2024年最新不動產買賣減稅、免稅、退稅指南

前篇《想要安心賣房?售屋流程大公開》，完整闡述從委託至交屋的過程，為了使讀者能夠關鍵字搜尋稅制相關文章，而進一步詳細說明《房地合一稅》、《自用住宅免稅優惠》、《重購退稅》、《土地增值稅》等節稅內容。

近年來房價大幅上漲，根據財政部統計資料庫資料顯示，房地合一稅從2016年實施後年年攀升，2017年11.9億，2018年27.9億元，2021已245.7億元，2022年一舉衝高至382億元，2023年全年稅收395.3億元，年增3.4％，再創歷史新高，由此可知房地合一稅是自住換房或是投資不動產時，一定不能忽略的交易成本。

房地合一稅用意在於降低房地產的炒作，並抑制價格快速的攀升，如若房地產持有時間僅在 2 年內，稅率最高可達 45%。另外，預售屋若在成屋前轉賣交易，會被課 35%以上的稅率，且預售屋興建大多需要 2至4 年的建造期，改制後，持有期歸零計算因而需要從成屋後，再持有滿 5 年才能將稅率降低至 20%，意味購買預售屋約需 7至9 年才會有較大的獲利空間，擴大課徵以冷卻預售屋投機買賣。

那自住換屋，有哪些節稅方法呢？

一、自住減免

1.適用條件：無營業或出租使用；個人、配偶或未成年子女設籍；持有並實際居住連滿6年

2.優惠內容：課稅所得400萬元下免稅；超過免稅額部分適用10%稅率

3.試算：小熊家的房子自住超過 6 年，且使用期間沒有任何營業行為，一家人包含配偶、未成年子女也沒有適用過自用住宅優惠稅率過。當初小熊購買此屋花費 1,000 萬，現在小熊想換房，所以想先把此房屋賣掉。假設售出金額 2,000 萬，則交易獲利1,000 萬，大於 NT$ 400 萬，因此得就超過部分（1,000 萬－400 萬＝600 萬）課徵 10% 房地合一稅，代表小熊須繳交 NT$ 60 萬的稅款。若出售價格 1,200 萬，則交易獲利 200 萬，小熊可獲得免稅資格，不用繳交房地合一稅！

二、非自願售屋

1.適用條件：個人因調職或非自願離職；土地遭他人越界建屋；不動產依法遭強制執行；重大疾病或意外須付醫療費；持保護令遠離家暴相對人；繼承後遭共有人出售持分；繼承後無力償還房貸

2.優惠內容：5年內出售皆適用20%稅率

三、重購退稅

1.適用條件：出賣前1年無營業或出租；個人、配偶或直系血親設戶籍；2年內須登記賣舊屋買新屋

2.優惠內容：小屋換大屋可全額退款，大屋換小屋依比例退款

3.試算：小熊以 2,000 萬元出售自用房屋後，又以 1,000 萬元買入另一間房屋，假設原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元，依重購退稅規定退還的金額為100 萬x （ 1,000萬 / 2,000 萬）＝ 50萬元。若小熊購買2500萬的房子，將可退還全部100萬元的稅款。

四、認列補助

1.適用條件：規費、印花稅、代書費、仲介費、契稅、清潔費、搬運費、修繕費

2.優惠內容：稽徵機關依申請人提供之資料，核定費用以 30 萬元為限

讀者務必保留收據或拍照存證，以利後續節稅金額及流程審核

在台灣現行制度下，課徵標的為土地的相關稅有兩種，一是每年繳納的地價稅，另一種是土地增值稅。而課徵方式105年後取得不動產改為上述所討論之房地合一稅；105 年前取得的不動產，針對土地的利潤課徵土地增值稅 ；對於房屋的利潤課徵所得稅的雙軌制度。

土地增值稅是用漲價倍數來決定稅率的（累進稅率制度），也就是土地漲價越多稅率的層級就會越高，跟一般所得稅的稅率決定方式一樣。土增稅的一般稅率分別是 20 ％、 30 ％、 40 ％，若為自用住宅用地稅率為 10% 。

優惠方案分為「一生一次」及「一生一屋」，建議讀者在買不動產時就有可能會出賣不動產的規劃，了解更多稅務資訊及申請條件可以幫助自己未來省下不少稅賦。此外，夫妻間互贈不動產是不課徵贈與稅，若符合上述條件就可以再使用一次其優惠方案，也是為自己減稅之方法。

提醒讀者，土地或透天坪數越大、持有時間愈長，土地增值稅有可能高達數十萬或數百萬，請務必事先諮詢專業人士。

以下為土地增值稅試算連結

https://www.cthouse.com.tw/knowledge/tax/sale.html

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