什麼是房屋抵押貸款？申請條件、管道、流程一次搞懂
2021/10/27閱讀時間約 8 分鐘
人的生活離不開錢，不管是銀行存款、使用信用卡、買房子、車子，都跟銀行脫不了關係，但如果不善理財，或是容易疏忽各帳單繳款期限的人，不小心就會落入負債，這時候該怎麼辦？別緊張，關於整合負債，我們教你以下債務整合的各種訣竅。
1.什麼是整合負債／債務整合？
簡單來說，債務整合是將名下所有負債做整理，申請一筆額度大的貸款，把金額小、利率高的貸款還掉，以減輕月付金的壓力，更多詳細內容，讓貸款職人貴哥來告訴你。
2. 什麼時候會需要整合負債？
目前市面上常見的貸款項目包含信用貸款、手機貸款、機車貸款、汽車貸款、土地貸款、房屋貸款、企業貸款等等，有抵押品的貸款，利率較低，還款期限也比較長，以下這三種情況，你可能需要整合負債：
(1) 名下負債利率高
(2) 名下負債項目多
一個人身上可以同時擁有數筆貸款，但當貸款項目繁多時，容易忽略繳款日期，一旦疏忽繳款，就會被掛上遲繳記錄，接著就會造成信用評分過低的窘況，債務整合就是把所有貸款整合成一筆，除了降低月繳款負擔之外，也會有較不容易漏繳的好處。
(3) 急需資金
貸款尚有餘力可以負擔，但急需一筆資金，可以透過整合負債的方式，償還舊有債務後，增加取得所需資金。
只要覺得自己貸款負擔太重，想減壓的人，都可以嘗試來做整合負債。這麼做還有一個最大的好處是：因為能夠規律的還錢，信用評分就會慢慢回升，未來要再向銀行貸款會更容易。
3.整合負債的好處
整合負債的好處很多，除了幫你降低月付金外，信用分數也會慢慢回升，之後想申請大額度的貸款較容易，除此之外還有這些好處：
- 只需記一個繳款日，不會疏忽繳款
- 利率降低，月付金變少，有更多資金可自由運用
- 信用分數提升，未來跟銀行貸款較不會因信用狀況卡關
- 還款年限再延長
4. 整合負債有哪些管道？
債務整合是用一筆金額較大的貸款，來償還金額小、利率高的債務，以下這6個管道，是常見的債務整合方式：
(1) 銀行信貸銀行信貸有兩種，一種是一般信貸，另一種名為整合負債貸款，二者本質上是相同的貸款，銀行信貸的額度有月收入22倍的限制（DBR22），意思是月薪6萬的人，最多只能借到132萬，但實際審核結果仍以銀行徵審為主。
(2) 房屋增貸
名下的房子貸款本金已繳一段時間，向原本的銀行申請房屋增貸，增貸的資金即可用來債務整合，房屋貸款不受DBR22倍限制，僅看申請人財務狀況，以及房屋貸款空間。
(3) 房屋轉增貸
名下的房子已經有貸款，原本的A銀行無法增貸，找B銀行詢問房貸轉增貸，把整筆房貸都轉到B銀行去，B銀行也會評估申請人的財務狀況，以及房屋的貸款空間，轉貸成功後，多餘的資金就能作為債務整合之用。
(4) 銀行二胎房貸
名下的房子已經有貸款，不改變原本的A銀行房貸，直接向B銀行再申請一筆房貸，等於身上同時有兩筆房貸，二胎房貸的額度視目前房貸剩餘空間而定，由於銀行估價保守，銀行二胎能成功申貸的額度通常不高。
(5) 好事貸二胎房貸
好事貸是裕融企業旗下：新鑫股份有限公司的二胎房貸經銷商，提供貸款被銀行婉拒的人另一個貸款管道，審核標準比銀行寬鬆，僅看房屋貸款空間，不看信用或財力狀況，最高額度可貸300萬，這是目前金融市場中，作為債務整合最好的選項之一。
(6) 民間貸款
民間貸款的貸款項目繁多，不論是否有跟銀行貸款，都能找民間公司借款，相較於銀行，民間貸款的利率稍高，但額度更大，也能考慮用來債務整合。
5.一直不做整合負債，最後會怎樣？
如果放任債務問題越滾越大，信用評分會持續下降，肩上的負債壓力也會越發沉重，到最後導致信用破產，不過一般俗稱的信用破產，指的僅是銀行不肯再借你錢，和真的讓法院宣告破產，還是有一段很大的差距。
負債太多的人，想再申請信用卡或任何貸款都不會過，必須先把原本的負債還到一定程度，讓信用評分止跌回升，並降低負債比例後才有救，若債務問題太過嚴重，就要考慮和銀行進行債務協商。
6.什麼是債務協商／前置協商？
