聽到李嘉誠或川普的名字，你可能知道他們是靠著投資不動產而累計了大筆財富，你腦中可能會閃過一個念頭，想和他們一樣靠著投資不動產來累積財富，但是該怎麼做呢?尤其當你累積了一些資金之後，你應該也會考慮該自行購買不動產出租來獲得租金收入，還是建立一個有高紅利分配率的REITs投資組合?


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投資REITs和自行購買不動產的差異分析

投資股票的人常常會使用一些快速的估價方法來評估一家公司的股價是否便宜，REITs當然也有這些快速的估價方法，而且和股票使用的有一些不同。像本益比就不適合用在REITs上，因為REITs的淨利會受當期的投資物業重估價損益影響。


快速的REITs估價方法

由於REITs是屬於基金，其結構與公司不同。因此認識典型的REIT結構對了解REIT應該是有幫助的。


費用及信託結構-以Mapletree Logistics Trust(M44U)為例

絕大多數REITs投資者的目的是獲得穩定的現金收入，他們期待每季或每半年(視REITs而定)獲得的DPU。除了希望獲得穩定的DPU之外，投資者的目標也包含DPU的成長。尤其DPU的成長對於長期投資者來說是非常好的一件事，他們不但可以獲得更多的DPU，還能享受到股價上漲的資本利得。

REITs增加DPU的三種策略

REIT的物業投資組合如果能隨時間經過而一直升值，單位持有人可以從以下兩種方式獲得好處。
一、當REIT出售物業時，會將該物業的帳面升值利益轉換為實質獲利。
二、當REIT的物業投資組合升值時，會使NAV及總資產增加，而槓桿率會降低，在收購新物業時能承擔更多的債務。


評估REIT物業投資組合的升值潛力

以下評論分析資料來源皆來自Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF的官方網站。


Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF簡介

為什麼不應該投資REITs(上)談的是與資本管理有關的風險，是每一個reit都會面臨的共通風險，如何處理需要經驗的累積。而這一篇談的購買基金的人都會忽略的一個問題，就是管理費的問題。


為什麼不應該投資REITs(下)

根據新交所的資料，截至2019年11月13日止，新加坡有35檔REITs、6檔Stapled Trusts和2檔Property Trusts。Stapled Trusts因為裝訂REIT跟其他種類的Trusts，所以很多媒體和投資人分不清楚它們的差別，而都還是把它們歸類為REIT。REIT我想讀者

新加坡交易所中的REITs類別

將市值換算成台幣來看，最大的C38U市值約2040億，金額相當於元大金控，在加權指數的市值排名為26名，最小的N2IU市值約1180億，金額相當於永豐金控，在加權指數的市值排名為46名。

新加坡交易所中市值最大的五個REIT

新加坡證券交易所在2019/4有一份SREITS&Property Trusts的SGX Research，快速的做一下心得報告。


新加坡REITS歷史報酬檢視

打造一個穩定收息&資本成長的投資組合，非常適合不想花費太多時間在投資上，又想取得合理穩定的資本報酬以及股息的人。

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