中國房地產泡沫要破了嗎？

作者：方涵

我們在《2023年中國展望》中講了2023年將是更動蕩之年。 2023年，中共面臨的最大問題是中國經濟被「極端清零」和「突然放開」打殘了兩次後，要如何避免其政權危機。中共的對策是把「夜壺」產業——房地產業再拿出來當支柱用。但目前中國房地產業面臨的不是行業恢復景氣的問題，而是巨大泡沫何時引爆金融危機的問題。

2022年中國商品房銷售總額斷崖式下跌近30%，減少近5萬億人民幣，相當於2021年中國軍費的3.5倍！造成中國房地產業災難的原因有很多，如果用一句話總結，就是：中國的房子本來是用來炒的，現在要用來住了，所以房價就崩了。

先給大家幾個數字來感受一下中國的房地產泡沫有多大。現在大陸住宅的總價值高達450萬億人民幣，是2021年中國GDP的4倍，外匯儲備的20倍。在美國次貸危機爆發前的2006年，美國居民房地產總值約25.6萬億美元，只有當年美國GDP的1.85倍。按這一指標計算，目前中國房地產泡沫比造成了「雷曼兄弟」倒閉、全球金融市場崩塌的2008年美國次貸危機還要大1倍。

2022年5月，北京、深圳、上海的中心區房價高達18萬～19萬人民幣/平米，是紐約中心區房價的近2倍。 2021年美國人的人均可支配收入是中國人的10倍。按房屋使用面積計算，北京、上海、廣州、深圳的民眾，要買一套中心區的房子，得不吃不穿不住不行地攢錢54年～32年，而紐約、東京、倫敦的房價收入比只有7年、9年、14年。當然能在市中心買房的都是有錢人，我們只是用平均數做個對比。中國人用美國人十分之一的收入，撐起了比美國高1倍的房價，實在是「威武」。

中國的房價為啥這麼高呢？簡單地說是：政府做局，商人套利，金融點火，民眾跟風。下面我們稍微展開說說。

1993年到1997年中國經濟疲軟，為刺激內需（現在叫「以國內市場為主」），中共於1998年停止福利分房，想把居民存款趕出來買商品房。 2003年8月，中共首次把房地產業定為國民經濟支柱產業，從此中國的房價一路飆升。從2000年到2021年，中國城鎮居民的平均收入僅增長了7.5倍；同期北京迴龍觀小區經濟適用房的價格從2000年的2600元/平米，漲到了2022年底的56000元/平米，22年漲了21.5倍。但這和中國各地政府賣地收入從2000年的595億到2021年的8.7萬億、21年漲146倍相比，連零頭都夠不上。這些數據顯示，中共是中國房價上漲的策劃者和最大獲益者。

中共逼迫民眾高價買房的手法，除了收緊城市住宅用地審批、人為製造稀缺外，還製造城市居民的等級化。農村戶口和外來居民無法享受城市戶口居民在子女教育、醫療、退休等方面的巨大福利。目前中國人均戶籍福利差高達33萬元人民幣，在北京這樣的大城市，則要超過100萬元。進城落戶的打工人要花巨資買房來獲得同等的居民福利。

中共擺好了財富收割機後，需要有人給它們幹臟活和累活，從一定意義上講，幾乎所有中國地產商都是政府的手套：他們搞自願和不自願的拆遷，用少量自有資金和銀行貸款天價拿地，用期房預付款和壓佔工程款快速回收資金，用飛速建房循環拿地擴大自身規模，以高息美元債躲避調控政策和確保國際友人分享中國經濟成果。

這其中最知名的當屬曾經的中國首富、恆大集團的許老闆。 2021年6月，恆大債務危機爆發，人們發現僅有1800億元資產的許家印，卻借了2～3萬億元的債務。恆大債券爆雷幾乎引發了中國債券市場崩盤。隨後各地爛尾樓頻發，交了房款的住戶公開聲明將停止償還房貸，嚇壞了的地方政府和銀行緊急出錢、出政策、出暴力，來進行「保交樓」維穩。曾經多年霸榜中國首富位置的地產商們，在完成了高價買地後，像髒手套一樣，被中共政府扔掉了。

