三年多，千餘日在春城的日子，我得到了很多，也學習到了很多。每天跟著酒店運營端溝通著如何提昇業績，如何提高客戶感受，如何留住潛力員工。同時跟著自己的財務團隊，研究著如何讓貸款通過，如何把利率談下來，又如何跟政府申請補貼或是稅務減免。有些事情，我掌握不了，只能全心投入能掌握的部分。

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朝朝北國滿滿春城（二十）完

春城的冬天是非常冷的，一眼望去白茫茫的一片，但其實每年也就那幾場雪，大部分的時間都非常的乾燥。下雪的日子出門還是蠻不錯的，軟軟的粉雪落在身上，有種回到童話故事的感覺。但對於很多人來說就辛苦了，酒店要組織鏟雪大隊，因為積雪太多會導致客人進出不便，而且還有滑倒的風險。

色格子

滑倒

冬天

路面

風險

積雪

貸款

銀行

職場霸凌

朝朝北國滿滿春城（十九）

我到任春城酒店的時候，酒店應該已經開業六年多了，有些當初的規劃，運營沒繼續用，擺著甚至已經有部分需要報廢。健身房的蒸氣室，就擺在那邊，像是一個擺設。客房裡木飾面家具，大大小小破損不堪，房間還是五星規格，但起皮的天花，真是讓人慘不忍睹。唯一有在進行整改的是窗簾，因為窗簾破損導致不遮光，肯定客訴的比較厲

房間

天花板

破損

體驗

總經理

客人

客戶

健身房

朝朝北國滿滿春城（十八）

怎麼說丟臉丟到國外呢？因為春城的五星酒店是個世界知名品牌運營的。跟在台灣大多數的酒店用掛牌的方式不同，春城酒店是由國際酒店管理公司直接安排人來運營管理。這樣管理的成本會比較高，但是也能會相對的保障管理的質量。對於我們作為長期商業不動產投資的企業來說，這比什麼都重要。

管理

不動產

主廚

總部

費用

商業

專業

台灣大

成本

朝朝北國滿滿春城（十七）

由於財報長的「沒那麼好看」，其實要找「接盤」的銀行還真不容易。因為總部這裡給的調賬壓力，我就像是個「渣男」，剛確定完關係後，就開始找「新對象」。首先這對象只能從過去有往來的「前女友們」下手，因為彼此都了解，溝通上也容易一點。不過因為環境跟政策不理想，這些「前女友」們也幫不上忙，只能等待更好的時機

前女友

壓力

朝朝北國滿滿春城（十六）

風雨欲來的第一步就是調整春城的管理報表。貸款下來前，給我們的說法是管理報表不會調整，一切按之前的做法。貸款下來後，就變了樣，讓我們按確實成本調整。貸款下來前，因為資金成本是境外的，所以不列入我們的管理報表。下來後，資金成本落在春城項目，就得把這個成本列進來。

資金

虧損

方案

朝朝北國滿滿春城（十五）

公司風險管理不好比較嚴重的情況就是對未來財務狀況的錯誤判斷，很多房地產公司都是栽在這塊。要不是老板聽不進財務專業意見，要不就是財務跟運營勾結，只跟老板報好聽的。以春城酒店為例，已經開張了八九年的酒店，需要大規模的整改，一是設計風格的老舊，二是效能不如以往，更新能提高更好的效率。

財務

會計師事務所

審核

放款

競爭力

會計師

房地產

朝朝北國滿滿春城（十四）

公司治理與風險管理的議題，這個剛好我唸書的時候很流行，那時候一些風險管理的財務工具剛剛推出，風險量化的系統也開始蓬勃發展。理論上，像我們這個量體的集團，應該要很關注這塊，但顯然沒有，老板可能不願意花錢多養人，或是更相信自己的直覺。


治理

收入

租金

勾結

呆帳

出租

資產

朝朝北國滿滿春城（十三）

再聊聊春城，這的人還是蠻有意思的。這裡的歷史軌跡，跟我長大的台灣有點類似的地方。從歷史的角度看，這裡也可以說是新中國發家的地方。同時也承載了共和國崛起前期火車頭的角色。


文化生活

空氣品質

朝朝北國滿滿春城（十二）

酒店業就是這樣，是人用服務長期堆積起來的。當然原始的設計跟定位也非常重要，但運營還是離不開勤奮與努力的。