〔影片〕【房子不是負債！”這3種房貸”幫你把房產變現金】貴哥來開講#9

「Hello 大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講 ，貸款有好事，今天要跟大家分享的是-活化不動產的三種方法」。

1. 活化不動產的方法

房子已經有貸款了，還想要再取得資金的方法有增貸、轉增貸、二胎房貸。

房屋增貸

轉增貸

當原貸款銀行不肯再貸，或給的額度沒有辦法滿足的時候，可以將整筆房貸轉到另一家銀行，再增加所需要的資金額度，這叫轉增貸。

二胎房貸

當原銀行不提供增貸而遭到婉拒，新的銀行轉增貸送件也被婉拒，這兩種情形都不行的時候，可以選擇二胎房貸。

2. 如何申請增貸？

用房子跟原銀行提出增加貸款－增貸的需求，對銀行的來說就是稱為：老客戶。舊客戶回來增加貸款，叫做「舊案增貸」，有的銀行會增加一筆房貸額度。

假設增貸50萬，其實以一個銀行業務來說，一個月的業績額度差不多是在2500萬元~3000萬元，舊案增貸一件50萬元，業務要做幾件才能達成目標？所以，一般銀行業務就不太喜歡做這樣的案件，他們可能會選擇另一種方式叫做：房信貸。

※貸款小知識：房信貸即是以房屋作為抵押品的信用貸款。

業務可能會說：因為沒額度、沒空間，用另外一種就是信貸，房信貸分７年、 利率很低可能是3%～5%，文件簽一簽就可以辦理，其實房信貸收益是很高的，這是跟原銀行貸。

原貸款銀行估價師的估價，都是屬於保守的，很多銀行原貸款客戶去辦增貸，就不難發現銀行估價真的都很保守。

3. 如何申請房屋轉增貸？

轉增貸的銀行主力喜歡做的就是三線跟四線，利率可能會高一些些，但也還能接受，不過真的要找對銀行。一線銀行跟二線銀行都算是公務員，官股銀行業績壓力沒有那麼大，就看績效成果，但官股銀行多做跟少做，年終都不會差多少，所以官股銀行經辦行員，做事態度會比較沒有那麼積極。

然後再者就是大金控，比如說中信、富邦、國泰，這些銀行主力目標會是在土建融（建築貸款），跟新房子的分戶貸款，至於中古屋的轉增貸貸款，就不是大金控銀行主力在做的方向。

※貸款小知識：【土建融】即為建築融資貸款，主要提供法人或個人購置建築基地的資金，和興建建築物的營建費用。

※貸款小知識：【分戶貸款】指建設公司的建案，由配合銀行承作整批的房屋貸款，成數通常會比較高。

去銀行辦一次貸款之後，銀行會查一次聯徵，如果原銀行不給貸的時候，就要去找別家，新的銀行又會再查一次聯徵，如果查聯徵只有一次就沒問題，有兩次聯徵查詢就不太行，三次的話就差不多難了，當已經有三次聯徵查詢，要再找另外一家辦貸款，那個過件機率就真的不高了。

※貸款小知識：一般銀行對於「聯徵次數過多」的定義是三個月內被銀行查詢次數超過三次。

4. 如何申請二胎房貸？

二胎房貸其實銀行也有做、融資公司也有做，但是條件都不一樣。先講銀行，銀行也有做二胎房貸，因為是銀行所以比較嚴格，一樣是要看工作證明、收入證明、 聯徵信用評分之類的，銀行不會用很寬鬆的方法去做貸款。

股票上市的融資公司做二胎房貸，對於負債比、收入證明、信用評分、信用卡循環、聯徵查詢次數多少之類，都可以不介意、不看，只看還款記錄是不是正常？以及房子的價值有多少？

因為是二胎，所以一定要考量一胎的房貸餘額還有多少？銀行願意再借多少額度做二胎房貸？銀行與融資公司不一樣的是 ，銀行計算一胎的貸款餘額，會用抵押權設定金額。融資公司就不一樣，融資公司就是看現在房貸餘額是多少。

來舉例來比較：

假設房子跟銀行貸款（一胎房貸）貸800萬元，抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍，所以抵押權設定是設定960萬元，繳了10年後房貸餘額剩下500萬元。

銀行二胎：最高貸款成數是9 成，假設現在房子增值到1,100萬元，9成是990萬元，990萬元減掉抵押權設定金額960萬元，所以在銀行的二胎房貸的可貸額度是30萬元。

融資公司：現在房子價值是1,100萬元，但是房貸餘額是500萬元，融資公司就認定餘額是500萬元，融資公司最大的貸款額度是300萬元，在融資公司借300萬是沒有問題的。裕融新鑫的二胎房貸，審核是最寬鬆、額度是最大、成數是最高，甚至可能到房價的110%。

今天的主題就討論到這，之後還會有更多關於貸款的影片，請鎖定我們的頻道，如果還有什麼問題想要問貴哥，也歡迎留言讓我們知道，最後記得按下訂閱並開啟小鈴鐺。

本文引用來自：〔影片〕【房子不是負債！”這3種房貸”幫你把房產變現金】貴哥來開講#9「Hello 大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講 ，貸款有好事，今天要跟大家分享的是-活化不動產的三種方法」。