二順位房貸／次順位房貸是什麼？利率、條件及推薦管道
更新於 2022/02/09閱讀時間約 5 分鐘
二順位房貸是近年來市場很熱門的話題，透過二順位房貸，可以充分活用房屋價值，取得一筆臨時周轉的資金，二順位房貸到底是什麼？利率是多少？有哪些管道可以申請？跟著好事貸來認識二順位房貸。
1.二順位房貸是什麼？跟二胎房貸一樣嗎？
簡單來說，二順位房貸就是第二筆房貸，當你買房子向銀行申請貸款，這筆購屋貸款就是一順位房貸，正常繳款一段時間後，用同一間房子，向別家銀行再申請一筆房屋貸款，第二家銀行的抵押權順位排在第一家後面，銀行稱之為二順位房貸或次順位房貸，民間貸款則多稱呼為二胎房貸，二者是一樣的貸款。
如果客戶繳不出貸款房子被拍賣，會由第一順位銀行先回收資金，如有政府欠費也須優先償還，如有剩餘金額才由第二順位銀行回收，如果拍賣過程不順利，金額一砍再砍，第二順位銀行可能收不回全額，放款風險較高，所以利率會訂得比較高，貸款年限也比較短，通常用來短期週轉。
2.次順位房貸的利率跟額度是多少？銀行的平均利率跟額度？
由於辦理次順位房貸的風險比較高，目前台灣只有11家銀行有承辦，利率區間在2%~18%之間，雖然2%看似不高，實際上幾乎沒人能申請到這麼低的利率，綜合個人信用評分、財務狀況及房屋價值空間評估後，實際利率多在6%以上，並沒有廣告利率這麼低。
國泰世華2.5~15%遠東銀行3%起玉山銀行2.66~9.88%凱基銀行2.92%起台新銀行3.25~18%日盛銀行3.33%起兆豐銀行2.53%起新光銀行2~7.5%王道銀行4.50%起陽信銀行3~4.25%永豐銀行4.77%起
銀行二順位房貸的貸款成數，最多是房價的90%，但銀行也會視房屋地段和客戶財力而定，通常不會做到滿，比較常見是做85%，假設1000萬的房子，一順位房貸已經貸了8成800萬，二順位房貸正常情況下最高可貸50萬，銀行二順位額度最高可貸600萬，詳細的額度計算方式與額度限制，可參考延伸閱讀文章。
延伸閱讀二胎房貸的額度跟貸款成數自己算
3.二順位房貸的申請條件
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想辦理二順位房貸條件，必須符合以下：
- 名下有房子
- 一順位房貸均正常繳息
- 房子還有貸款空間
- 信用正常(信用評分600分以上)
- 工作及財務狀況穩定
銀行非常重視客戶的還款能力，尤其二順位房貸又是高風險放款，如果其中任一項條件較差，利率就會偏高，可拿到的額度也會比較少。
4.次順位房貸的審核標準有哪些？
銀行對於次順位房貸的審核，分成3個面向：
(1)房屋貸款空間
一般購屋貸款可貸到房價的8成，二順位房貸最高可貸到房價的9成，但實務上銀行也不會讓客戶貸到滿，如果房屋沒有太大增值幅度，可貸空間很有限。
(2)客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為判斷基準，檢視以往的貸款是否按時繳交？負債比率是否在正常範圍？信用正常的人(信用評分600分以上)才能向銀行順利申貸。
(3)客戶財務狀況
包含收入和負債，收入會以每個月有固定收入的為準，若是不固定收入，需多加提出有效的財力證明，才有助於降低負債比率，讓銀行覺得你有能力負擔次順位房貸。
各家銀行的審核標準不一，但同樣須遵守金管會的規範，盡量降低銀行的放款風險，對於條件稍差的客戶，可能會降低額度、提高利率或直接婉拒次順位房貸的申請。
5.二順位房貸推薦銀行
前文說到，目前台灣只有11家銀行有辦理二順位房貸，部分銀行有針對二順位貸款給予限制：
- 兆豐銀行：既有房貸戶
- 王道銀行：他行房貸正常繳款滿1年
- 遠東銀行：房屋持有1年以上，在其他銀行已辦理半年以上房貸自住型客戶
- 凱基銀行：房子持有2年以上，房貸正常繳款滿1年，且無其他民間二順位設定或信託紀錄
其餘銀行多數限制20-65歲，信用正常即可辦理，但銀行對信用正常的標準，可能和你認知的不一樣，有小額的信用卡循環，每個月繳最低應繳金額，你認為自己還是有在償還，並非沒有信用，但對於銀行來說，信用卡全額繳清才是正常的還款行為，循環金額太高、循環次數太多就會導致信用變差，進而無法向銀行申請二順位房貸。
只要向銀行申請貸款，銀行就會向聯徵中心申請調閱信用報告，如果最近3個月內連續被調閱2-3次甚至更多，銀行會主觀認定客戶亟缺資金，不會認為客戶是在比價，短時間內就無法再向銀行申請貸款了。
6.銀行之外的最佳選擇─好事貸
除了銀行之外，上市融資公司裕融的子公司新鑫也有辦理次順位房貸，不像銀行對於各方面有著嚴格規範，新鑫二順位房貸審核標準寬鬆，信用分數偏低、沒有明確收入證明，甚至被銀行認為貸款空間不足，在新鑫都能順利過件。
想跟新鑫公司辦理次順位房貸，依法規限制必須透過經銷商辦理，新鑫的簽約經銷商全台只有5間，多數與母公司裕融淵源極深，好事貸就是其中一家，如果你不確定自己是否符合二順位房貸的辦理條件，可以透過多元管道諮詢好事貸，如您的條件足夠，我們甚至可以推薦您去適合的銀行辦理。
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*合作聲明與警語：
本文係由國泰世華銀行邀稿。
證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務，定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。
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