理財 - 2021年時的購屋規劃

背景：

房貸地板利率為1.31%，要更低多半有身分限制，如軍公教、行員低利貸款、...等。

房市相對熱絡，常聽到下列說法：「有兩成頭期款就能買房，八成貸款沒問題。」、「頭期差一點沒關係，可以用信貸補。」、「先簽約再說，貸款用房貸 + 裝潢貸，最高可以貸到85成。」、...

資產：

簽約前的資產小計

保守型的算法，持有現金扣掉六個月薪資的緊急預備金後，可用頭期約為110萬元。

安全型的算法，總資產扣掉六個月薪資的緊急預備金後，可用頭期約為150萬元。

極端型的算法，總資產不預留緊急預備金，可用頭期約為177萬元。

目標：

理想的貸款額度

當時的房市相當樂觀，普遍說法是貸八成沒問題，這間銀行不行就換一間，總會遇到缺業績、願意核貸的銀行。

三種不同額度的頭期，可購入的房屋總價落在550萬元~885萬元之間。金額雖不高，在當時有不少選擇，各房屋網站中，符合價格區間的，仍有上百個選項。

金流：

109年度的扣繳憑單總額約為54萬元。

110年度1~10月的平均薪資約為$35,000元。

• 因職務異動，預計接下來半年到一年間的薪資約為$30,000元~$32,000元，在規劃可負擔貸款時，是以保守的月入3萬元的占比30%~40%，也就是$9000元~$12,000元來估算。

上述條件，會影響貸款銀行的放款條件和核貸與否。

現實：

現實的貸款額度

符合「30年期」+「利率2%」+「無寬限期」+「頭期款110萬元~177萬元」+「月還款$9,000元~$12,000元」等條件，確實負擔得起的房價，上限約為498萬，跟前面估算的上限885萬，高估了將近43%，若沒想清楚就貿然簽約，八成不是違約就是賠售。

因當時有升息的風聲，保險起見，直接以2%利率來計算。

升息：

當初簽約時的利率是1.33%，但兩年內連續升息六次，現在的利率是2.13%。若當初沒有先高估利率，預留緩衝餘地，連續升息是不至於造成繳不出貸款，但會影響到每月定期定額的額度，間接影響到數年甚至數十年後的生活水準。

每月還款多$1,000元，對月薪10萬元的人來說可能是不痛不癢，但對月薪3萬元的人來說，是少掉3%收入。任何數據，只看數值或只看比重，都很容易失真。