除了傳統的買房出租外，還有其他空間收益的模式嗎？
除了租屋、店面商辦與土地等不動產租賃市場，其他利用活化不動產的空間來獲取利潤的生意也不少，以下是貝瑞大叔整理相關的8個類型：
1.商務中心 / 共同工作空間
還記得曾經的美國新創獨角獸Wework嗎？它的營運模式就是屬於此類型，一般是改裝在繁華的市中心地或交通便利的商務大樓單位，提供以桌子數量計費或以單獨隔間計費，搭配部分公設，如會議室、廚房吧台、迎賓門廳與接待櫃檯。
優點是新創公司不需要再請一個櫃檯或總機小姐聽電話或收發信，也不用花大錢裝修辦公室、租期彈性；甚至一開始創立公司花小錢借址辦公司登記即可，缺點是租金會較高，以台北市精華區為例，一間約1坪的空間(勉強擠個2個人)，月租金將近8,000元了。
以前商務中心的投資回收也蠻快的，周遭有多位朋友投資過商務中心，個人也曾考慮開設過，但評估完發現那是以前房價較低、租金較便宜的時代入場還有機會，現在則是超級競爭了！
2.倉庫租用、迷你倉、個人儲存空間
通常位在地下室或是比較閒置或是租金較低的場域，如地下室或是工業廠房，最近還發現有業者是找空地放貨櫃屋的方式，基本邏輯也是將租金成本較低，但位於可能有置物需求的地區，將空間改裝成小單位，再依照空間大小與承租期間調整承租的價位。
從最簡單的隔間到有獨立進出口、恆溫或低溫保存的空調設備、專人管理，甚至24小時遠端可監控等附加的功能服務都有的倉庫出租服務。更厲害的是還有專門做網路賣家的庫存與進銷存的業者，還可以協助出貨、退換貨等等服務。
迷你倉品品牌例如摩爾空間、收多易、儲存易、迷你倉。
3.短期租賃市場
傳統為專門隔間隔套或包租的二房東或包租代管的管理業者經營，通常以年租市場為主(一年約起)，偶爾空擋會搭配短期的半年租甚至月租(通常租金較高)的方式，目的是減少閒置的時間，後來衍生專門做月短租的市場，僅適合在商業活動較高的精華市區，台灣法規已有規定30天以上的月租才是合法的租賃期限，30天以下涉及到旅宿業營運範圍，需合法申請執照民宿或飯店執照。
原本專門做短期租賃的業者較少，近年是包租代管業或是從事社會宅的管理業者較多(因為政府有給紅包跟社宅政策在推動)，但是因為疫情2年來造成旅遊市場衝擊，沒有觀光客後，很多旅館飯店除了防疫旅館的選項外，紛紛把房間以月為單位來出租，當然租金比單日住飯店便宜許多，相對的也拿掉很多服務，但隨著疫情趨緩告一段落，國門開放後，飯店旅館業也會逐漸退出短期租賃的市場。
以台北市為例，排除掉AIRBNB外，能接受短期租賃一個月的，地點規模較大、可提供月租的業者如逸台北、安捷國際酒店式公寓，逸台北價格是較為平價親民與可選擇性地點較多，集中在台北市各個捷運站點與市區。
4.酒店式公寓、服務式公寓(Service Apartment)
通常是房子不好賣的時候，建商為了好出售而設計包租2-3年的方案，或是整棟不出售想長期持有賺取租金收益而設計的產品。
入住的客群主要是分成企業用戶與收入較高的族群，像是上市公司或是跨國企業的高階主管等，另外有些是海外華人來台的商務需求或是已移民國外回來探親的短期住宿，偶爾有些是因為家中需要裝潢，要2-3個月的裝修期的住宿需求。
AI製圖
很多人就會好奇，那為什麼不住飯店就好，要住到酒店式公寓呢？
1.酒店式公寓普遍設有小廚房，對於需要較長期住宿的客群，能煮飯、開伙是一個重要的設施，而一般飯店不管是多高級的星級飯店，有廚房的客房是非常稀有的，當然也顧慮到火災、油煙等問題，但是在國外設有廚房的公寓式酒店就相對普遍。
2.出入較複雜，住在隔壁的可能是旅客、有追趕跑跳碰小孩的家庭、半夜傳來baby哭聲的年輕夫妻家庭、還有嗯嗯啊啊的情侶(不合法的類型不能提)、開Party的、半夜不睡覺的學生團體、喝醉酒的住客等都有可能。
3.想要享受高等級的硬體設備與蛋黃區的地點，但與同地區、擁有同等級硬體的飯店相比又更為便宜。
排除疫情的狀況，以單人入住獨立套房來看，高級的台北市酒店式公寓月租金會落在8-10萬之間，但同地區的台北市五星級飯店月租金至少20萬起跳，當然兩者提供的服務內容是不相同的，差異會落在櫃檯的服務(項目廣度及深度)、房務清潔(內容與頻率)、客房服務的有無、公共設施的豐富性、是否有包含餐飲、房內設施物品、每月用電量等等。
4.酒店式公寓有特殊的房型規劃，酒店式公寓的房型除了一房一廳外，會有兩房一廳、甚至三房二廳的設計，適合人數較多的家庭長期入住，在房型設備上就不會像飯店四人房一樣只有2張雙人床，而是有各自的空間，住起來也更為舒適。
5.民宿
在台灣民宿是有嚴格的規範，一般以區域來說要在非都市計畫區，以前聽到市區有民宿的話一定是屬於日租的狀況，隨著Airbnb的興起，全世界開始湧現城市日租房的型態，各國針對這部分的法令有的選擇有條件開放、有的禁止，更多的還是在灰色地帶。
