖垮預售屋行情。目前市場呈現「預售中古雙軌化」發展，資產階級與自住族群正上演兩套截然不同的購屋邏輯。
預售屋與中古屋市場正式分道揚鑣
最新市調顯示，預售屋市場在土地成本推升與資產客群支撐下，持續創下區域新高價，與中古屋市場形成「雙軌並行」格局。專家分析三大關鍵差異：
- 買方結構差異：
預售屋主力買盤為高資產族群，購屋動機側重「資產配置」與「地段收藏」，對價格敏感度較低，且無貸款成數壓力。反觀中古屋市場以自住剛需為主，對利率波動與房貸負擔能力高度敏感。 - 價格形成機制：
預售屋成交價由開發商成本結構（土地+營建+管銷）與資產客購買力決定，中古屋行情則受區域供需比與賣方財務壓力影響。兩者價差從2022年平均12%擴大至當前18%。 - 供給策略調整：建商採取「量縮價穩」戰術，2024年Q1推案量較去年同期減少23%，主力產品縮減坪數10-15%以控制總價，同時回防蛋黃區強化保值形象。
拋售潮觸發條件解析
針對市場關注的拋售潮可能性，專家提出量化觀察指標：
警戒線：單一行政區當月中古屋市場「降價急售物件」佔比達25%
觸發點：降價物件維持25%占比達3個月，且成交量較基準期萎縮15%以上
連鎖效應：預售屋市場將出現5-8%議價空間，投資型產品可能下修10-12%
目前全台主要都會區降價急售物件占比仍維持在9-18%，尚未達危機門檻。值得注意的是，新興重劃區因投資客比重較高，部分區域已出現單月20%的短期拋售現象。
平轉陷阱警訊
市場出現「預售平轉件」承接熱潮，專家提出三大風險提示：
- 貸款斷層風險：
預售屋交屋時可能面臨1-1.5成貸款成數缺口，銀行鑑價若低於合約價，買方需補足現金差額。 - 持有成本黑洞：2024年上路的新版囤房稅制，將使非自用住宅每年持有成本增加0.6-1.2%。
- 價格認知落差：預售實價登錄反映資產客購買力，與中古屋市場實際承接力存在15-20%認知落差。
市場走勢預判
資深房產分析師建議購屋人採取「雙軌策略」：
- 資產配置型買家：鎖定核心區預售案，優先考慮具都更題題或重大建設支撐的10年內成屋
- 剛性自住族群：關注中古屋市場財務急售物件，鎖定屋齡20年以上、低公設比產品
市場預估中古屋價格將進入6-9個月調整期，整體修正幅度約8-12%，但精華區抗跌性強，下修空間控制在5%以內。預售屋市場在營建成本支撐下，全年維持3-5%溫和漲幅，呈現「價量背離」的特殊市況。
（本文數據來源：不動產仲介公會全聯會、591房屋交易網市場月報、央行不動產貸款餘額統計）
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