SOP - 會計師教你一分鐘算出土地增值稅
更新於 發佈於 閱讀時間約 4 分鐘
- 你有要賣房子，想要試算土地增值稅為多少嗎?
- 你家裡有土地，想要知道土地增值稅要多少嗎?
不需要瞭解稅法，本文教你利用國稅局試算網站，一分鐘就可以算出土地增值稅的金額。
首先，你需要準備的文件有：
- 土地謄本，若沒有，要請所有權人去地政事務所申請
- 連上國稅局試算網址，https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9
土地謄本
國稅局試算網站
上面兩張圖，分別是"土地謄本"、"國稅局土地增值稅試算網站"，是我們試算土地增值稅最重要的資料及工具。
我在兩張圖標上了"注意號碼"，讀者可以根據"注意號碼"，將土地謄本的資訊，對應填到國稅局的試算網站，下面分別就各個"注意號碼"示範和解釋給各位。
- 前次移轉年期：民國78年6月。(有一點要提醒，前次移轉年期可能不只一項。舉例來說：同個地號，你先繼承一筆，後續又再買入一筆，土地謄本就會顯示兩項不同日期的前次移轉日期、金額及持有比例。)
- 土地公告現值：252,331元。(土地謄本顯示的會是你申請當年的公告現值，若是讀者想要查詢最新的土地公告現值，可以在內政部網站查詢：https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue/42)
- 原規定地價或前次移轉現值：14,000 元/平方公尺。(有一點要提醒，前次移轉現值可能不只一項，原因跟前次移轉年期一樣)
- 土地宗地面積：3348 平方公尺。(這個面積是，此筆地號全部的土地面積)
- 土地類型：都市土地。(請參閱土地謄本的土地標示部之使用分區，使用地類別空白者，請點選都市土地)
- 移轉或設典範圍：10000分之46。(有一點要提醒，前次移轉現值可能不只一項，原因跟前次移轉年期一樣)
- 消費者物價指數：161.8。(讀者要從上述國稅局試算網站中，點選"消費者物價指數"下載excel檔案，下面教你怎麼看
上圖是我於民國109年11月下載的"消費者物價指數"檔案截圖。
這個表我們要先看下載月份的指數，以這個表為例，就是民國109年11月，一定會是100.0。(代表109年11月是基準月)
再來就是來看，上面提到的"前次移轉年期"，民國78年6月，我們會查到是161.8。(代表民國78年6月到109年11月，消費者物價指數漲了161.8%)
試算結果
所有資料填完後，我們點選國稅局試算網站的"增值稅試算"，網站會顯示出試算的結果如下圖，這就是你出售土地，需要支付的土地增值稅金額。
讀者到這邊，一定會有個疑問，自用住宅用地稅率是什麼?為什麼兩個稅額差那麼多?
簡單來說，"自用住宅用地稅率"是政府獎勵民眾持有的自住房屋土地，給予一生只有一次的優惠稅率10%，遠低於一般用地土地稅率的20%~40%。
適用自用住宅用地稅率的詳細條件如下，供參考：
- 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
- 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
- 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
- 一人一生享用1次為限。
- 自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。
以上就是用國稅局的試算網站，計算土地增值稅的示範教學。要提醒一下，這只是試算的金額，實際買賣產生的稅額，仍以稅捐稽徵機關計算的結果為準。
希望此篇文章有幫助到您，若有任何問題，都可以在底下留言給我，我都會看喔~
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摘要
營利事業於計算房地交易所得時，已依規定減除土地漲價總數額，不得再將已減除土地漲價總數額部分之土地增值稅列為成本費用
正文
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當土地所有權轉移（例如賣出房屋）時，土地增值稅的課徵就是基於土地的非因勞動投入而增加的部分。這意味著只有當土地的價值在持有期間增加，且這種增值不是由於地主的勞動投入時，才會被課徵土地增值稅。
本篇文章整理了土地增值稅計算的各個項目之說明，包括土地增值稅的稅基、稅率、稅額、自用住宅優惠、重購退稅與其他減免之情形等，以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了土地增值稅的各項相關條文，包括土地增值稅的定義、納稅義務人、課稅標的和課稅時間等內容。土地增值稅是政府對土地增值非因施以勞力資本而增加者，課徵土地移轉稅，本文將逐一解釋相關條文，以便讀者瞭解相關規定。
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土地經過買賣，民眾經常混淆，不清楚地價稅是由新地主或原地主來負擔繳納？地方稅局表示，地價稅是採按年計課，依土地稅法規定，是以納稅義務基準日即8月31日當天，地政機關土地登記簿上所載的土地所有權人，為當年度地價稅納稅義務人，負責繳納全年地價稅。也就是只要8月31日當天所有權人是誰，不論實際擁有土地時間
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