台灣是沒有所謂的合法日租，除了台南市因為旅遊需求，有條件開放市區的合法民宿申請，不然看到很多擁有獨特魅力但位於都市計畫的老宅空間，都是有違法經營的問題，這部分建議政府學習日本與韓國，能夠有條件開放都市型的民宿，但是想必會被旅館與飯店抗議到死的。
6.飯店、旅館
飯店的管理規則分為旅館業跟觀光旅館業，觀光旅館業的飯店規模大、間數多、設施多，法規要求與審核也較多，直屬的管理單位也不同喔，旅館業是所在當地的縣市政府，而觀光旅館業在直轄市是交通部委任市政府，其餘地方則委任觀光局，對外放置的執照類型也長得不一樣。
飯店的特色與種類如果細分其實也蠻多元的，例如商務飯店、渡假飯店、汽車旅館、青年旅館(床位為主)或是團客為主的飯店。
剛從業的時候常聽到一種說法，景氣好的時候，台灣的汽車旅館投報率非常好，『一年回本』是可以達到的，一年回本的概念是非常可怕的獲利能力，現在台灣的現況應該不可能(房地租金都貴)。
我們從疫情前國稅局公佈的資料來看，住宿業同業利潤標準看，淨利率13-17%，疫情之前上市公司(觀光)的財報水準大致也落在17-20%之間，個人的經驗也是落在此級距，記得這是總營收的淨利率，如果一年有一億的營收，淨利就在1,700萬-2,000萬之間！
飯店業到底是不是一門好生意就見人見智，畢竟很多飯店是建商轉投資，重點應該在房地產或養地本身，而不是飯店賺多少。
以個人經來看還要包含是否持有資產、承租或是合作類型、是否有重新裝修的成本、是否有頂讓金或是對賭條款等等，如果是單純承租案件(租期10-15年)，需要裝修跟頂讓金的話，能夠4年回本應該算是不錯的物件。
貝瑞大叔看完國稅局公佈的資料後，忽然很好奇淨利潤被國稅局計算為最高的產業類別是什麼？
超過30%淨利的產業不多，分佈在金融、保險、租賃出租、醫學、技術檢測、殯葬等產業(以上可以看出暴利產業在哪了吧！)，驚人的是有個類別是達到40%淨利率，分別是有陪伴者之咖啡廳、酒家、酒吧、舞廳、夜總會，看到這邊有感覺奇怪的知識增加了嗎！（不合法的或灰色地帶的不在此討論喔）
個人建議經營的很辛苦的下午茶咖啡廳要不要找些陪伴者來試試看能不能增加營收！？
7.香客大樓、教師會館、英雄館、青年活動中心、私人會員接待中心等住宿空間算什麼類型呢？
台灣的法規的確是很奧妙的，一樣是以日的住宿行為，卻有其他完全不同的規範與主管單位(教師會館是教育部、英雄館是國防部等等)，香客大樓只住香客？教師會館只住老師？
在以往的確是有很多爭議，現在已經定義的很明確，如果公開對外開放招攬客人沒有限定身份，一律涉及到旅館業，需要申請旅館執照，這其中的『特定身份審核』很重要。
例如私人招待所、只提供會員的俱樂部等等，對於身份的限制應該都是嚴格審核後才能有住宿的行為，曾經很多日租或是住宿類想用這點來嘗試規避，都是不行的！我為什麼知道？因為我都試過啊！
8.露營
包含營位、帳篷、露營車、奢華露營等，利用農牧休閒用地的空間來營運，我都歸類到露營的區塊，近年露營盛行，相對的也湧出非常多的露營場地，過去是沒有專屬的露營法規，恭喜家裡有農牧休閒用地的地主們，現在有適用的法規了！
圖片來源：https://pixabay.com/users/pexels-2286921/
最新熱騰騰的露營管理辦法開放輔導1公頃(3,025坪)以下農牧用地/林地申請合法露營場域，但有許多開發上的限制：
- 土地小於1公頃(3,025坪)，且不得位於19種環境敏感地區。
- 營位設施的固定設施面積要小於基地面積的10%，上限為660平方公尺等於199.65坪，包含營位、衛生設施、管理室，有3,000坪的地只能使用小於199.65坪，算200坪好了，高度不能超過3公尺(頂多能做到挑高點的一層樓)。
- 其中的衛生設施＋管理室只能使用200坪的30%，等於60坪的空間，2個住家大小能幹嗎？
法規在上，合法條件是有了，但現實是很難符合，或是有其他方式我不知道。有的露營場乾脆就不申請了，該罰就罰吧！畢竟台灣的法規很可能明年又變了。
打個廣告：有人有適合的場域能配合蘋果倉住宿或是太空倉住宿的私訊我一下誒！
小結：
創業以來從事的領域一直跟空間相關，除了傳統飯店業外，隨著時代的演進，空間的使用也越來越進化，但是台灣在這一塊的法規確實是很嚴格的，我們的立法思維都是禁止做什麼、怕這個、怕那個，這跟什麼法規碰撞到了不行等等，有的也牽涉到很多現有的團體利益。
我自己的經驗在2007年左右想做個線上刷卡在自己的網頁不要跳轉出去，當時竟然找不到任何一家銀行可以的，接收外國客人帳款只能使用Paypal，結果Paypal也受不了台灣法規退出了台灣市場，做線上訂房平台被認為是旅行社要拿旅行社執照等等的狀況，台灣這麼小，應該走科技、服務、觀光，大力開放政策，現況是受限也挺多的就是了，天佑台灣～～～
你還知道有什麼類型的空間收益嗎？歡迎告訴我喔，如果文章對你有幫助，也幫我點個讚或分享吧！
你可能也想看