如果各種債務還在可以負擔的情況下，可以先想辦法整合債務，如果已經到了不堪負荷的地步，就要跟最大債權的銀行討論進行「債務協商」，當銀行收到你的申請後，會發文給其他你有欠款的金融機構，短時間內就不用再接到銀行的催收電話了，不過這過程會有點漫長，要有耐心，這就叫做「前置協商」，若等到銀行主動找你談，則稱為「債務協商」。
7.債務整合跟債務協商的比較
可以的話，盡量不要走到債務協商，因為協商紀錄會記錄在聯徵中心的個人信用報告中，就算申請前置協商最後沒辦也會有，所有銀行看到都不願再借你錢，民間有一點制度的公司也會參考信用報告，進而影響放款意願。
也不是把債務協商的金額還完就沒事，根據聯徵中心的規定，不同狀況有不同註記期限：依據「中華民國銀行公會辦理消費金融案件無擔保債務協商機制」或「金融機構辦理消費者債務清理條例前置協商作業準則」相關規定及債務人與債權金融機構簽訂之協議書內容：
銀行公會消金案件債務協商／消債條例前置協商註記
- 前置協商不成立：「結案日」 起加6個月。
- 前置協商成立：履約完成日或提前清償日加1年。
- 毀諾未清償：自毀諾日起加3年。
- 毀諾後清償：全部債務清償日起加1年，但不超過毀諾日起加3年。
個別協商註記
- 個別協商成立者：自協商成立日起，至履約完成日或提前清償日止。
- 個別協商毀諾／終止者：自毀諾／終止日起加3年，惟不超過個別協商協議書約定之清償日。
- 個別協商毀諾後逕行全部清償該筆債務者：自該筆債務清償日加1年，惟不超過該筆債務毀諾日加3年。
更生／清算註記
- 自破產宣告日或裁定清算開始日起，揭露10年。
- 自更生方案履行完畢日起註記4年，但最長不超逾法院認可更生方案之日起10年。
8.小心整合負債的陷阱
辦理債務整合貸款，自行向銀行提出申請即可，如果不知道如何進行，想尋求專業協助，一定要謹慎挑選協助或代替你辦理貸款的公司：
(1) 代辦公司是什麼？
由於申請人不熟悉金融規則，不知道送哪一家銀行較容易過，因此產生協助辦理貸款的公司，他們熟悉銀行的貸放規則，送件能夠精準的一次到位。
(2) 代辦公司的相關收費
代辦公司的主要收費項目有兩種，一是詢問時要繳交的委託費，金額大約在5,000~8,000不等，二是貸款核准後的服務費，一般行情是貸款金額的10%。
(3) 銀行沒有跟代辦公司配合，注意銀行網站警語
某些不肖代辦宣稱，有銀行的特殊管道，保證過件，貸款條件非常優惠云云，銀行的網站均有特別聲明，未與任何代辦公司合作，有貸款需求請直接找銀行。
(4) 透過代辦辦理債務整合可能會怎樣？
某些不肖代辦遞件申請時，會幫你申請「債務協商」而非債務整合，這其中的差別是：債務協商的紀錄會收錄在信用報告中，未來難以跟銀行申貸，債務整合仍是一般貸款，並不會特別標註，對於代辦公司來說，案件越困難，收取的費用就可以越高，幫你辦理債務協商，他們能夠賺取的服務費更多。
9.債務整合常見問題
(1) 債務整合一定會成功嗎？無論辦理何種貸款，銀行或融資公司都會參考客戶目前的財務狀況、以及是否提供擔保品來評估放款，如果能提供更多的財力證明，債務整合成功的機率就會越高。
(2) 債務整合有手續費或其他費用嗎？向銀行申貸，銀行通常會收取徵信費及開辦費，不會收取其他費用，若向好事貸申請新鑫二胎房貸，僅有一筆15,000元的開辦費，其中包含地政規費、代書費用等，除此之外亦無其他費用。
(3) 政府有債務整合服務嗎？目前唯一由政府認證的官方單位，只有「財團法人法律扶助基金會」，免費協助有債務問題的民眾處理債務問題，其餘都不是官方單位，需當心受騙。
(4) 債務整合會影響信用嗎？債務整合對信用有正面的影響，將所有債務整合成一筆，債務更單純，負債比例也下降，信用分數將緩步回升，未來想跟銀行貸款會更容易。
本文引用來自：債務整合怎麼做？負債整合協商一次全解決！
人的生活離不開錢，不管是銀行存款、使用信用卡、買房子、車子，都跟銀行脫不了關係，但如果不善理財，或是容易疏忽各帳單繳款期限的人，不小心就會落入負債，這時候該怎麼辦？別緊張，關於整合負債，我們教你以下債務整合的各種訣竅。
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