SOP - 會計師教你一分鐘算出土地增值稅

2020/12/22閱讀時間約 4 分鐘
  • 你有要賣房子,想要試算土地增值稅為多少嗎?
  • 你家裡有土地,想要知道土地增值稅要多少嗎?
不需要瞭解稅法,本文教你利用國稅局試算網站,一分鐘就可以算出土地增值稅的金額。

首先,你需要準備的文件有:
  1. 土地謄本,若沒有,要請所有權人去地政事務所申請
  2. 連上國稅局試算網址,https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9

土地謄本

土地謄本範例 資料來源:網路

國稅局試算網站

國稅局試算網站 資料來源:國稅局
上面兩張圖,分別是"土地謄本"、"國稅局土地增值稅試算網站",是我們試算土地增值稅最重要的資料及工具。
我在兩張圖標上了"注意號碼",讀者可以根據"注意號碼",將土地謄本的資訊,對應填到國稅局的試算網站,下面分別就各個"注意號碼"示範和解釋給各位。
  1. 前次移轉年期:民國78年6月。(有一點要提醒,前次移轉年期可能不只一項。舉例來說:同個地號,你先繼承一筆,後續又再買入一筆,土地謄本就會顯示兩項不同日期的前次移轉日期、金額及持有比例。)
  2. 土地公告現值:252,331元。(土地謄本顯示的會是你申請當年的公告現值,若是讀者想要查詢最新的土地公告現值,可以在內政部網站查詢:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue/42)
  3. 原規定地價或前次移轉現值:14,000 元/平方公尺。(有一點要提醒,前次移轉現值可能不只一項,原因跟前次移轉年期一樣)
  4. 土地宗地面積:3348 平方公尺。(這個面積是,此筆地號全部的土地面積)
  5. 土地類型:都市土地。(請參閱土地謄本的土地標示部之使用分區,使用地類別空白者,請點選都市土地)
  6. 移轉或設典範圍:10000分之46。(有一點要提醒,前次移轉現值可能不只一項,原因跟前次移轉年期一樣)
  7. 消費者物價指數:161.8。(讀者要從上述國稅局試算網站中,點選"消費者物價指數"下載excel檔案,下面教你怎麼看
點選反黃字,可以下載檔案
消費者物價指數資料來源:國稅局
上圖是我於民國109年11月下載的"消費者物價指數"檔案截圖。
這個表我們要先看下載月份的指數,以這個表為例,就是民國109年11月,一定會是100.0。(代表109年11月是基準月)
再來就是來看,上面提到的"前次移轉年期",民國78年6月,我們會查到是161.8。(代表民國78年6月到109年11月,消費者物價指數漲了161.8%)

試算結果

所有資料填完後,我們點選國稅局試算網站的"增值稅試算",網站會顯示出試算的結果如下圖,這就是你出售土地,需要支付的土地增值稅金額。
試算結果
讀者到這邊,一定會有個疑問,自用住宅用地稅率是什麼?為什麼兩個稅額差那麼多?
簡單來說,"自用住宅用地稅率"是政府獎勵民眾持有的自住房屋土地,給予一生只有一次的優惠稅率10%,遠低於一般用地土地稅率的20%~40%。
適用自用住宅用地稅率的詳細條件如下,供參考:
  1. 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
  2. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記
  3. 都市土地面積未超過3公畝非都市土地面積未超過7公畝部分。
  4. 一人一生享用1次為限。
  5. 自用住宅建築完成1年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。

以上就是用國稅局的試算網站,計算土地增值稅的示範教學。要提醒一下,這只是試算的金額,實際買賣產生的稅額,仍以稅捐稽徵機關計算的結果為準。
希望此篇文章有幫助到您,若有任何問題,都可以在底下留言給我,我都會看喔~
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此部落格想要分享,若我自行創業,設立公司怎麼選擇、需要注意的稅務議題和相關的費用。另外,會有各個行政程序申請的SOP分享,自己辦比較省錢。 作者於台大會研所畢業、持有會計師證照,加上六年的會計財務職涯,曾任職於四大會計師事務所、知名外商公司,目前協助朋友創業,作為他們的財務顧問。
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