房屋貸款(轉增貸)／信用卡全額逾期遲繳的工程師獲房貸總金額650萬的案例

前言：

109年10月底、D小姐(Y先生妻子)透過電話請教我一些問題，表示先生與小叔在公公往生後各繼承房屋所有權各1/2持份，目前包含婆婆、小叔(兩人各住一間房)與Y先生夫妻小孩三口也同擠一房間內，也就是說23.6坪的三房公寓共有5人居住。由於房屋貸款大部分時間都是夫妻二人在繳，小叔雖有幫忙、卻時有時無(小叔未婚本身也有負債)；其次小孩逐漸長大、總不能一直都跟父母睡，故兩夫妻與婆叔協調、希望能有一安家立命之所在，欲將房屋所有權人移轉至Y先生一人名下，同時將房屋貸款一併交給先生揹。

雖說婆婆與小叔可接受其想法，但實際上則需要用『錢』來交換；換言之、Y先生夫妻必須給婆婆與小叔一筆錢(各120萬)後，方能換得房屋另1/2的持份。D小姐有想到用房屋來增貸現金，隨即進一步請教我並希望能協助他們。事情概況的初步瞭解之後，我先著手對房屋進行估價，待估價數據出來、也請D小姐一併準備本次房屋貸款所需資料……

擔保品屋況與周遭環境說明：

一順位抵押權U商銀，共分為三筆貸款：

借款人Y先生(兄)目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況：

Y先生目前服務於某資本額一仟萬光電科技公司、職稱為工程師，勞保加保時間為98年09月28日，年資至今已滿11年又3個月，勞保投保金額為23,800元。公司沒有提供薪資轉帳，僅一般電腦列印薪資表，近六個月薪資表平均數約為42,514元；108年扣繳憑單(50薪資)申報金額為277,200元。

負債(以下數據為客戶陳述僅供參考、與最後結清數據會有差異)：

信用狀況：聯徵信用報告上、信用卡有出現『全額逾期未繳』的瑕疵記錄，凱基現金卡也有遲繳一星期記錄。

保證人Y先生(弟)目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況：

弟弟目前服務一獨資有限公司、職稱為鋁門窗師傅，勞保投保於公會；最近六個月薪資轉帳平均數約41,334元，無法提供扣繳憑單與所得清單。

負債：三張信用卡循環信用與刷卡分期、總額約17萬元，繳最低應繳信用正常

最近三個月內聯徵被查詢次數：無送件記錄。

對本案分析與意見：

1. 先分析借保雙方條件；因為借款人(兄)現職無法提供薪資轉帳、所幸保證人(弟)有薪轉可補足些許財力。兄的勞保投保金額不高僅23,800元、弟則投保在公會(無參考價值)；兄的扣繳憑單僅27萬多(公司明顯低報薪資所得)，弟則無扣繳憑單。負債部分、兄有四張信用卡加一張靈活卡(現金卡)均有欠款總額約39萬多，卻信用卡『已出現全額於期未繳~被載入聯徵中心信用記錄』；弟的情況稍較好些、無遲繳但也是繳足最低應繳款，三張卡累積約17萬多的債務。整體來說：兩兄弟現況在銀行評分上屬於『弊多於利』情形，增加申請被婉拒的機率。

2. 再分析本案的擔保品；房屋位新店市區內、生活機能佳為唯一優勢，『屋齡已屆43年又是加強磚』，折舊多少都會影響銀行對房屋的鑑價金額與貸款成數。所幸房屋是父親遺留下來給兄弟二人繼承，且Y先生居住於此也有超過30年時間，對房屋均已具有感情、故說服銀行承接所有權與貸款都有其合宜性。

3. 原本規劃是要用『D小姐替代小叔作為房屋1/2所有權人』，但經查她的信用記錄、其名下四張卡(花旗、玉山、陽信、永旺)均有循環信用約25萬，甚至查她已向玉山申請債務協商，信用報告上存有協商註記(據D小姐表示是玉山主動提供可協商的諮詢，但卻沒告知對信用將產生嚴重影響)，故原本規劃被迫取消。

操作規劃與應變：

1. 我們先評估本案擔保品殘值、並計算本次可申貸金額，扣除原本房貸餘額後，是否能達到Y先生夫妻的預訂目標400萬，審慎樂觀應能達成；所以整個案子的問題重心就在『借保雙方無財力證明、信用有瑕疵記錄』。

2. 因借款人Y先生的勞保與報稅皆屬公司自行低報、無法更改；但實際月領現金薪水反較高(包含底薪+津貼，其餘為伙食費+加班費)，加上一位薪轉保證人、足以支付本房屋貸款月付金無虞。

3. 話術安排上、増貸現金用途、主要『代償兩人名下所有卡循，其餘部分是購買弟弟的房屋產權』；至於會產生卡循是因『家庭與小孩開銷漸大，非個人不良消費導致』。其次、現金卡遲繳是因公司忙碌導致忘記繳款，等收到簡訊通知就立刻繳納，大約都在3天內；信用卡全額逾期未繳則是因為帳單遺失，非故意或沒錢繳~看房屋貸款都有準時繳就知道有還款能力。

最終審查結果：

授信單位最終核准房貸總金額為650萬／利率2.X8%／分為30年本息攤還／有二年寬限期(前兩年只繳息月付金12,892元，二年後月付金26,520元)，綁約期間可大額還款(綁約2年不能清償)／開辦費6,000元(於撥款金額中扣除)

需指定代償Y先生兄弟名下共八張信用卡，包含弟弟名下三張卡債務約17萬、與哥哥名下共五張卡總額約39萬；惟凱基現金卡，永豐、玉山銀信用卡這三張需剪卡停卡，代償完後剩餘尾款將『撥付現金』。

【數據分析：原Y先生要繳付五張卡最低應繳款約28,200元，D小姐需繳付四張卡最低應繳約7,900元，加上三筆房屋貸款16,292+7,679+154=24,125元，一個月至少需支付6萬元給銀行；房貸完成後、前兩年一個月僅需繳款12,892元，立即省下3.7萬的支出！】

結案後的心得：

授信機構給了但書：『房屋貸款需繳款滿一年後才能由主借款人提出更換保證人』的條件，也就是說、D小姐未來這一年除優先清償名下卡債以利後續信用分數培養，還必須將目前自營的早餐店辦理營利事業設立登記，並且製作銀行進出往來存摺當作基礎財力證明，一年後準備替代小叔作為房屋貸款新保證人的角色。

本案歷經信用遲繳瑕疵記錄、財力不明確，之後又遇到Y先生弟弟意見反覆與配合度差等意外情況，經我們亟力跟授信主管爭取終被核准，甚至還多爭取了二年的寬限期只繳息不繳本金！除了讓Y先生夫妻解除大部分經濟壓力，多貸一筆大額現金換取房屋所有權、更還清兩夫妻名下的信用卡負債，所有的辛苦到最後都成為圓滿的果實~實感欣慰。

最後仍要感謝Y先生夫妻的再次信任與授權，他們這次『真正圓了屬於自己的房子的夢』；也預祝他們平安健康、工作順利。