中國房價飆漲只靠政府佈局和商人苦幹還遠遠不夠，巨額的銀行貸款才是熱氣球升空的燃料。中共中央財經委副主任韓文秀在2022年12月17日稱，當下中國房地產相關貸款接近全部貸款餘額的40%，也就是說中國銀行業靠房地產創造出了約85萬億的貨幣，其中個人房屋貸款39萬億，地產商開發貸款13萬億，還有房地產抵押貸款30多萬億。如此巨量的房地產融資雖然保證了中國銀行業能在全國全面清零的2021年利潤增長近13%，達到驚人的2.2萬億，但是給中國兩億房奴留下了高山仰止的房價和一輩子要還的房貸。

可憐而又無奈的是，中國民眾應對瘋狂上漲的房價的方法只好是——儘早買房。不是有句話叫「如果不能打敗它，那就加入它」嗎？據大陸經濟學者任澤平測算，目前中國每個家庭平均擁有1.09套房子，如果去掉李克強披露的中國還有月薪不足1000元的6億人口，中國城市居民家中有超過一套房的應不在少數。也就是房子成為了家庭財富保值、增值的金融投資品，而非居住用的商品。這就形成了一個「房價上漲——>民眾主動或被動跟風——>房價更上漲」的可怕的正反饋機制。為甚麼正反饋機制可怕呢？因為正反饋機制的唯一終點就是崩塌。

出來混，總是要還的。中共享受了20年房價飆升帶來的財富快感後，開始害怕房地產業崩盤引發金融危機。從2022年10月開始，中共連續出台政策，解綁房地產企業在國內外借債，發新股圈錢，同時各地政府也放開限購政策，中央銀行和各大商業銀行紛紛表態籌資2000億到2萬億，支持房地產業。

結合前面介紹的中國房價泡沫的現狀和成因，以及以下幾個簡單事實，您就不難判斷這次中共的救市能否成功：

1、2022年底，中央銀行對中國民眾在未來購房的意願做了一個調查，發現只有16%的家庭準備在未來買房。這個比例創出了2016年以來的新低。

2、喊了六年的「房住不炒」政策在2022年終於落地，居民住宅正剝離其保值升值的金融屬性，回歸居住屬性。

3、中國一線城市一個面積90平米的單元房的平均價格，大約是美國230平米獨棟房平均價格的3～4倍。

其實，中共當下一切政策的核心目標非常明確，就是要給中國的這些地產商們戴上呼吸機，以便讓它們能夠挺著，盡可能多地忽悠民眾來貸款買房，以延緩金融危機到來的時間。

2022年12月30日，中國「人大」（「人民代表大會」）在2022年最後一個工作日審議了《金融穩定法草案》。

面對這樣的情況，普通民眾要如何應對呢？

（聲明：以下內容不做為投資建議，每個人需根據自己的家庭、工作和財務情況，做出自己負責的投資決策。）

首先，如果是剛需買房的，我建議可以把我的節目給您的岳父岳母看看，商討一下可否先租兩年房。如果岳母不同意，非讓你買房，那麼，能買現房的就絕不要買期房。

其次，如果家中有多套房，可以考慮藉著這次中共拉抬房地產，減少你們家庭中投資用房的套數。

第三，如果您只有一套房，還沒有還清房貸，而且手中正好有點閒錢，可以考慮與其在經濟下行週期做可能虧損的投資理財，不如多還房貸。

咱們來做個小數學題：如果有100萬元的房貸，分20年還清，每年6%的利率，那麼這筆貸款到期之後它的利息總額將達到60萬～70萬元。這筆錢要是能留在自己兜里，那不是很好嗎？