租屋、下保留時應該注意的事

前陣子公司如火如荼地尋找適合的營運場址。過程中，房仲積極請公司提交一筆保留金並簽署一份「保留單」，並表示保留單的用意是讓屋主在保留期間內優先和我方洽談租約事宜，免得房子被別人租走。

這張保留單上除了記載希望承租的廠戶資訊、預定的承租條件、保留金數額外，主要簡單記載下列幾點：
1.保留金僅作為保留將來承租之權利。
2.提供保留金之一方（以下簡稱「保留者」）應於特定期限內繳付訂金；逾期未辦理，出租人不予保留。
3.本證明單僅供保留承租房屋權利的證明。

乍看之下，保留單的記載似乎已經充足。但仔細探究，仍有下列有待補充的地方。

所謂保留承租戶，最重要的目的在於「確保屋主在保留期限內不將房屋出租保留者以外的第三人」，避免保留者提出保留金、投入心力和屋主協商租約後，屋主卻在同一期間和其他人簽訂租約，因而白費心力。因此，保留單上應該要明確限制屋主在保留期限內不得將房屋出租他人，並約定好違約的效果，才能真正達到保留目的。否則，若只單純記載「本證明單僅供保留承租房屋權利的證明」，要是屋主在保留期限內將房屋出租保留者以外的第三人，保留者也無法有所主張。

當然，簽署保留單並不代表屋主就必得出租給保留者，屋主仍保有拒絕出租給保留者的權利。因此，即便還處於保留期內，但雙方因為無法針對承租條件達成合意而承租，保留者也無法向屋主求償。這點應該區分清楚。

實務上房仲會在收取保留單時一併收足保留金，為了避免將來保留者要求返還保留金時，房仲爭執並未收取或未收足保留金，保留單上除應記載保留金數額外，更應記載「房仲已確認足額收取保留金」。
如果可以，建議保留金最好直接匯入房仲所屬公司的帳戶，一方面留下金流紀錄，另方面也可避免房仲沒有將保留金交給公司。

此外，關於保留金後續應如何處理，包含：
1.屋主同意出租後，保留金是否直接轉作定金？或轉為房仲的居間報酬?若兩者皆非，則房仲應於何時返還保留金?
2.若最終屋主不願出租，則房仲應於何時、以何種方式返還保留金?
也應該一併記載於保留單上，以免紛爭。

以上是基於我這次簽署保留單的經驗，提供一些提醒。但各家房仲的保留單內容不同，所以可能還有其他需要特別留意的事項。請記得在簽署文件前仔細閱讀，確認雙方商議的事項是否都已經逐條記載在文件上，如果有對方口頭承諾，但沒有記載在文件上的事項，建議一併補充於文件中，往後才能做為主張權益的證明。

另外，提醒大家，討論承租條件時，特別確認以下細節，以免雙方認知存在落差：
1. 雙方討論的租金價格，是否已經含營業稅?
(若出租人為自然人，則須確認是否已包含承租人繳租時要代為扣繳的所得稅和二代健保?)
2.有無裝潢免租期?
3.租期內是否調整租金?若有，租金調幅如何?
何時開始調整?請特別注意調整始點，究竟是從「承租日起第X年起調整」或者「免租期過後起算第X年起調整」？
只調整一次，或某個時點後逐年調整?

最後，祝福大家都能遇到好房東、順利承租合適的房屋：）

（本文最後更新日期：2021.04.26)

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